В Управлении Федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии по Московской области появилась практика приостановления регистрации договоров купли-продажи объектов недвижимости, приобретаемых по ипотеке, при условии, что в закладной указана большая стоимость, чем в договоре купли-продажи. Таким образом, власти пытаются вывести рынок недвижимости из тени, заставив продавцов показывать реальную стоимость жилья и платить налоги.
По оценкам "Корпорации риэлторов "Мегаполис-Сервис", доля ипотечных сделок с заниженной стоимостью сегодня составляет порядка 20-25%. Пресловутый "миллион" наши соотечественники указывают в основной массе договоров купли-продажи недвижимости, которая находится в их собственности менее 3 лет. Большинством движет нежелание платить государству подоходный налог - 13% с суммы, превышающей 1 млн. руб.
В больших городах, где цены на недвижимость начинаются от $3000 за квадратный метр, налог может составить несколько сотен тысяч рублей. Сколько средств казна ежегодно недополучает, оценить практически невозможно. "Данные приостановки в регистрации права собственности - всего лишь еще один способ добраться до "уклонистов", - говорит гендиректор "Мегаполис-Сервис" г. Железнодорожный" Аркадий Власенко. - Эта мера ожидаема и логична, вкупе с введением обязательных безналичных расчетов при купле-продаже недвижимости призвана сделать сбор налогов более эффективным. В дальнейшем, это коснется и сделок, проходящих без ипотеки. Но серьезного роста собираемости налогов подобная практика не даст, т.к. граждане, не настроенные их платить, найдут пути (а их достаточно) этого избежать".
Один из обходных маневров для избежания платы гигантского налога при продаже квартиры - сдать ее в аренду на некоторое время, ведь пока мера касается квартир, находящихся в собственности менее 3 лет. В основном, это новостройки, приобретаемые в инвестиционных целях для последующей перепродажи. При сдаче в аренду за 3 года квартира вырастет в цене, да и арендные платежи не будут лишними для владельца. Однако, учитывая объем минимальных затрат на ремонт новостройки, можно сделать вывод, что желающих найдется немного. Другой, более простой способ - просто увеличить цену квартиры, учитывая налог, который придется платить от ее продажи.
Таким образом, при введении налогов могут пострадать в первую очередь "ипотечники" - самые лучшие покупатели, готовые платить больше. "Таких покупателей, берущих в кредит более 1 миллиона, порядка 70%", - говорит вице-президент Корпорации риэлторов Жанна Маркова. Если клиенту с "живыми деньгами" увеличить цену на 250 тыс. руб., то, скорее всего, он откажется от покупки объекта. Для "ипотечника" такое повышение равносильно увеличению ежемесячного платежа по ипотеке всего на 3 тыс. рублей в месяц".
Учитывая, что сейчас доля сделок с ипотекой составляет около 40%, то цены на жилье могут вырасти на 5-10%.
В связи с тем, что ипотечных сделок станет меньше, поначалу объем жилищного кредитования может сократиться. Но это до тех пор пока банки не найдут выход из положения. Самый очевидный способ – выдача кредитов без закладной; в законе об ипотеке такая возможность предусмотрена. С другой стороны, не исключена вероятность, что некоторые банки вернутся к практике "некредитования" квартир, находящихся в собственности менее трех лет.
