Глобализация создала небольшое количество мегаполисов, которые притягивают людей, капитал и идеи со всего мира, причем их темпы развития почти всегда не совпадают с темпами развития их национальных экономик. Имеют большие города и отличные (как правило, намного выше) цены на жилье.
В проведенном британским журналом The Economist анализе глобального рынка жилья был зафиксирован рост цен на недвижимость (в среднем на 5,1%) в 20 из 26 стран в прошлом году. В то же время цены в мегаполисах этих стран взлетели в среднем на 8,3%.
В проведенном в прошлом году опросе лишь один из девяти жителей Амстердама, Берлина, Лондона, Парижа, Стокгольма и Цюриха считает, что легко найти жилье по доступной цене. В этих городах цены на недвижимость ежегодно росли в среднем на 6,5% в последние три года (по сравнению со средним национальным показателем в 3,2%).
Стоимость жилья в четырех мегаполисах Тихоокеанского региона - Сан-Франциско, Ванкувер, Сидней и Шанхай - увеличивалась ежегодно на 12% в последние три года, что в два раза выше, чем национальный показатель.
Предложение жилья достаточно неэластично, так что в краткосрочной перспективе рост цен на недвижимость в основном стимулируется факторами спроса, такими как количество домохозяйств, наличный доход, процентные ставки и доступный доход по другим активам. В последние годы все они привели к инфляции на рынке недвижимости, особенно в больших городах.
Мегаполисы стремительно расширяются благодаря массовому притоку представителей поколения двухтысячных. Два из пяти жителей Цюриха родились за пределами Швейцарии (причем 44% из них в возрасте от 22 до 44 лет).
Быстрорастущие города также имеют рынок труда с высоким спросом на рабочую силу и относительно высокий темп роста доходов: уровень безработицы в Сан-Франциско и Стокгольме на 1 процентный пункт ниже, чем в среднем по Америке и Швеции соответственно.
Кроме того, недвижимость мегаполисов - отличная форма вложения денег (иностранцы скупают до половины элитных домов Лондона). Так, в Ванкувере чистый доход от инвестиций в жилье составил 11% в 2015 г., что на 3 процентных пункта выше, чем в среднем на рынке недвижимости Канады.
Однако, как только предложение становится ограниченным, возникает угроза перегрева. Цены на рынке недвижимости Сан-Франциско взлетели с 2012 г. на 73% по сравнению с 31% в целом по Америке.
Для определения справедливой стоимости жилья эксперты The Economist посмотрели на соотношение между ценами и наличным доходом (индикатор доступности) и соотношение цен и арендной платы (замена покупки собственного дома). Если растущие цены сдвигают эти коэффициенты выше среднего долгосрочного показателя, то доход или аренда начинают подниматься либо цены на недвижимость - резко снижаться.
Цены на недвижимость в Америке (после падения на 25% в период между 2007 и 2012 гг.) в настоящее время находятся на справедливом уровне по отношению к арендной плате и доходам. В Сан-Франциско справедливые цены по отношению к арендой плате, но они завышены на 45% по отношению к доходам.
Из-за мегаполисов недвижимость переоценена на 40% в Австралии, Великобритании и Канаде. С 2002 по 2012 гг. типичный дом в Лондоне имел цену, которая в семь раз превышала годовой доход среднего жителя британской столицы. С тех пор эта цифра увеличилась в 12 раз.
Девелоперы любой страны могут подтвердить, что как только предложение насыщает спрос, цены на недвижимость начинают снижаться. Многочисленные городские законы ограничивают новое строительство в Сан-Франциско. Еще более жесткое регулирование существует в Лондоне.
Тем не менее в Сан-Франциско зафиксировано самое большое число строящихся жилых домов за девять лет. Лондонские строители также находят способ не сидеть без дела: в 2015 г. начато строительство 24 тыс. новых домов, это самый высокий показатель за десять лет.
