Российский инвестор начал потихоньку привыкать к инвестициям в “бумажную” недвижимость. Сегодня любой желающий может вложиться в бетон через ПИФН – паевой инвестиционный фонд недвижимости.
Одним из самых популярных активов среди ПИФН был фонд PNK Rental. Фонд, который нравился инвесторам невысоким порогом входа и регулярными выплатами. Но даже хорошее когда нибудь заканчивается. Возможно вы уже слышали, что фонд PNK Rental будет расформирован.
Разговор получился хороший, рекомендую посмотреть. Радует, что ПНК уходит на хорошей ноте и выполняет обязательства перед инвесторами. Будем ждать возвращения ПНК на рынок,
ПНК уходит - но одним фондом российский рынок “бумажном” недвижимости не ограничивается. Давайте посмотрим, какие еще есть альтернативы и насколько они привлекательны? А также сравним что лучше: “бумажная” недвижимость или реальный бетон?
Кстати, друзья, если вам интересны инвестиции в недвижимость, обязательно подписывайтесь на наш Телеграм-канал “Деньги из бетона”.
Как работает ПИФН?
У каждого такого фонда есть упpaвляющaя кoмпaния (УК). И вот она хочет кyпить или реконструировать здание, чтобы получать от него прибыль. Это может быть что угодно: многоквартирный или частный дом, торговый центр или даже земельный участок.
Допустим, УК нужны 10 млн рублей. Их она может собрать с инвесторов. Делается это через продажу паев. Они могут распродаваться очень дешево — например, по 1000 рублей. И вот наша УК распродает 10 тысяч таких паев. Кто-то из инвесторов покупает один пай, кто-то 10, кто-то 100 — по мере своих желаний и возможностей.
Когда 10 млн рублей собрано, фонд закрывается. И вся получаемая в будущем прибыль распределяется только между его участниками. Например, за недвижимость заплатили ренту, и каждый пайщик получает свою долю, в зависимости от того, сколько у него паев.
Три типа ПИФов
Для начала немного теории. Всего есть 3 типа ПИФов: открытые, интервальные и закрытые. Они отличаются по формату своей работы. В открытых выдачу и погашение паев управляющая компания может проводить каждый день. У интервальных это бывает реже. Например, 4 раза в год по 2 недели такие операции доступны, а в остальное время — нет. Это менее удобно для пайщиков, но компенсируется более высокой доходностью. Управляющая компания может работать более спокойно, не переживая, что внезапно нагрянут пайщики и выведут все средства.
Наконец, есть закрытые ПИФН. Важно, что в РФ все ПИФы недвижимости как раз-таки закрытые.
Закрытый фонд обычно создается под конкретный проект. Причем заранее известны сроки работы ПИФа. Когда он закрывается, все паи погашаются, пайщики получают свои деньги и расходятся, но также и возможна пролонгация существования фонда.
Есть большой минус — до этого момента забрать свою долю обычно нельзя. Досрочное погашение паев возможно в редких случаях. Но если паи фонда обращаются на бирже, инвестор может перепродать актив другим лицам. Успешность такой сделки будет зависеть от ликвидности паев. Обычно они стоят дорого, поэтому желающих купить немного. А значит спред, то есть разница между ценой покупки и продажи будет широкая. Есть вероятность, что продавать паи на бирже придется дешевле реальной стоимости активов.
Например, по фондам недвижимости от Тинькофф биржевой стакан, можно сказать, что отсутсвует. Спроса на покупку паев просто нет.
Давайте поговорим теперь о плюсах и минусах инвестирования в такие фонды.
Плюсы ЗПИФН
Самый первый плюс — это низкий порог входа, о котором мы уже говорили. Благодаря этому можно провести и диверсификацию. То есть, вложить в недвижимость только небольшую часть своего капитала, а не все 10 млн. Также можно распределить свои инвестиции между разными фондами, так будет надежнее.
А еще пайщику ничего не нужно делать самому, только вложить деньги. Все остальное ложится на УК. Она сама выбирает, какой объект покупать, и сама за ним следит.
Наконец, пайщик может получать стабильный доход. Например, если фонд собирает ежемесячную или ежеквартальную ренту.
Минусы ЗПИФН
Один из главных — это ликвидность. То есть, возможность быстро и выгодно продать свой пай. Сегодня эта проблема частично решена, потому что на рынок зашло очень много инвесторов. И в случае чего можно найти, кому продать свою долю. Но активной торговли, как в акциях, тут, конечно, все равно нет.
Второй минус — комиссии УК за управление ПИФом. Они обычно немаленькие: от 1% до 10% дохода, причем независимо от результатов управления. А если они будут плохими, то пайщики получат совсем небольшой доход, вполне возможно ниже банковского депозита. Однако УК все равно останется при своем.
Тот факт, что инвестор не участвует в выборе объекта для покупки — это не только плюс, но и минус. Мало ли что там выберет эта УК?
Ну и наконец, покупая пай, инвестор дает УК слишком много свободы. Ведь он передает ей свои деньги, а распорядиться ими фонд может по-разному. Никогда нельзя исключать и возможности банкротства.
Налогообложение ЗПИФН
Если вы инвестируете в такие фонды, налог платится по стандартной ставке 13%. Это касается всех видов дохода: и ренты, часть которой вы получаете, и разницы между ценой покупки и продажи объекта, если эта разница положительная.
Но обычно инвестору даже не надо напрягаться на эту тему. Ведь если паи не торгуются на биржевых торгах, то все налоги платит УК.
Какие ЗПИФН можно купить на Мосбирже?
Их число очень ограничено. При этом даже те, которые есть, часто доступны только “квалам” или имеют очень высокий порог входа. Но кое-что на Мосбирже все-таки есть и для “неквалов”. Давайте посмотрим.
PNK Rental – пример качественной работы и достойного закрытия
В начале немного подробнее раскроем ситуацию с PNK Rental, о котором я упомянула в самом начале. К сожалению, УК объявила об его закрытии. Основатели решили расформировать фондов из-за макроэкономической ситуации в стране. Подробнее о причинах закрытия и о том, как будет происходить реформирование фонда, мы говорили с представителем компании Александром Дубровиным. Обязательно посмотрите – https://youtu.be/HMZcAKRgPHk.
Коротко напомню. Фонд инвестировал в промышленную недвижимость — складские и производственные комплексы Москвы и Санкт-Петербурга. Его арендаторы — многие крупные компании, например Озон, ВкусВилл, Детский мир. В этом плане все довольно надежно.
Паи фонда размещены на бирже. Оборот по ценным бумагам был достаточно неплохой 10—12 млн рублей в день. То есть, с ликвидностью все было более менее. Доходность за относительно короткую историю фонда была на уровне 12-14%. Но при цене пая в 2000 рублей доходность снизилась до 10%.
Гасить паи обещают по рыночной стоимости. Что очень хорошо, особенно для тех инвесторов, кто успел купить актив в самом начале по 1500 за ценную бумагу. Все действия по погашению произойдут автоматически. Инвесторам не придется предпринимать каких-либо действий. Деньги поступят на банковские и брокерские счета. Обязательно перепроверьте банковский реквизиты, если приобретали паи фонда через сайт компании.
Погашение по рыночной стоимости очень важно с репутационной точки зрения. Так как в будущем управляющие надеются, что будут запускать новые проекты для частных инвесторов. А мы то с вами ребята злопамятные. Если что припомним потом всё.
Фонды от Тинькофф
Что еще доступно неквалифицированному инвестору? Для клиентов Тинькофф Инвестиции доступны сразу 2 фонда недвижимости под управлением Тинькофф Капитал.
Фонд Тинькофф ЖК Republic-REDS инвестирует в строящийся в Москве жилой квартал Republic — в башни REDS.
В принципе несложно было догадаться по названию. Стоимость чистых активов фонда 900 млн рублей. Цена одного пая – 112 000 рублей.
Какие есть особенности? Фонд зарабатывает только от роста стоимости актива: от начала строительства до его завершения. Ожидаемая доходность 40-60%. Важно: за весь срок, то есть за 5 лет, не за год. Причем это оценка аналитиков Тинькофф Инвестиций. Что на практике: за 7 месяцев работы фонда пай подорожал на 6,5%. Пока что соответствует ожиданиям.
По комиссиям. За год они съедают 2,9% от СЧА: 2,8% – вознаграждение УК, 0,1% – покрытие расходов фонда. Высоковато, но терпимо.
Очень важно: что все деньги хранятся на эскроу-счетах и будут возвращены в случае банкротства застройщика.
Что касается инвестиционных рисков. Говоря о структуре фонда, Тинькофф указывает на качественную диверсификацию, что на самом деле выглядит смешно. Прямая цитата: портфель фонда качественно сбалансирован по площади, комнатности, сторонам света и этажам квартир. Здорово, конечно, но видимо УК абсолютно не волнует, что речь идет всего об одном объекте.
Следующий фонд – Тинькофф ЖК Luzhniki Collection.
Очевидно речь про строящийся в Москве жилой комплекс Luzhniki Collection. Стратегия та же самая – потенциальный рост стоимости жилья с момента начала строительства до его завершения. Ожидаемая доходность за 5 лет – 50-70%. За 3 месяца со старта фонд прибавил 5%.
СЧА – более 1,5 млрд рублей. Цена одного пая – чуть больше 105 000 рублей. По комиссиям все так же: 2,8% – вознаграждение УК, 0,1% – покрытие расходов фонда.
Напомню про ликвидность фондов. Она по сути никакая. Так что если решите заходить, учтите, что выйти будет непросто.
Фонд от Альфы
Фонд “Арендный поток” инвестирует в коммерческую недвижимость. В основном ту, которая сдается в аренду ритейлерам — например, Пятерочке и Перекрестку. Забавно, что Альфа Банк при этом владеет X5 Group через Альфа Групп. Получается, компания покупает недвижимость, которую самой же себе и сдает.
Сумма чистых активов фонда «Арендный поток», которым управляет Альфа капитал — 1,3 млрд руб. Пайщики могут рассчитывать на ренту около 2000 в месяц, это около 7,5% в год.
С ликвидностью все нормально: пайщиков свыше 700, дневной оборот — 1-2 млн рублей в день. Однако бывают дни, когда никакие сделки не совершаются.
Пай Альфы купить не так просто, он стоит 300 тысяч рублей. Расходы фонда около 12%, причем 10% приходится на “прочие расходы”.
Фонд от ВТБ
У банка ВТБ тоже есть фонд недвижимости – “Рентный доход”. Он инвестирует в индустриальную, офисную и торговую недвижимость. Кстати, ВТБ купил часть объектов ПНК Рентал, на чем пайщики ПНК неплохо заработали.
Чистых активов у фонда много: 7,1 млрд руб. Пайщикам обещают ежеквартальную выплату в размере 10% годовых . Пайщиков у фонда немного – 500 человек, а оборот — около 7 млн руб. в день, что для такого инструмента в принципе неплохо.
Расходы УК составляют 2%, депозитария — 0,5%, прочие расходы — менее 30%. Паи у ВТБ стоят по 112 тысяч рублей.
Прочие ЗПИФН
Мы разобрали самых главных игроков этого рынка, хотя есть, конечно, и другие. Например, ДОМ.РФ — стоимость чистых активов более 80 млрд рублей, он инвестирует в жилую недвижимость. У Сбера активов на 60 млрд рублей. Почему же мы их не рассмотрели? Потому, что они некомфортны для большинства инвесторов: только для “квалов” или высокий порог входа в несколько миллионов рублей. За такие деньги можно купить и собственный объект.
Фонды недвижимости vs Реальный бетон
Фонды недвижимости обычно преподносят как альтернативу реальным объектам. Давайте сравним оба варианта с точки зрения финансовой привлекательности.
Из фондов для примера возьмем ПНК как один из самых дешевых и удобных вариантов.
Тем более что с ПНК история, можно сказать, завершенная, поэтому так будет более корректно. Динамику стоимости пая будем смотреть за весь период существования фонда, то есть с июля 2020. Арендный поток возьмем средний за все время.
Для сравнения с реальным объектом возьмем информацию от СберИндекс по стоимости квартир в Москве за тот же период. Представим, что мы приобрели квартиру студию в том же июле 2020 и все это время сдавали ее в аренду. Предположим, за 35 000 рублей в месяц, вполне реальная цифра.
Реальные объекты растут гораздо быстрее, чем фонды. Разница почти что в 2 раза. Но объяснение здесь простое: фонды берут комиссию за управление. А в случае реального объекта управлять недвижимостью придется самостоятельно. И это время, а иногда и нервы вам никто оплачивать не будет. При этом денежный поток от фонда даже выше, чем от арендной квартиры.
По порогу входа у фондов очевидное преимущество. А вот по вопросу налогов ситуация неоднозначная. С арендной квартиры налоги вообще можно не платить, на свой страх и риск разумеется. Если все делать по закону, то можно открыть самозанятость и отдавать государству 4%.
А вот по фондам государство будет брать 13% от прибыли. Зато никаких действий самостоятельно совершать не нужно. Налоговым агентом выступает брокер, деньги приходят уже очищенными от налогов.
Вывод
Итак, друзья, что можно в целом сказать про ПИФН? Они неплохо подходят для долгосрочного вложения средств. Как уже говорилось, российские ПИФН — закрытые, и выйти из них просто так не получится. Но зато можно продать паи на биржевой площадке, только важно следить, чтобы торги проводились и периодически отслеживать ликвидность.
Что сказать про доходность? С учетом всех расходов, она на уровне ОФЗ или чуть выше. Это не так уж и много. Чуть получше в этом плане ситуация у ПНК Рентал, была.... Однако если вы вкладываетесь в фонд недвижимости, то можете получить доход не только от ренты, но и от переоценки недвижимости, даже если она произошла из-за инфляции валюты. Ну и конечно вопрос диверсификации тоже играет свою роль.
Что я могу посоветовать, если вы решили вложиться в ПИФН? Обязательно оцените доходность сектора. Например, сейчас индустриальная и коммерческая недвижимость выглядят привлекательнее, чем жилая и офисная, но ситуация может меняться.
Также не лишним будет самостоятельно проанализировать рынок недвижимости в вашем конкретном городе. Если грамотно подойти к вопросу, прибыль с аренды может быть выше, чем от фондов.
