Объявленный московскими властями очередной поход против владельцев сдаваемого в аренду жилья, которые не желают платить налоги, вряд ли окажется результативным. Сделать прозрачным и прибыльным для государства арендный сектор помогут доходные дома, некогда уже существовавшие в России.
Поход за 5 млрд
Как сообщил глава департамента экономической политики и развития Москвы Максим Решетников, новый механизм по сбору соответствующих налоговых платежей предполагается запустить в ближайшее время. По его определению, "городской бюджет ежегодно может получать не менее 5 миллиардов рублей доходов, и за эти средства можно побороться". Задействовать в борьбе предусмотрено также участковых.
Подобные походы столичные власти затевали уже не раз. До сих пор попытки "обелить" сегмент найма жилья не были успешными, напоминает руководитель управления аренды квартир компании "ИНКОМ-Недвижимость" Галина Киселева. С учетом новой налоговой угрозы, уверена она, данный сектор рискует еще больше погрузиться в "тень". "При этом от налоговиков усиленно будут скрываться как квартиросъемщики, опасающиеся повышения ставок и банального выселения, так и владельцы квартир, многие их которых, не оправившись от кризиса 2008 года, и сегодня живут лишь за счет арендных платежей", - рассказала "Вестям Экономика" Киселева.
Сейчас многие сдают квартиры в аренду "не с жиру, а по бедности", подтвердил гендиректор аналитической компании "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко. К этой категории, продолжил он, можно отнести, например, пенсионерку, вынужденную сдавать комнату в "двушке", потому что не хватает денег на жизнь, и семью бюджетников, которой арендные платежи с доставшейся в наследство убитой квартиры в пятиэтажке также помогают продержаться на плаву. Хотя нужно уточнить, что сегодня рынок аренды разделен на два сегмента. Сегмент дорогого жилья достаточно прозрачен: владельцы и арендаторы дорогостоящей недвижимости, как правило, предпочитают работать по официальным договорам, с которых уплачиваются налоги.
Тогда как в сегменте дешевого жилья большинство от налогов уходит. И чтобы заставить их платить, потребуется армия налоговых инспекторов, которые отслеживали бы арендные квартиры и доказывали, что проживающие в них люди не являются родственниками хозяев, и бегали бы по многочисленным судебным заседаниям. А в итоге затраты на обеспечение соответствующих сборов перекроют суммы самих платежей, заметил "Вестям Экономика" Репченко. Правда, по предположению вице-президента Гильдии управляющих и девелоперов, президента ГК NAI Becar Александра Шарапова, многие россияне, сдающие квартиры, готовы платить 6% в рамках индивидуального частного предприятия (ИЧП) вместо 13%-го дохода физлиц. Но для этого необходимо сделать более простыми и понятными процессы оформления ИЧП и налоговых выплат.
Возвращение доходных домов
Доходные дома в дореволюционной России были распространены
Впрочем, для москвичей, живущих на арендную ренту, и 6%-й сбор (порядка 1 800 руб. при стоимости аренды квартиры в 30 тыс. руб.) представляется ощутимой суммой, от уплаты которой они все равно постараются уйти или же переложить ее на съемщиков жилья. В любом случае "охота" на владельцев разбросанных по столице множественных "бабушкиных" квартир выглядит пальбой из пушки по воробьям. И совсем иначе обстояло бы дело, если бы налоги собирались с владельцев многоквартирных доходных домов, некогда уже существовавших в России.Строительство доходных домов могло бы стать выходом, согласилась Киселева. Но такие проекты, продолжила она, лучше было бы реализовывать за пределами МКАД: там цены на землю и себестоимость строительства гораздо ниже, чем в столице. В Москве доходные дома вряд ли пойдут, так как здесь свободные земельные участки в дефиците. Кроме того, сроки окупаемости таких проектов крайне продолжительны (до 20 лет). А потому неизбежно повышение арендных ставок до уровней, сопоставимых с арендой элитного жилья (от 71,1 и 125 тыс. руб. в месяц в сегментах premium и de luxe). Что в принципе противоречит самой концепции "доходного дома", резюмировала руководитель управления аренды квартир компании "ИНКОМ-Недвижимость".
Разумеется, процесс взимания налогов с доходных домов, принадлежащих крупным компаниям, становится более простым и прозрачным, признал Репченко. Но крупный бизнес, подчеркнул он, не идет в арендный сектор. Сегодня менее хлопотно и более выгодно положить деньги на банковский депозит и получать 7-8% прибыли без каких-либо налогов, вместо того чтобы вкладывать средства в строительство арендного жилья при прибыли в 4-5% и упомянутых налоговых выплатах. Чтобы инвестор захотел вложить средства в новый проект в России, он должен получить 10-15% прибыли. Обеспечить такой уровень возможно, если предусмотреть, например, бесплатное предоставление участков под строительство с необходимой инфраструктурой, констатировал гендиректор компании "Индикаторы рынка недвижимости".
"Для стимулирования строительства доходных домов необходимо привлечь институциональных инвесторов. Сегодня пенсионные, страховые и прочие фонды владеют в России торговыми и офисными центрами, гостиницами, при этом в Европе и США таким инвесторам принадлежат и доходные дома. В развитых странах они относятся к одним из самых ликвидных объектов. Например, в 2008 году кризис повлиял на данный сегмент гораздо меньше, чем на другие активы, потому что снижение ставок аренды несоизмеримо с падением стоимости недвижимости", - сообщил "Вестям Экономика" Шарапов.
И также высказался за предоставление застройщикам в длительную льготную аренду земельных участков (причем в черте города и с учетом минимальных затрат на инженерную инфраструктуру), снижение тарифов ЖКХ для владельцев арендных домов до уровня тарифов для физических лиц и введение одинакового порядка налогообложения для граждан и юридических лиц, сдающих жилье в аренду. Еще важно было бы разработать механизм субсидирования арендной платы для граждан с низкими доходами, уточнил вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов.
Когда придут инвесторы?
На сегодня Россия лидирует по количеству людей, владеющих жильем: в собственности государства находится только 14% всего жилищного фонда, коммерческая аренда распространяется на 11% жилья, а 75% - это собственность граждан.
Наряду с прочим, очевидно, успеху решений, направленных на развитие рынка арендного жилья, должны посодействовать и предпринимаемые общие усилия по удешевлению чрезмерно высоких пока цен на квадратный метр в России. Сбить стоимость квадрата власти предполагают, в частности, через механизм бесплатного предоставления Фондом РЖС земельных участков застройщикам посредством играющих на понижение ценовой планки голландских аукционов.В последнее время власти заявляют вполне адекватные меры, воплощение которых помогло бы кардинально изменить ситуацию в отрасли. Но спрогнозировать, будут ли они оперативно реализованы на практике, пока затруднительно, отметил Репченко.
На сегодня Россия лидирует по количеству людей, владеющих жильем: в собственности государства находится только 14% всего жилищного фонда, коммерческая аренда распространяется на 11% жилья, а 75% - это собственность граждан. Ежегодно в стране строится порядка 67 млн кв. м жилой площади. К 2020 г. правительство запланировало удвоить этот показатель. Причем 30% общего объема составит социальное арендное жилье, что в значительной мере позволит решить жилищный вопрос и повысить мобильность населения, сформулировал Шарапов.
В 1998 г., когда он строил свой первый бизнес-центр, в его будущую доходность верилось мало. Но в 2002 г. на российском рынке начали работать зарубежные фонды, после чего сегмент коммерческой недвижимости стал бурно развиваться. Если в ближайшее время будут внесены законодательные поправки, в том числе по обеспечению безопасности инвесторов, в течение десятилетия в этот сегмент удалось бы привлечь большое количество средств, заключил эксперт.
Наталья Приходко