Отечественный рынок недвижимости завис на фоне обострения внешних и внутренних рисков. Дальнейшее ухудшение ситуации, не исключают эксперты, чревато падением цен до 20-25%. Пока, правда, наиболее реалистичным считается сценарий их умеренного роста в 2013 г. на уровне 5-10%.
По данным Российской гильдии риелторов (РГР), в марте средняя цена одного квадратного метра на вторичном рынке недвижимости снизилась в обеих столицах: в Москве – на 0,3% (до 200 тыс. 236 руб.) и в Санкт-Петербурге – на 1,7% (до 98276 руб.).
В феврале здесь фиксировался небольшой рост, соответственно на 0,1 и 0,2%. Причем, если в феврале из порядка четырех десятков крупнейших российских городов минусовые показатели были зафиксированы только в Волгограде и Новокузнецке, то в марте к ним добавились также Калининград, Краснодар, Саратов, Рязань, Новосибирск, Челябинск и Барнаул.
“Из-за известных кипрских финансовых проблем внешняя конъюнктура вновь усложнилась. Также в последние дни начали дешеветь нефть и рубль. И продолжается замедление российской экономики. При усугублении названных тенденций отечественному рынку недвижимости грозит очередной спад. Хотя спрогнозировать, когда точно это может произойти, конечно, затруднительно”, – рассказал “Вестям Экономика“ гендиректор аналитической компании "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко.
Как он отметил, сейчас на рынке наблюдается весьма вялый спрос и ипотека дорожает. В случае нарастания негатива далее возможна мягкая (до 5-10%) или даже жесткая (до 20-25%) коррекция долларовых цен за квадрат. Тогда как рублевые цены, при неизбежном в кризисной ситуации ослаблении национальной валюты, снизятся минимально или останутся на прежних уровнях.
В этом смысле показательными окажутся май и июнь, в течение которых, очевидно, прояснится, какой – восходящий или нисходящий – тренд затем возьмет верх. Пока также нельзя исключить, что ко второму полугодию общая ситуация более-менее стабилизируется и на отечественном рынке недвижимости начнется подъем. Сходный сценарий уже наблюдался в прошлом году, напомнил Репченко.
После кризиса в 2008-2009 гг., в 2010-2012 гг. российский рынок недвижимости активно развивался. В результате цены ежегодно росли на 10-12%, сообщил главный аналитик РГР Геннадий Стерник. Но в следующие три года, добавил он, повышение ценовой планки, скорее всего, затормозится до 7-8% сообразно уровню инфляции. Разумеется, при обострении общей макроэкономической нестабильности положение дел на рынке недвижимости неизбежно ухудшится. Но пока вероятность подобного поворота событий представляется небольшой, пояснил Стерник.
"Проблемы кипрского офшора, наверное, осложнили деятельность отдельных российских компаний, но в целом для отечественного рынка недвижимости остались второстепенными", - констатировал аналитик УК “Финам Менеджмент” Максим Клягин. А замедление экономического роста в России, по его словам, неизбежно аукнется снижением спроса и торможением темпов роста ипотеки. После бурного развития ипотечного сектора в прошлом году (40%), в текущем, на фоне увеличения ставок на 1-1,5%, его рост, вероятно, замедлится до 20% - по оптимистическому сценарию. А в целом по стране к концу года, очевидно, будет зафиксировано умеренное повышение цен на недвижимость на 5-10%, предположил Клягин.
По его оценке, предполагаемое введение налога на недвижимость в России с 2014 г. в ближайшее время не окажет ощутимого влияния на отечественный рынок. Во всяком случае фигурирующая в СМИ будущая налоговая ставка в 0,1% при вычете в 20 кв. м вряд ли повлияет на решимость тех, кто вознамерился приобрести квартиру. Возможно, нововведение скажется на рынке аренды, в цену которой владельцы недвижимости неизбежно заложат увеличение собственных затрат, заметил аналитик УК “Финам Менеджмент”.
Всякий дополнительный налог воспринимается населением без радости, подтвердил Репченко. Однако, конкретизировал он, объективно налог на недвижимость призван воспрепятствовать возникновению инвестиционных “пузырей”, побуждая владельцев избавляться от “лишних” квартир. Такое воздействие характерно для зарубежных рынков, где налоговая планка установлена на достаточно высоком уровне в 1-2-3%. При ставке же в 0,1% подобного эффекта ожидать невозможно. К тому же и альтернативных инструментов инвестирования средств, полученных от продажи квартир, в России практически нет, резюмировал гендиректор компании “Индикаторы рынка недвижимости”. Хотя для владельцев дорогой недвижимости предполагается предусмотреть более высокие налоговые ставки, это не создаст для них, с их-то возможностями, больших проблем, отметил в свою очередь Стерник. Да и продавать квартиры - в отсутствии значительного роста цен - пока бессмысленно. А потому рассчитывать на увеличение предложения на рынке, в связи с новым налогом, в краткосрочной перспективе не стоит, заключил главный аналитик РГР.
Впрочем, пока у экспертов сохраняются сомнения в том, что реализация данной новации, способной сделать отечественный рынок недвижимости более цивилизованным, почему-либо вновь будет отложена, как это неоднократно уже случалось ранее.
Наталья Приходко
