Как заявил премьер-министр РФ Дмитрий Медведев, правительство работает над тем, чтобы снизить средний размер ставки по ипотечным кредитам в стране до 5-6% годовых. "Мы ставим себе цель выйти на такой уровень, когда в среднем по стране можно будет получить ипотеку за 5-6% годовых. Эта ставка будет по силам практически любой семье, которая зарабатывает деньги", - передает РИА "Новости" слова главы правительства. В рамках этой цели, указал премьер, предстоит решить проблему доступности ипотечных кредитов для бюджетников, как раз сейчас кабинет министров занимается решением этого вопроса.
При этом власти намерены не допустить «перегрева» ипотечного рынка. «Чего мы не должны допустить – ситуации, когда будет дисбаланс между кредитными ставками и количеством жилья, или, как принято у экономистов говорить, "перегрев", такой, как случился в Америке в 2008 году. Собственно, "перегрев" по ипотечным кредитам и запустил механизм экономического кризиса. Что бы там ни говорили, этот механизм был запущен американцами, потому что они раздали слишком много ипотек. Мы этого не допустим», – сказал Дмитрий Медведев.
Но не стоит опасаться повторения ситуации в Штатах, уверен старший аналитик ИГ «Норд капитал» Сергей Алин. Это несопоставимые вещи, так как там этот рынок в принципе является перегретым. В России же этот рынок развит относительно не сильно, во всяком случае здесь нет массовости процесса. В тех же Штатах из-за низких ипотечных ставок люди берут уже не один дом/квартиру, а два-три. У нас далеко не каждый может себе позволить взять кредит даже на одну квартиру. В Америке ставки по 30- и 15-летним кредитам сейчас, например, куда ниже: по первым – в районе 3,6% годовых, по вторым – 3% годовых. Во избежание повторения американского сценария главное – не доводить обстановку на ипотечном рынке до абсурдной, соблюдать баланс спроса и предложения, рынок еще далек от насыщения. Возможно, следует опять сделать упор на помощь молодым семьям, бюджетникам, но и большая часть оставшихся граждан также должна иметь возможность приобрести себе жилье.
Цены на квартиры в РФ изначально сильно завышены, этот фактор уже является сдерживающим для возникновения «перегрева». Между тем то, что жилищный вопрос нужно решать, не вызывает никаких сомнений, считает Сергей Алин. На текущий момент взятие квартиры в ипотеку равносильно многолетней кабале, лямку которой тянуть крайне сложно. Происходит 100-процентная переплата, и не факт, что в итоге клиент останется в купленном жилье (рисков ухудшения платежеспособности клиента довольно много). Цены на жилье непомерные, а «эффект ипотеки» вообще взвинчивает их до космических.
Проблема высокой ставки ипотечного кредитования обсуждается уже давно, но пока вариантов ее решения нет. Ставка по ипотеке Сбербанка, отмечает замдиректора аналитического департамента Московского фондового центра Елена Чернолецкая, превышает 9,5%, притом что даже при сохранении стабильной экономической ситуации и инфляции не выше 5% в год человек не в состоянии обслуживать 30-летний заем под ставку более 7,5%. Такая ситуация связана со слишком обширным списком факторов, чтобы его можно было легко переломить: во-первых, это динамика развития банковского сектора. Нестабильный уровень ликвидности в системе, достаточно жесткая нормативная база, которая ограничивает работу небольших банков, создают риски, при которых банки не склонны снижать стоимость кредитов. Общемировой кризис на финансовых рынках и снижение доходов населения (при увеличении неплатежей по кредитам) также не могут не сказываться на ипотечной системе.
Рынок ипотечного кредитования существенно вырос в условиях низких ставок, объем ипотечных кредитов за 2011 год составил рекордные 746 млрд рублей, а за шесть месяцев 2012 года уже составляет 441 млрд рублей. И ставки по ипотеке ниже ставки рефинансирования возможны только при государственном субсидировании, в ином случае они будут зависеть от инфляции, говорит директор аналитического департамента ИК «Вектор секьюритиз» Александра Лозовая. Последние два года макроэкономическая ситуация и политика ЦБ позволяют держать инфляцию на относительно низком для России уровне, однако в сравнении с другими странами уровень инфляции все еще высок (чуть выше 6% – в 2011-м, ожидается на уровне 6,5-7,5% в 2012 году). Чтобы обеспечить ставки по ипотеке на уровне 5-6%, нужно либо тратить на это бюджетные деньги либо удерживать инфляцию в пределах 3-4% годовых, отмечает партнер компании «Налоговик» Сергей Варламов. Но государство вряд ли готово в долгосрочной перспективе подписываться на дополнительные расходы бюджета, да и предпосылок для снижения инфляции нет: тарифы растут, топливо подорожает и т.д. Власти достигнут заявляемых целей, только если найдут деньги на компенсацию ипотечных платежей. Впрочем, уверен эксперт, при желании и наличии средств это вполне реально.
Впрочем, в ближайшей перспективе для снижения ставок по ипотеке до уровня 5-6% предпосылок немного, считает эксперт комитета по управлению рисками Ассоциации молодых предпринимателей России Константин Бабаев. Уменьшение ставок должно иметь своей целью доступность ипотеки в первую очередь для бюджетников и других групп населения с невысоким доходом. При этом следует учитывать, что снижение ставки до такого уровня резко увеличит интерес к ипотечным кредитам и увеличит объем их выдачи в том числе неблагонадежным заемщикам, а ограничить этот процесс, применяя рыночные инструменты, практически нереально. По мнению эксперта, для заявленного снижения ставок необходимо прорабатывать вопрос субсидирования части кредитной ставки заемщика государством в пользу банков-кредиторов, это, видимо, самый короткий путь к достижению цели. Но такие меры создадут дополнительный риск для ликвидности, аналогично 2008 году, поэтому ситуация по снижению ставок ипотечного кредитования, скорее всего, будет развиваться медленно и поэтапно.
