InvestFuture

Германия начала бороться с ценами на недвижимость

Прочитали: 36

В последние годы немцы жалуются на резкий рост арендной платы за жилье в больших городах страны. Недовольство избирателей “услышали” две крупнейшие партии Германии, сформировавшие в 2013 г. правительственную коалицию, и превратили популистскую идею в закон: все граждане ФРГ имеют право на крышу над головой, причем по доступной цене.

В рамках этого закона уже в этом году вводится “ограничение аренды” (rent brake), которое устанавливает границы роста цен за арендное жилье. Но, как с любым государственным контролем цен, нововведение, скорее всего, приведет к появлению черного рынка и резкому снижению предложения, что неминуемо уменьшит объемы необходимых для экономики инвестиций.

Немцы покупают автомобили, но не жилье: всего 46% граждан Германии имеют собственные дома или квартиры. Это самый низкий показатель в Евросоюзе. Однако разговоры о том, что страна арендаторов “задавлена” жадными хозяевами квартир, не подтверждает статистика.

Более того, немцам нравится жить в арендном жилье: размеры квартир увеличиваются, в то время как семьи уменьшаются.

В Западной Германии (многолетняя статистика ведется лишь в этой части страны) количество жилой площади на одного человека удвоилось более чем в два раза с 1957 г. с 18 кв. м до 39 кв. м.

В то же время по всей стране доля чистого дохода, направляемого на оплату аренды, остается неизменной на протяжении последних 30 лет: примерно 23%.

Аренда растет довольно быстро лишь в крупнейших и наиболее богатых городах Германии. Так, в Гамбурге плата ежегодно увеличивается на 4-5% с 2009 г. В Берлине, куда так стремится молодежь и иностранцы, ежегодный рост на уровне 1-2%.

В привлекательных центральных районах ФРГ цены ползут вверх еще быстрее, отмечает британский журнал The Economist.

Следует заметить, что уже сегодня существует закон, который ограничивает рост цен при подписанном договоре об аренде. Предлагаемое ограничение коснется новых договоров: закон запретит хозяевам квартир брать плату, размер которой превышает 10% средней аренды за похожее жилье в регионе.

После возмущения домовладельцев некоторые категории квартир временно исключены из будущего ограничения: к ним относятся введенные в эксплуатацию после октября 2014 г. помещения (для того чтобы не отпугивать новые инвестиции) и те, в которых был проведен дорогой ремонт (потраченные деньги на ремонт превышают треть стоимости квартиры).

Новое ограничение первоначально будет применяться только в “напряженных” рынках. По оценке экспертов аналитического агентства IW K?ln, нововведение коснется 60% сдаваемых в аренду квартир в Берлине.

Большинство экономистов выступают против нового закона. Согласно докладу аналитической компании German Institute for Economic Research нововведение приведет к тому, что старые квартиры не будут ремонтироваться, так как только дорогой ремонт позволяет повышать аренду.

Кроме того, снизятся темпы строительства новых многоквартирных домов (исключение на новое жилье, вероятно, продлится недолго). Ну и самое главное, закон может привести к появлению черного рынка, когда арендаторы будут платить за квартиру больше, чем указано в договоре.

Вмешательство политиков происходит на фоне роста рынка жилья. Сегодняшняя ультранизкая процентная ставка привела к низкой доходности на большинство активов, кроме недвижимости. Именно поэтому немцы стремятся вложить свои деньги в квадратные метры. Кроме того, дешевая ипотека делает реальной для арендаторов перспективу стать покупателями.

Высокий спрос привел к росту цен на жилье: с 2010 по 2014 гг. в Мюнхене цены взлетели на 47%, а в Берлине - на 41%. Ожидаемое ограничение арендной платы должно остудить рынок, считают чиновники. Однако, по мнению аналитиков IW K?ln, рост цен на недвижимость - запоздалая коррекция, а не пузырь.

Бурно растущий рынок недвижимости должен помочь Германии уйти от ориентируемой на экспорт модели экономики, которая в последнее время все чаще дает сбой из-за слабого спроса за рубежом.

Увеличение строительства жилых домов поможет ускорить темпы роста капиталовложений, которые сегодня находятся на уровне 20% ВВП, что ниже среднего показателя богатых стран. Рост трат на обустройство нового жилья увеличит также внутреннее потребление.

Таким образом, вмешательство в здоровый рынок не что иное, как желание немецких политиков увеличить популярность среди избирателей, а не забота об экономическом процветании Германии.

Источник: Вести Экономика

Оцените материал:
InvestFuture logo
Германия начала бороться

Поделитесь с друзьями: