InvestFuture

Доходные дома: за опытом прошлого - будущее?

Прочитали: 37

Объявленный московскими властями очередной поход против владельцев сдаваемого в аренду жилья, которые не желают платить налоги, вряд ли окажется результативным. Сделать прозрачным и прибыльным для государства арендный сектор помогут доходные дома, некогда уже существовавшие в России.

Поход за 5 млрд

Как сообщил глава департамента экономической политики и развития Москвы Максим Решетников, новый механизм по сбору соответствующих налоговых платежей предполагается запустить в ближайшее время. По его определению, "городской бюджет ежегодно может получать не менее 5 миллиардов рублей доходов, и за эти средства можно побороться". Задействовать в борьбе предусмотрено также участковых.

Подобные походы столичные власти затевали уже не раз. До сих пор попытки "обелить" сегмент найма жилья не были успешными, напоминает руководитель управления аренды квартир компании "ИНКОМ-Недвижимость" Галина Киселева. С учетом новой налоговой угрозы, уверена она, данный сектор рискует еще больше погрузиться в "тень". "При этом от налоговиков усиленно будут скрываться как квартиросъемщики, опасающиеся повышения ставок и банального выселения, так и владельцы квартир, многие их которых, не оправившись от кризиса 2008 года, и сегодня живут лишь за счет арендных платежей", - рассказала "Вестям Экономика" Киселева.

Сейчас многие сдают квартиры в аренду "не с жиру, а по бедности", подтвердил гендиректор аналитической компании "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко. К этой категории, продолжил он, можно отнести, например, пенсионерку, вынужденную сдавать комнату в "двушке", потому что не хватает денег на жизнь, и семью бюджетников, которой арендные платежи с доставшейся в наследство убитой квартиры в пятиэтажке также помогают продержаться на плаву. Хотя нужно уточнить, что сегодня рынок аренды разделен на два сегмента. Сегмент дорогого жилья достаточно прозрачен: владельцы и арендаторы дорогостоящей недвижимости, как правило, предпочитают работать по официальным договорам, с которых уплачиваются налоги.

Тогда как в сегменте дешевого жилья большинство от налогов уходит. И чтобы заставить их платить, потребуется армия налоговых инспекторов, которые отслеживали бы арендные квартиры и доказывали, что проживающие в них люди не являются родственниками хозяев, и бегали бы по многочисленным судебным заседаниям. А в итоге затраты на обеспечение соответствующих сборов перекроют суммы самих платежей, заметил "Вестям Экономика" Репченко. Правда, по предположению вице-президента Гильдии управляющих и девелоперов, президента ГК NAI Becar Александра Шарапова, многие россияне, сдающие квартиры, готовы платить 6% в рамках индивидуального частного предприятия (ИЧП) вместо 13%-го дохода физлиц. Но для этого необходимо сделать более простыми и понятными процессы оформления ИЧП и налоговых выплат.

Возвращение доходных домов

Доходные дома в дореволюционной России были распространены

Впрочем, для москвичей, живущих на арендную ренту, и 6%-й сбор (порядка 1 800 руб. при стоимости аренды квартиры в 30 тыс. руб.) представляется ощутимой суммой, от уплаты которой они все равно постараются уйти или же переложить ее на съемщиков жилья. В любом случае "охота" на владельцев разбросанных по столице множественных "бабушкиных" квартир выглядит пальбой из пушки по воробьям. И совсем иначе обстояло бы дело, если бы налоги собирались с владельцев многоквартирных доходных домов, некогда уже существовавших в России.

Строительство доходных домов могло бы стать выходом, согласилась Киселева. Но такие проекты, продолжила она, лучше было бы реализовывать за пределами МКАД: там цены на землю и себестоимость строительства гораздо ниже, чем в столице. В Москве доходные дома вряд ли пойдут, так как здесь свободные земельные участки в дефиците. Кроме того, сроки окупаемости таких проектов крайне продолжительны (до 20 лет). А потому неизбежно повышение арендных ставок до уровней, сопоставимых с арендой элитного жилья (от 71,1 и 125 тыс. руб. в месяц в сегментах premium и de luxe). Что в принципе противоречит самой концепции "доходного дома", резюмировала руководитель управления аренды квартир компании "ИНКОМ-Недвижимость".

Разумеется, процесс взимания налогов с доходных домов, принадлежащих крупным компаниям, становится более простым и прозрачным, признал Репченко. Но крупный бизнес, подчеркнул он, не идет в арендный сектор. Сегодня менее хлопотно и более выгодно положить деньги на банковский депозит и получать 7-8% прибыли без каких-либо налогов, вместо того чтобы вкладывать средства в строительство арендного жилья при прибыли в 4-5% и упомянутых налоговых выплатах. Чтобы инвестор захотел вложить средства в новый проект в России, он должен получить 10-15% прибыли. Обеспечить такой уровень возможно, если предусмотреть, например, бесплатное предоставление участков под строительство с необходимой инфраструктурой, констатировал гендиректор компании "Индикаторы рынка недвижимости".

"Для стимулирования строительства доходных домов необходимо привлечь институциональных инвесторов. Сегодня пенсионные, страховые и прочие фонды владеют в России торговыми и офисными центрами, гостиницами, при этом в Европе и США таким инвесторам принадлежат и доходные дома. В развитых странах они относятся к одним из самых ликвидных объектов. Например, в 2008 году кризис повлиял на данный сегмент гораздо меньше, чем на другие активы, потому что снижение ставок аренды несоизмеримо с падением стоимости недвижимости", - сообщил "Вестям Экономика" Шарапов.

И также высказался за предоставление застройщикам в длительную льготную аренду земельных участков (причем в черте города и с учетом минимальных затрат на инженерную инфраструктуру), снижение тарифов ЖКХ для владельцев арендных домов до уровня тарифов для физических лиц и введение одинакового порядка налогообложения для граждан и юридических лиц, сдающих жилье в аренду. Еще важно было бы разработать механизм субсидирования арендной платы для граждан с низкими доходами, уточнил вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов.

Когда придут инвесторы?

На сегодня Россия лидирует по количеству людей, владеющих жильем: в собственности государства находится только 14% всего жилищного фонда, коммерческая аренда распространяется на 11% жилья, а 75% - это собственность граждан.

Наряду с прочим, очевидно, успеху решений, направленных на развитие рынка арендного жилья, должны посодействовать и предпринимаемые общие усилия по удешевлению чрезмерно высоких пока цен на квадратный метр в России. Сбить стоимость квадрата власти предполагают, в частности, через механизм бесплатного предоставления Фондом РЖС земельных участков застройщикам посредством играющих на понижение ценовой планки голландских аукционов.

В последнее время власти заявляют вполне адекватные меры, воплощение которых помогло бы кардинально изменить ситуацию в отрасли. Но спрогнозировать, будут ли они оперативно реализованы на практике, пока затруднительно, отметил Репченко.

На сегодня Россия лидирует по количеству людей, владеющих жильем: в собственности государства находится только 14% всего жилищного фонда, коммерческая аренда распространяется на 11% жилья, а 75% - это собственность граждан. Ежегодно в стране строится порядка 67 млн кв. м жилой площади. К 2020 г. правительство запланировало удвоить этот показатель. Причем 30% общего объема составит социальное арендное жилье, что в значительной мере позволит решить жилищный вопрос и повысить мобильность населения, сформулировал Шарапов.

В 1998 г., когда он строил свой первый бизнес-центр, в его будущую доходность верилось мало. Но в 2002 г. на российском рынке начали работать зарубежные фонды, после чего сегмент коммерческой недвижимости стал бурно развиваться. Если в ближайшее время будут внесены законодательные поправки, в том числе по обеспечению безопасности инвесторов, в течение десятилетия в этот сегмент удалось бы привлечь большое количество средств, заключил эксперт.

Наталья Приходко

Источник: Вести Экономика

Оцените материал:
InvestFuture logo
Доходные дома: за опытом

Поделитесь с друзьями: