Специалисты департамента новостроек "ИНКОМ-Недвижимость" проанализировали динамику развития первичного рынка жилья в 2015 году и в обзоре рассказали о возможных тенденциях в ближайшем будущем.
В начале 2015 г. цены на первичном рынке недвижимости Москвы росли, но, скорее, по инерции – после толчка, данного удорожанию ажиотажным спросом в конце 2014 г., когда покупатели буквально выстраивались в очередь для заключения договоров.
Средняя стоимость квадратного метра в новостройках столицы в I квартале превысила отметку 209 тыс. руб. Январь и февраль были рекордными месяцами этого года с точки зрения продаж.
Неизбежным следствием резкого, "нездорового", подъема на рынке недвижимости в условиях экономического кризиса стал спад покупательской заинтересованности: к середине года средние цены на первичные объекты снизились до 180 тыс. руб. за "квадрат", а к концу IV квартала – ниже 170 тыс. руб.
Совершенно иная ситуация складывалась в этом году в Московской области: поскольку в целом 90% новостроек столичного региона возводятся в Подмосковье и большинство из них в этом году достраивалось и вводилось в эксплуатацию, соответственно цена квадратного метра по мере готовности объекта не падала, а, наоборот, увеличивалась.
Во II квартале средняя стоимость "квадрата" поднялась с 74 тыс. до 83 тыс. руб., в течение всего III квартала держалась на том же уровне и только с октября начала постепенно снижаться – на 2-3% в месяц. Основной причиной падения специалисты называют крах надежд застройщиков на осеннее оживление, которое должно было стимулировать увеличение спроса и, как следствие, рост цен.
Предложение и спрос
На фоне снижения спроса объем предложения достиг рекордных для отечественного рынка недвижимости показателей: 6 млн кв. м в Московском регионе. В Подмосковье в 2015 г. можно было приобрести квартиры более чем в 980 новостройках (без учета комплексов в "новой" Москве).
При том, что лишь 10% общего объема предложения приходятся на Москву (включая "новую"). Именно столица демонстрирует наибольший прирост новых объектов, строительство которых было начато в этом году: в продажу вышло более 80 новых домов, только в "старой" Москве осуществляется около 20 проектов. Большая часть из них – около 70% – представлена в форматах комфорт- и эконом-классов: поскольку спрос формируется вокруг таких объектов, застройщики вынуждены адаптироваться к экономическим реалиям.
Для приобретателей элитной недвижимости стоимость объекта зачастую не имеет принципиального значения. Тем не менее держатели валютных накоплений благодаря курсовой разнице и снижению долларовых цен получили возможность сделать выгодные приобретения. Отсюда повышение популярности – почти на треть – объектов дешевле $1 млн. Еще одной магистральной тенденцией в категории дорогого жилья стало увеличение доли апартаментов до 40%.
Сегмент "бизнес" в период кризиса пострадал больше других, поскольку в нем соотношение цен и финансовых возможностей покупателей наиболее дисгармонично. На долю предложения объектов бизнес-класса в пределах МКАД приходится всего 20%. При этом заметной тенденцией в 2015 г. стало появление новых проектов бизнес-класса в Москве по очень привлекательным стартовым ценам.
Пик падения спроса на первичном рынке жилья был отмечен в июне и июле, осенью он немного увеличился и до начала декабря оставался неизменным. При стабилизации спроса потребительский интерес обратился и к объектам бизнес-класса, но только к тем, где предусмотрена довольно большая скидка – до 15%.
Скидки
Высокая конкуренция на рынке новостроек способствовала повышению общего уровня скидок со средних 2-4% летом до 7-15% в октябре и ноябре. В среднем осенью дисконт находился на уровне 5-7% от стоимости предложения и при 100%-й оплате.
Скидки большего размера, как правило, предоставляются только на определенный объем квартир или при индивидуальной договоренности через реализующую компанию.
В ряде случаев скидки достигали максимального значения – 25%. В ноябре–декабре данный порог не был превышен, однако увеличились средние показатели: около 80% застройщиков предлагали дисконт 10%.
Это закономерно, ведь чем ниже был спрос на конкретные объекты в октябре, тем более высокие скидки на них предлагались в ноябре. Данная мера застройщиков принесла результаты: к декабрю новостройки с дисконтом до 15% стали гораздо более востребованными.
Большинство акций было продлено до середины декабря, что способствовало ощутимому оживлению спроса. Кроме того, небольшой скачок валютного курса стимулировал некоторых потенциальных покупателей перейти к активным действиям. Таким образом, в начале декабря спрос вырос на 15–20% по сравнению с ноябрем этого года.
Примером наиболее ликвидных предложений могут быть объекты в ЖК "Молодежный-4" – как с точки зрения общих цен, так и с учетом размеров скидок и дополнительных бонусов: в комплексе предоставляется дисконт на все квартиры – 11%, а также скидки на приобретение машиномест в подземном паркинге и кладовых помещений на этажах.
Покупательские предпочтения
В условиях экономической нестабильности покупательские предпочтения массового рынка были сосредоточены на новостройках максимальной степени готовности, с удобным расположением и оптимальными показателями цены и качества.
В новостройках с отделкой "под ключ" заинтересованы 65% покупателей жилья эконом-класса. Однако на рынке такого количества предложений фактически нет. И поскольку на текущий момент определяющим фактором при выборе выступает стоимость недвижимости, как минимум 57% от указанных 65% покупателей пересматривают запросы и останавливаются на подходящих по цене вариантах без отделки.
Учитывая статистику продаж за 2015 г., можно констатировать, что однокомнатные квартиры проигрывают в спросе двухкомнатным как в столице, так и в области. Популярный формат в нынешних реалиях рынка – так называемые евродвушки, то есть квартиры, где кухня объединена с гостиной, а одна из комнат изолирована.
Такие объекты, как правило, имеют меньшую площадь, чем двухкомнатные квартиры стандартной планировки (с отдельной кухней), – до 50 кв. м.
Но и стоимость этих квартир ниже, что зачастую играет важную роль. Кроме того, данный формат, за исключением практичности, имеет и своих поклонников, особенно среди молодых семей до 35 лет (кстати, самой активной части покупателей). Предложения подобных двухкомнатных квартир "евроформата" площадью 45 кв. м распространено на территориях "новой" Москвы, например в ЖК "Белая Звезда" (г. Щербинка).
Приобретение квартир на первичном рынке с целью инвестиций сократилось практически до минимума; покупка новостройки на начальной стадии строительства в нынешних реалиях многим кажется рискованным шагом.
Однако именно объекты, вышедшие в продажу на этапе котлована, имеют наиболее привлекательные цены: на 25–30% дешевле, чем стоимость готовых квартир. Таких проектов во второй половине 2015 г. становилось все больше, и они в том числе определяли корректировку цен на новостройки и увеличение размера скидок в домах, давно представленных на рынке.
Юлиан Гутман, директор департамента новостроек "ИНКОМ-Недвижимость":
"Анализ первичного рынка показывает, что за этот год большинство застройщиков и инвесторов Московского региона приняло "правила игры" в условиях жесткой конкуренции и спада экономики в целом: реализация проектов сегодня возможна только при грамотном подходе к ценообразованию и точном соответствии покупательским предпочтениям. В 2016 году спросообразующими по-прежнему будут ликвидные объекты комфорт- и эконом-классов с разумной ценой и удачной локацией. Потребность в доступном жилье остается высокой, поэтому при появлении положительной динамики в развитии экономической ситуации есть все предпосылки к тому, чтобы объем сделок увеличился.
Относительно проектов бизнес-класса можно предположить их "реабилитацию" при появлении новых планировочных решений, дополнительных опций и коррекции политики ценообразования. Собственно, в столице уже появились новые интересные объекты со стоимостью немногим выше, чем цена квартир комфорт-класса: предположительно, в 2016 году спрос в сегменте "бизнес" повысится на 15% по сравнению с текущим годом.
Элитное жилье, как и сегодня, будет представлено индивидуальными, порой уникальными, предложениями, общий объем сделок за 2016 год может сократиться на 15-18% относительно этого года".
