Регулярно сталкиваюсь с утверждениями о том, что «цена недвижимости не падает». Почему такие утверждения некорректны?
Во-первых, цена квартир в России всё-таки иногда падает, например, это наблюдалось после кризиса 2008 года.
Во-вторых, если рублёвая цена квартиры стоит на месте, это не значит, что она не обесценивается — инфляция в России только недавно стала ниже 10%.
Предположим, есть квартира в Москве площадью 50 квадратных метров. В 2008 году она на вторичном рынке стоила 10 миллионов рублей и сейчас стоит те же 10 миллионов. Цена та же, но почему продажа этой квартиры в 2008-м и последующее размещение денег в банк были хорошим решением? Допустим, квартира продана и деньги положены в банк под 12% годовых (в этот период местами ставки доходили и до 20%, кстати, но возьмём довольно консервативную среднюю доходность в 12%).
За 6 лет 10 миллионов, вложенные под 12% в разные банки, с учётом ежегодной капитализации процентов превратились в 19,7 миллионов рублей. На эту сумму сейчас можно купить уже две такие квартиры.
Другими словами, с учётом недополученной выгоды, владелец квартиры-2008 потерял половину своего капитала. Я рассматриваю случай, что эта квартира чисто инвестиционная, потому что, если человек там живёт, то соображения при решениях должны быть другие. Хотя в последние годы выгоднее было продавать квартиры, класть в банки выручку, получать проценты и на них снимать квартиру, но мало кто психологически готов у нас на такие упражнения.
P.S. В рассуждениях не учтена возможность сдачи квартиры в аренду. В Москве это приносило порядка 5% годовых, то есть 30% за 6 лет. Итого, в 2014 году капитал вырос на 3 млн рублей, что означает всё равно недополучение 6,7 млн рублей в виде упущенной выгоды.
Ну, а недавние примеры Испании, Латвии и других стран показывают, что на перегретом рынке в случае кризиса и безработицы даже номинальные цены на недвижку могут падать в разы.
Автор: Олег Анисимов
