В 2012 г. ипотечное кредитование в России продолжит свой впечатляющий рост, при этом темпы его замедлятся в сравнении с прошлогодними показателями. Но, вопреки некоторым прогнозам, радикального спада не произойдет.
Объем ипотечного кредитования в текущем году может вырасти до нового рекордного показателя в 1 трлн руб., тогда как в 2011 г. впервые удалось превысить докризисный уровень, достигнув 650 млрд руб. против 630 млрд в 2008 г., сообщил на днях глава Минрегионразвития Виктор Басаргин.
"Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) ранее спрогнозировало увеличение объемов ипотечного кредитования в 2012 году от 800 миллиардов до 1 триллиона рублей. Но подобное повышение нельзя рассматривать как рекордное", - заметила "Вестям Экономика" руководитель аналитического центра АИЖК Анна Любимцева.
Как она напомнила, по итогам 2011 г. было зафиксировано удвоение показателей. По уточненным данным Центробанка, объем ипотечных кредитов в 2011 г. составил 717 млрд руб. При сравнении этого результата с прогнозными цифрами рост в 2012 г. может оказаться менее значительным - от 12 до 40%.
В посткризисный период рынок активизировался, в том числе благодаря тому, что у банков увеличился объем ресурсов, которые они могли направить на ипотеку. При этом цены на жилье в последние 3 года стабилизировались и даже снижались. Однако за последнее время произошло определенное насыщение спроса, что и послужило причиной наметившегося замедления темпов роста ипотечного кредитования.
Но оснований для падения темпов, по крайней мере до конца текущего года, нет. А далее многое будет зависеть от состояния мировой экономики, подчеркнула Любимцева.
Директор департамента консалтинга и оценки компании "Нексиа Пачоли Консалтинг" Денис Зуев также полагает, что в 2012 г. объем ипотечных кредитов, скорее всего, вырастет до 800-900 млрд руб. Хотя при благоприятной конъюнктуре можно ожидать и превышения планки в 1 трлн руб. В первой половине 2011 г. банки снижали требования к заемщикам, обусловив этим рост ипотечного рынка. Также важную роль сыграло возвращение покупателей к докризисной модели финансового поведению на фоне увеличения объема предложений на рынке недвижимости. Сейчас большое количество жилья, строительство которого было заморожено в кризис 2008–2009 гг., готовится к сдаче в эксплуатацию, уточнил Зуев.
Впрочем, он не исключил последующего роста процентной ставки по ипотечным кредитам до 13,5 - 14%, вследствие опять же прошлогодней либерализации отношений с заемщиками, грозящей теперь возможным ухудшением качества банковского портфеля ипотечных кредитов. И если в этих условиях государство озадачится снижением ставок, банки могут повысить сумму первого взноса или ужесточить требования к потенциальным заемщикам, рассказал "Вестям Экономика" директор департамента "Нексиа Пачоли".
Анна Любимцева прогнозирует сохранение средней ставки на достигнутом уровне с возможным незначительным ее увеличением до конца года – максимально до 12,5% с нынешних 11,9%. По ее словам, повышение планки обусловлено удорожанием фондирования. На внешнем рынке удорожание происходит из-за общей нестабильности и высокой волатильности на мировых рынках. На внутреннем рынке подобный процесс наблюдается в результате роста ставок по депозитам, служащих сегодня источником кредитных ресурсов для многих отечественных банков.
"В ходе наших опросов потенциальные заемщики называли более-менее комфортной ипотечную ставку в 9%. Про нормализации доступа к фондированию этого и даже более низкого уровня средней ставки по ипотеке на рынке можно было бы добиться при удержании инфляции в границах 5-6% в течение ближайших 2-3 лет. В Европе, например, ставки по ипотечным кредитам колеблются в пределах 3-4%, но и инфляция не поднимается выше 2-3%", - констатировала руководитель аналитического центра АИЖК.
Обычно, пояснил "Вестям Экономика" гендиректор аналитической компании "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко, ипотечная планка на 3% превышает уровень ставок по вкладам населения. По информации ЦБ РФ, максимальная ставка по вкладам десяти российских банков, привлекающих наибольший объем депозитов физлиц, за вторую декаду апреля выросла до 9,6% против 9,54% в первой декаде.
Деньги на рынке дорожают, и это может привести к дальнейшему повышению ипотечной ставки, если государство не предпримет меры по ее сдерживанию. Таким образом, в течение года маятник может качнуться, как в ту, так и в другую сторону, предположил Репченко.
То же самое, добавил он, может произойти и с объемами кредитования, рост которых уже сейчас сдерживается недостатком адекватного предложения. Многие заемщики, условившиеся о получении банковского кредита, не могут найти подходящей, в том числе по цене, недвижимости. Вообще, главным условием доступности ипотечного кредита является снижение не ставок даже, но цен на жилье. Рассчитывать на существенное их удешевление возможно лишь при резкой активизации жилищного строительства, на что потребуется не менее 5-10 лет, прикинул Репченко.
И в целом доступность жилья определяется, скорее, приемлемыми ценами на него, нежели условиями кредитования, сформулировал Зуев. Для оптимизации цен, помимо прочего, продолжила Любимцева, необходимо развивать арендный сектор и программы строительства социального жилья, увеличивая конкуренцию и обеспечивая человеку выбор между различными вариантами предложения.
А что до ипотеки, то она способна помочь в приобретении недвижимости, но не должна служить основным инструментом решения социальных проблем, подытожила аналитик.
Наталья Приходко
