Первые реальные признаки спровоцированного Brexit финансового стресса появились на этой неделе. Подразделение по управлению активами страховой компании Standard Life приостановило выдачу средств клиентам из своего британского фонда недвижимости размером в 2,9 млрд фунтов ($3,8 млрд).
Его примеру быстро последовали многочисленные конкуренты: Aviva, Canada Life, Columbia Threadneedle, Henderson и M&G.
Эти решения хорошо демонстрируют несоответствие между открытой природой этих фондов, поскольку они разрешают индивидуальным инвесторам покупать и продавать на ежедневной основе, и ликвидностью находящихся на их балансе активов (офисные здания и торговые центры).
Но приостановка также говорит о шоке, который рынок недвижимости пережил после британского референдума о выходе из Евросоюза. Лондон привлекал огромное количество компаний своей безусловной открытостью и англоговорящей платформой для ведения бизнеса в ЕС. Итоги голосования заставили провести переоценку привлекательности британской столицы как места для корпоративных штаб-квартир.
Согласно данным газеты Financial Times немецкие и испанские покупатели вышли из сделок по покупке недвижимости стоимостью 650 млн фунтов через неделю после референдума. Рассел Чаплин из Aberdeen указывает, что многие договоры имели "условие Brexit", позволяющее покупателям безнаказанно отказываться от покупки, в случае если Великобритания проголосует за выход из ЕС.
Два подобных разрыва произошли с фондом Aberdeen: один покупатель полностью отказался от приобретения, а другой потребовал неприемлемую для продавца скидку, пишет журнал The Economist.
Паевые фонды недвижимости, как правило, имеют ежемесячную оценку для определения "справедливой цены" (fair value) их активов. Учитывая появившуюся после референдума неопределенность, оценщики посчитали, что оправданно предлагать скидку, и группы по управлению активами прислушались их рекомендациям. Henderson снизил свою справедливую цену на 4%, M&G - на 4,5%, а Standard Life - на 5%.
Имеется еще один косвенный эффект референдума. В опубликованном 5 июля докладе о финансовой стабильности Банк Англии выразил обеспокоенность, что вынужденные продажи активов фондами недвижимости могут еще сильнее ослабить рынок.
Все эти проблемы существуют уже какое-то время. Центральный банк объявил, что приток иностранного капитала на британский рынок недвижимости рухнул почти на 50% в I квартале (что, скорее всего, объясняется ожиданием инвесторов результатов референдума). Индекс деловой активности в строительном секторе упал в июне до самого низкого уровня с 2009 г.
По мнению Майка Прю из инвестиционного банка Jefferies, Лондон может потерять до 100 тыс рабочих мест в связи с переводом их в страны ЕС, что освободит до 1 млн кв. м коммерческой недвижимости. В результате этого аренда офисов может рухнуть на 18% в центре Лондона, предупреждает он.
Крайне нестабильная ситуация и с торговыми помещениями, в которых наибольшие риски у Standard Life (магазины входят в число ее самых крупных арендаторов). Розничные торговые компании все чаще проигрывают своим онлайновым конкурентам; недавно обанкротилась крупная сеть универмагов BHS. Если экономика после референдума замедлит темпы, то проблемы у розничных продавцов лишь увеличатся.
Многие уже начинают сравнивать нынешнюю ситуацию с финансовым кризисом 2007-08 гг.: тогда на начальном этапе фонды недвижимости также приостановили погашение. Однако не следует спешить с выводами.
Во-первых, открытые фонды недвижимости не берут кредиты и имеют в собственности всего около 5% британской коммерческой недвижимости. Лишь небольшое количество инвесторов направляют значительную часть своих сбережений в эти активы; они хорошо знают, что могут потерять деньги. Таким образом, системный риск ограничен.
Кроме того, имея практически нулевые процентные ставки, а доходность десятилетних облигаций ниже 1%, имущественные фонды все еще предлагают неплохой доход; даже в Лондоне доходность премиальной аренды достигает 4-4,5%. Объемы свободных помещений все еще ниже среднего исторического уровня, утверждает агент по недвижимости Джонс Ласаль. По его мнению, крупные распродажи, безусловно, привлекут интересующихся выгодными сделками покупателей.
Тем не менее решение фондов приостановить погашение обязательств перед клиентам не очень хороший знак. Как минимум он должен заставить регуляторов задуматься, подходят ли фонды открытого типа для инвестиций в недвижимость. Ведь кирпичи трудно назвать ликвидными.
