InvestFuture

Ипотека: стоит ли брать в 2022? Виды льготных программ / Инвестиции в недвижимость

Посмотрели: 760

Друзья, сейчас вопросов к ипотеке чуть ли не больше, чем к рынку ценных бумаг. Взвинченные цены на квартиры, колебания процентных ставок – многие не понимают, стоит ли вообще ввязываться в кредит на жилье? 

Краткий обзор рынка недвижимости в 2022 году

За последнюю весну рынок недвижимости упал в три-пять раз по сравнению с прошлым годом. Центробанк повысил ключевую до 20%. Поднялись ставки на обычные и льготные кредиты. Цены на жилье тоже росли. К концу марта россияне потеряли интерес к ипотеке. Банки часто отказывали клиентам, а брать дорогое жилье под 12-30% были готовы немногие. Зарплаты, в отличие от ежемесячных платежей, не росли.

Ипотека в мае продолжила падение несмотря на снижение ставок

Рис. 1. Ипотека в мае продолжила падение несмотря на снижение ставок, источник vedomosti.ru

Рынок сжимался до конца мая. Ситуация поменялась, когда Банк России снизил ключевую до 9,5% годовых, а Владимир Путин поручил опустить ставку по льготной ипотеке до 7%. С небольшим опозданием банки снизили ставки на обычную ипотеку.

Число одобренных ипотек

Рис. 2. Число одобренных ипотек в России за 2021-2022 годы

К концу июня средний размер ипотеки опустился до 3,66 млн рублей. Для сравнения, в мае он доходил до 3,85 млн. Банки выдали на 70% больше займов, чем месяц назад. Общая сумма ссуд поднялась до 251,5 млрд рублей. 

Но это совсем немного: в июне 2021 года банки одобрили ссуды на 551 млрд рублей (при довольно низких ценах на жилье), а в рекордном для отрасли декабре – на 652 млрд. 

Будет ли рынок недвижимости расти дальше?

Банки хотят выдавать больше ипотек из-за замедления корпоративного кредитования, полагают эксперты группа АКРА. Вероятно, требования к заемщикам упадут, а качество кредитов снизится. Зато по итогам июля банки смогут выдать на 20-30% больше льготной ипотеки чем в мае.

Ждать роста продаж на вторичном рынке не стоит из-за ипотеки с господдержкой, которую на вторичку не выдают. 

Даже с господдержкой рынок вряд ли восстановится быстро. За первые пять месяцев 2022 количество ипотек снизилось на 61% по сравнению с январем-маем 2021. И восстанавливать спрос будут долго. 

Снизятся ли ставки по ипотеке в 2022 году?

Если Банк России снова опустит ключевую, чтобы ослабить рубль и «взбодрить» экономику, можно ожидать нового снижения ставок.

Льготную ипотеку предлагают выдавать под 0% годовых

Рис. 3. Льготную ипотеку предлагают выдавать под 0% годовых, источник cian.ru

Например, в Association of Real Estate Agencies полагают, льготные кредиты можно выдавать до 0-4% годовых: застройщики справятся, если государство будет их субсидировать.

Правда, работать это будет по принципу: «Спасем одних – утопим других», говорят аналитики InvestFuture. Стройка важна, это множество рабочих мест и около 10% ВВП России. Но при ключевой 9,5% давать ссуды с низкой ставкой банкам будет непросто. 

Кроме того, чем ближе ипотека подбирается к нулевой ставке, тем быстрее будут взлетать цены на первичку – россияне не откажутся от такого предложения. Других вариантов купить квартиру немного.

Стоит брать ипотеку в 2022 году?

Стоит ли в таких условиях брать кредит? Если кратко: на свой страх и риск. Когда мы обсуждали рынок недвижимости, наш эксперт Николай Дадонов отметил:

позволить себе ипотеку могут те, кто нуждается в собственном жилье, гарантировал себе стабильный заработок и подушку безопасности

Лучше взвесить свои силы. Брать недвижимость в надежде на дальнейший рост рынка или под аренду сейчас точно не стоит.

Ипотечные программы, которые действуют в 2022 году

Мы собрали основные данные по ипотечным программам. Они примерные: для расчетов использовали однушку площадью 30 квадратных метров и ориентировались на средние цены. Стоимость такой квартиры в Москве: 11 млн рублей, по России около 3 млн.

Везде, где могли, выбирали фиксированные (аннуитетные) платежи, срок: 20 лет и 1 млн рублей первоначального взноса. 

Рыночная или обычная ипотека

Ставки по рыночной ипотеке сейчас от 10,2% до 12,5%. 

В регионах за однушку из примера нужно платить 20 000 в месяц (при средних зарплатах по Росстату: 53 000-56 000), а переплата составит 2,6 млн от изначальной цены. В Москве взносы поднимутся до 100 000 в месяц, а проценты до 13 млн.

Те, кто оформлял обычную ипотеку два-три года назад говорят, за счет ставок под 7-8% и низкой стоимости жилья ежемесячные выплаты относительно небольшие. Но это сильно зависит от региона. 

В наилучших условиях те, кто платит в 1,5-2 раза больше минималки. Кредит закроется быстрее, переплата по процентам снизится, а в случае кризиса можно вернуться к платежам по договору.

Ипотека с маткапиталом

Ипотека с материнским капиталом мало отличается от обычной или льготной. Деньги идут на первоначальный взнос или на погашение части кредита.

Главный минус: банки неохотно рефинансируют такие займы. Родители обязаны выделить детям доли в квартире после погашения кредита. Продать залоговую недвижимость, на которую претендует ребенок, тяжелее.

Комбо-ипотека

Другой вариант – комбо-ипотека. Ставки рыночные, но вместе с квартирой можно купить машиноместо, кладовую или гараж. Такой кредит проще обслуживать, а по условиям он мало отличается от обычного. 

Сельская ипотека

Сельская ипотека рассчитана на людей, живущих за городом или планирующих туда перебраться. Можно взять квартиру в ближайшем пригороде, который иногда ближе к центру, чем отдалённые районы города.

Максимальная сумма 5 млн рублей, срок – до 25 лет, а первый взнос – 10% от стоимости жилья. Ставка низкая: 3-5%.

Если ипотека на максимальную сумму, а взнос 1 млн рублей, придется ежемесячно отдавать банку около 23 000. К концу кредита на 20 лет переплата достигнет 1,5 млн рублей.

Только четверть заявок на сельскую ипотеку получают одобрение

Рис. 4. Только четверть заявок на сельскую ипотеку получают одобрение, источник cian.ru

Такую ипотеку сложно получить: из 461 тысячи заявок одобрили меньше 110 тысяч. Заемщика проверяет не только банк, но и Минсельхоз. Требования к домам серьезные: нельзя превышать этажность, а здание нужно купить именно в сельской местности. К тому же, объем субсидий ограничен: есть риск получить все одобрения, но оказаться в долгом листе ожидания

IT-ипотека

Самая свежая программа – ипотека для IT-специалистов в возрасте до 45 лет. Заемщики – только россияне, работающие в аккредитованных компаниях. Вторичка не подойдет, только новостройка. И кредит не дадут тем, кто уже оформлял семейную, сельскую или дальневосточную ипотеку.

Другое ограничение: нужно зарабатывать более 150 000 рублей, если вы проживаете в городе-миллионнике и более 100 000 в других городах.

Ставка – до 5%, первоначальный взнос от 15%. Максимальная сумма кредита 18 млн у жителей мегаполисов и вдвое ниже у остальных. Можно увеличить её с помощью рыночной ставки. 

Главный минус: основной заемщик должен весь срок работать в IT-компании, подходящей под программу. Если сменить место работы, банк поднимет ставку до рыночной.

Семейная ипотека

Семейная ипотека подходит семьям с детьми в возрасте до 4 лет. 

Максимальный срок – 30 лет, первоначальный взнос – 15%, а ставка: 6% по России, 5% на Дальнем Востоке. В Москве и Петербурге могут одобрить до 12 млн, а в регионах – 6 млн. Все что выше идёт по рыночным условиям или через региональные ипотечные программы.

В столице за однушку из нашего примера нужно отдавать 65 000 в месяц при первоначальном взносе 2 млн. Проценты: около 6,5 млн. В регионах ежемесячный платеж около 15 000, а проценты – 1,5 млн. 

Субсидированная ипотека от застройщика

Один из сомнительных способов снизить ставку без помощи государства: субсидированная ипотека. Обычно это совместный проект банка и застройщика. Годовые иногда опускают до 01,%.

Низкие проценты действуют от 6 месяцев до пары лет, затем клиента переводят на стандартные условия или ипотеку с господдержкой. Реже – весь срок.

Погулять за счет застройщика не выйдет. Другие акции и скидки недоступны, а жилье обычно стоит больше, чем при рыночной ипотеке. Лучше использовать такой займ, если получится отдать кредит за пару лет: чем больше сумма ипотеки и короче срок, тем больше экономия на процентах.

Ипотека для военных

Военнослужащие могут оформить специальную ипотеку. У нее два отличия: недвижимость будет в залоге у банка и у государства, а погашение происходит без участия заемщика. Пока он  служит, будет получать деньги на специальный счет.

Продать такую недвижимость нельзя, пока кредит не закрыт. Но можно оформить переуступку другому военному.

Стоит ли брать ипотеку в 2022 году?

Друзья, цены на недвижимость в России до сих пор очень высокие, и вряд ли жилье будет дешеветь, пока поднимается спрос на ипотеку. Вероятно, пока ЦБ не повышает ключевую выше 10%, банки продолжат соревноваться за клиентов и предлагать им акции и выгодные программы. 

Вопрос в том, хватит ли россиянам доходов, чтобы брать и выплачивать кредиты при таких ценах на жилье. 

Берите ипотеку, если:

  • ищете жилье для себя;
  • есть подушка безопасности или запасной план на случай кризиса;
  • есть стабильный источник дохода;
  • ежемесячные выплаты не будут превышать 40% от доходов;

В ином случае стоит подождать. 

Поделитесь своим мнением - подходящее ли сейчас время для ипотеки. А может вы планируете взять её в ближайшее время или передумали из-за текущей ситуации. Как справляетесь с уже имеющейся ипотекой. Вопрос актуальный, давайте обсудим есть ли у вас ипотека, на каких условиях, и сколько приходится платить. 

Оцените материал:
(оценок: 45, среднее: 4.51 из 5)
Читайте другие материалы по темам:
InvestFuture logo
Ипотека: стоит ли брать

Поделитесь с друзьями: