InvestFuture

Недвижимость в России: стоит ли покупать сейчас? / Кризис на рынке жилья

Посмотрели: 755

Весной рынок недвижимости «штормило»: цены на квартиры шли вверх, несмотря на падающий спрос. Сейчас застройщики бьются за каждого клиента, обычным людям тяжело купить жилье, а инвестировать стало рискованно. На фоне этого появилось мнение, что скоро отрасль переживет жестокий кризис.

Рынок недвижимости в России весной 2022 года

Когда началась спецоперация на Украине, многие россияне запаниковали. Они просто не понимали, что будет дальше, а потому снимали деньги со счетов и покупали ликвидные активы. В том числе, квартиры и студии. В итоге, даже когда на банковскую систему обрушились санкции, а ключевую ставку подняли до 20%, многие всё равно пытались взять ипотеку. (рис. 1).

Регистрация ДДУ в Москве

Рис. 1. Инфографика: «Регистрация ДДУ в Москве». Источник: «Метриум», Росреестр.

Но очень быстро число желающих купить квартиру за наличные сократилось, а банки перестали выдавать людям кредиты и подняли ставки. В итоге ажиотаж спал. К апрелю в большинстве российских городов продажи жилья сократились почти на 60% по сравнению с февралем. К маю – еще больше.

Казалось бы, из-за отсутствия спроса цены должны опуститься. Но нет: стоимость квартир всю весну поднималась. Девелоперы винили в этом санкции: начались перебои в поставках техники, стройматериалы дорожали, а начинать стройку стало рискованно.

А на вторичном рынке цены не опускались по весьма тривиальной причине: владельцы всерьез полагали, что оно не подешевеет в будущем, и не снижали стоимость. Покупателей при этом не было, и цены «замерзли».

Стоимость квадратного метра новостройки и вторички в Москве и Санкт-Петербурге

Рис. 2. Стоимость квадратного метра новостройки и вторички в Москве и Санкт-Петербурге. Источники: domofond.rurestate.ru

Но со временем владельцы недвижимости все же сдали позиции: цена вторички стала снижаться в середине мая. Средняя стоимость квартиры в Москве тогда опускалась на 100-200 тысяч рублей в неделю. В регионах ситуация не лучше: спрос низкий, а предложение продолжает расти. Так что теперь единственный способ продать жилье – опускать цену быстрее, чем падает рынок.

Что происходит с российскими застройщиками?

Тем временем девелоперы не спешили менять ценники. Им нужно было показать, что «кризиса в отрасли нет», иначе потенциальные клиенты могли испугаться и отложить сделки.

Но недавно застройщики «опомнились». Теперь россиянам предлагают антикризисные акции, главная цель которых – привлечь покупателей. Чаще всего речь об обычных скидках. Но иногда компании проявляют креатив. Например, предлагают тест-драйв: квартиры, в которых можно бесплатно пожить и прицениться. Так клиенту легче определить качество строительства, а продавцу – найти иногородних клиентов. (рис. 3).

Застройщики предлагают тест-драйв квартир

Рис. 3. Застройщики предлагают тест-драйв квартир, источник iz.ru.

Другой способ стимулировать рынок – гарантированный выкуп: компания продает квартиры в «котловане», а когда дом вводят в эксплуатацию, владельцы решают – получить вложенные деньги с процентами или оставить объект себе. (рис. 4).

Гарантированный выкуп квартир

Рис. 4. Гарантированный выкуп квартир, источник iz.ru

Однако пока непонятно, помогут ли эти меры: большинство людей просто ищут доступное жилье. И бесполезно заманивать тест-драйвом россиян, которым не хватает денег на покупку. А цены на недвижимость очень инертны. К примеру, в кризис 2008 года они пошли вниз с опозданием на 6-8 месяцев, и падение продолжалось от двух лет, если считать в долларах, до семи — в рублях. К тому же, еще до санкций в стоимость новостроек закладывали риски. Ведь две волны коронавируса, Дельта и Омикрон, тоже мешали международным поставкам материалов и оборудования и подогревали цены на строительство. Теперь искать поставщиков и партнеров нужно заново, а затем еще строить логистику под них. Что при этом случится с ценами на жилье и с самими застройщиками – непонятно.

 

Государство, конечно, начнет спасать строительную отрасль при первой необходимости, но компаниям все равно будет плохо, полагают эксперты IF. Ведь помощь окажут только крупным и важным игрокам. ПИК, ЛСР, Самолет и другие, вероятно, выстоят. А вот более мелких девелоперов может ждать незавидная судьба.

Ипотека в 2022 году – это ловушка?

Дела на рынке ипотеки тоже ухудшались. Когда Центробанк поднял ключевую ставку до 20%, то даже льготные кредиты стали выдавать под 12% годовых. Правда, после вмешательства президента ставки опустили к значениям прошлого года. А в начале мая Владимир Путин предложил снизить их еще раз, до 9%, в июне – до 7%. Так что сегодня некоторые банки уже дают льготную ипотеку под 6,7%. Вероятно, расценки на обычную ипотеку тоже станут демократичнее. (рис. 5).

А вот кому не повезло, так это тем, кто брал жилье под 12% или 9%. Они вряд ли смогут рефинансировать кредит. Минфин РФ против этого, потому что средства программы выгоднее тратить на новые стройки.

Число ипотечных кредитов в России

Рис. 5. Число ипотечных кредитов, источник: frankrg.com

Несмотря на то, что ипотека – один из самых доступных способов купить жилье в России, спрос на нее охлаждается. Например, в марте были выданы ипотечные кредиты на ₽231 млрд, в апреле на ₽122 млрд, в мае на ₽103 млрд. Скорее всего, это связано с тем, что платить по кредиту дорого, и непонятно, нужен ли он сейчас вообще, или лучше подождать.

Как и при покупке за наличные – в отрасли ипотечного кредитования все упирается в цены. В последние пару лет стоимость жилья поднимались значительно быстрее, чем росли зарплаты. Если верить Росстату, за последний год цены подскочили в 1,5-2 раза, а доходы россиян поднялись максимум на 10-20%. Так что совсем немногие готовы каждый месяц отдавать вдвое большую сумму банку. 

Еще один интересный тренд: в городах-миллионниках стало выгоднее снимать квартиру и копить, чем взять ипотеку. К примеру, в Москве за аренду однушки нужно отдавать около 40-50 тысяч рублей, а платить по кредиту больше 100 тысяч.

В Новосибирске или Краснодаре стоимость аренды: ₽20-30 тысяч, а ежемесячный платеж, по ипотечному калькулятору, ₽37 -70 тысяч.

Возможно, власти снова простимулируют кредитование в ближайшее время: Минстрой анонсировал долгосрочную программу для отдельных категорий россиян. Её сейчас обсуждают с Правительством РФ. Правда, деталей до сих пор не сообщали. 

Стоит ли инвестировать в «квадраты»?

Инвестиции в недвижимость сейчас – «тёмный лес». Весной они стали популярнее: фондовый рынок и валюта принесли убытки, и люди положили деньги в краткосрочные депозиты с высокой ставкой или купили жилье. Но речь шла о сохранении капитала, приумножать его в таких условиях было невозможно.

Сдавать в аренду тоже не выход. Я уже упоминала: во многих регионах стоимость жилья поднялась настолько, что ежемесячный взнос на ипотеку в два-три раза превысил среднюю арендную ставку. 

В итоге человек, взявший несколько кредитов в расчете покрыть их с помощью арендаторов, будет вынужден подрабатывать, чтобы избежать проблем с банками и коллекторами. (Рис. 6).

Аренда дешевеет

Рис. 6. Аренда дешевеет, источник kommersant.ru

При этом количество объявлений о сдаче квартир за весну выросло на 20-40%, в зависимости от региона. И средняя цена постепенно снижается из-за высокой конкуренции, потому что спрос за предложением не поспевает.

В итоге в Москве и Санкт-Петербурге аренда подешевела на 12-14%, по стране – на 16-20%. Летом тренд на снижение ставок, скорее всего, сохранится. Единственное исключение – юг России. Из-за наплыва туристов арендовать дома на побережье дороже на треть. 

В таких условиях выплачивать кредит, сдавая квартиру, скоро смогут только люди, купившие жильё в 2019-2020 годах, до роста цен. 

Ждем коррекции цен на рынке недвижимости?

Если власти и девелоперы не смогут простимулировать спрос, весьма вероятна коррекция рынка. Часть опрошенных IF экспертов полагает, что ждать осталось недолго. Другие советуют не торопиться с выводами.

В самом негативном сценарии падение стоимости жилья обернется большими сокращениями и увольнениями: на стройке в РФ работает огромное количество людей. Также пострадают подрядчики, российские производители оборудования и строительных товаров.

Если сокращения будут массовыми, платежеспособность россиян упадет и начнутся дефолты. Это, кстати, обернется новым витком удешевления недвижимости, ведь банки начнут выкидывать дефолтные квартиры на рынок за бесценок. 

Стоит ли вкладываться в недвижимость в 2022 году? 

Итак, друзья. Ситуация на рынке недвижимости тяжелая. Мало кто готов предсказывать, чем она обернется в ближайшем будущем. 

Что в таких условиях делать простым людям? Я не люблю повторяться, но однозначного ответа у нас нет. Все варианты — со своими недостатками.

Продать жилье и окупить его стоимость, конечно, можно. Но придётся следить за рынком и чаще редактировать объявления. Как минимум, не нужно ожидать нового скачка цен, если в запасе нет пяти-семи лет.

Вариант для потенциальных покупателей – проявить инициативу. Например, попросить скидку или попробовать сторговаться. Велика вероятность, что уставший ждать владелец сдастся. 

Либо нужно заранее обозначить для себя сумму, ниже которой пора покупать. Так меньше шансов, что хорошие варианты раскупят во время падения рынка.

А вот сидеть и ждать дна большинство аналитиков не советуют: спекулировать стало очень опасно. 

С ипотекой все еще сложнее. Вероятно, государство предложит выгодные условия, чтобы простимулировать рынок. Но нужно очень хорошо оценить свои силы: риск потерять доход или остаться без работы сейчас высок, а выплачивать ипотечный кредит нужно долго.

Оцените материал:
(оценок: 30, среднее: 4.53 из 5)
Читайте другие материалы по темам:
InvestFuture logo
Недвижимость в России:

Поделитесь с друзьями: