InvestFuture

Честный обзор SimpleEstate. Схема работы компании, проблемы и отзывы

Прочитали: 2426

Те, кто давно мечтал инвестировать в коммерческую недвижимость, но не знал как это сделать, очень заинтересовались сервисом SimpleEstate. При этом нам задали много вопросов о его работе. Но конечно же нашлись и те, кто назвал SimpleEstate скамом и пирамидой.

Поэтому мы решили провести собственное расследование (можно ли им вообще доверять?!)

Общая информация о компании SimpleEstate

Для начала изучим информацию с сайта компании:

Рис.1. Сайт компании SimpleEstate.

По информации с сайта - инвестировать можно даже с самых небольших сумм - от 100 тыс рублей. Сейчас на сайте 6 объектов, один недавно продали, инвестировать можно в 5 объектов:

Рис. 2. Инвестиционные объекты SimpleEstate.

Данные о компании-операторе платформы указаны в “подвале” сайта. Вдруг кто-то хочет обратиться к компании по юридическому адресу.

Рис. 3. Юридическая информация о компании SimpleEstate.

Надёжно ли инвестировать через платформу SimpleEstate

Инвестиционные платформы - довольно молодая тема. Регулируется Федеральным законом 259-ФЗ “О привлечении инвестиций с использованием инвестиционных платформ”. Давайте разбираться по порядку.

Как регулируется деятельность SimpleEstate

Регулятором выступает Центральный Банк России.

Значит на сайте ЦБ нужно найти “Реестр операторов инвестиционных платформ”. 

Рис. 4. Операторы инвестиционных платформ с сайта ЦБ РФ.

Скачиваем с сайта ЦБ excel-файл с реестром. Ищем в нем ООО Симпл Эстэйт.

Наличие SimpleEstate в реестре операторов инвестиционных платформ 

Есть! Дата включения - 19 января 2021 года

Рис. 5. Реестр операторов инвестиционных платформ.

Это означает, что компания находится под надзором государства, работает по четкому закону и, как минимум, отвечает всем требованиям, которые ЦБ предъявляет к инвестиционных платформам

Это уже вселяет доверие, так как мошенники точно не будут так заморачиваться и входить в реестр регулятора. Да их туда и не допустят. Тот, кто хочет обмануть, наоборот, постарается не попадаться на глаза ЦБ, а лучше просто пообещает гарантированные 100% годовых для привлечения клиентов.

Схема работы компании SimpleEstate

Теперь переходим к самому интересному. Как же компания работает и зарабатывает. Схема работы представлена на сайте платформы.

Но тут всё далеко не просто - без 100 грамм не разобраться! Поэтому налейте себе чего-нибудь!

  • Под каждый объект недвижимости создается отдельное акционерное общество, 100% обыкновенных акций которого принадлежит оператору платформы SimpleEstate
  • Затем на платформе происходит сбор заявок на этот объект. Клиенты переводят деньги на специальный номинальный счет в банке “Точка” (принадлежит банку Открытие). Этого требует федеральный закон №259-ФЗ. Номинальный счет - это своего рода аналог эскроу-счетов, как при покупке новостроек. Специальный счет, где хранятся деньги инвесторов. По номинальному счету можно совершать только несколько видов операций:
  1. пополнить счет
  2. вывести деньги обратно (причем инвестор может вывести только на свой же счет, на чужой нельзя. поэтому мошенники не смогут вывести деньги инвестора себе или сама платформа, даже при желании, этого сделать тоже не сможет)
  3. перевести деньги лицу, привлекающему инвестиции после подписания договора инвестирования со стороны инвестора
  4. списать комиссию в пользу оператора платформы

Поэтому SimpleEstate может отправить запрос в банк на перевод денег инвесторов на проектное АО с объектом, прикрепив документы, подтверждающие что инвесторы подписали договор инвестирования. Банк проверяет, и если всё ок - переводит деньги.

  • Затем с теми инвесторами, которые отправили заявки, подписывается договор. Договор чего? Купли продажи акций вот этого специально созданного АО. Каких именно акций? Привилегированных. 
  • Далее покупается объект недвижимости. 

Из чего складывается доходность у SimpleEstate? 

Прежде всего - это доход от аренды. Из них (за минусом расходов) АО обязано регулярно платить дивиденды держателям привилегированных акций - то есть нам, инвесторам.

Второй источник доходности -  прирост стоимости объекта. При этом, как рассказывал нам в интервью основатель компании Никита Корниенко, это не просто игра на авось - как многие могут подумать. Цель - не просто купить абы что, а потом ждать роста цены. Цель SimpleEstate - найти на рынке недооцененные объекты, у которых есть хороший потенциал роста стоимости.  

Есть еще один очень важный момент. SimpleEstate прежде всего ориентируется на рост стоимости объекта за счет индексации арендной платы.

Если сегодня мы купили объект за 100 млн и он приносит 10 млн в год, арендная плата по договору индексируется на 5% в год, то через 2 года у нас объект будет приносить уже 11 млн руб. и соответственно будет стоить 110 млн руб. Вот и рост стоимости.

Это не похоже на жилую недвижимость, где рынок то растет то падает. Тут есть четкий договор аренды и стоимость объекта зависит от того, сколько аренды он приносит. Это очень важно понимать.

Рис. 6. Схема работы SimpleEstate с сайта компании https://simpleestate.ru/how-it-works/

Схема работы относительно новая и поэтому непривычная для российских инвесторов. Неудивительно, что в отношении компании возникает так много скепсиса. 

Но мы бы не сказали, что у знакомых нам инструментов все устроено проще… Просто мы к ним привыкли, и в детали даже и не вникаем. Если начать всерьез разбираться в том, как работает брокер / биржа / депозитарий - черт ногу сломит. Я уже не говорю про ETF и ПИФы. Но их никто не боится!

При этом важно понимать, что схема работы SimpleEstate нова лишь для России. А вот в западных странах она является классической. Все инвестиционные фонды в мире структурируются через структуру GP/LP, где есть GP (general partner) - тот кто управляет и LP (limited partner) - тот кто не управляет, но получает доход. Таким образом, SimpeEstate взяли классическую для всего мира схему и адаптировали её для России. 

Где найти подтверждающие документы SimpleEstate

Они есть на сайте платформы. Как по оператору платформы, так и по каждому объекту недвижимости. Основной документ - это правила платформы. Кому интересны все детали - можно почитать. Также в правилах есть шаблоны договоров для инвесторов, с ними тоже можно ознакомиться заранее.

Рис. 7. Документы платформы SimpleEstate с сайта компании https://simpleestate.ru/documents/

На странице каждого объекта в самом низу есть раздел "документы". Тут презентация по объекту (причем очень подробная и профессиональная), выписки из ЕГРН, квартальные отчеты с результатами, бухгалтерская отчетность. Причем бухгалтерской отчетности можно доверять, так как она проходит независимый аудит. Плюсик в карму! Как минимум, понятно, что недвигу они реально покупают, а не просто собирают деньги для создания пирамидных выплат.

Рис. 8. Документы и отчетность платформы SimpleEstate с сайта компании

Рис. 9. Договор купли-продажи SimpleEstate с сайта компании

Рис. 10. Сведения об основных характеристиках объекта.

Рис. 11. Устав компании SimpleEstate

Рис. 12. Бухгалтерский баланс SimpleEstate на 31 декабря 2021 года.

 

Рис. 13. Инвестиционный меморандум SimpleEstate

Кто руководит SimpleEstate. Огранизационная структура компании

Основатель компании - Никита Корниенко - профессиональный инвестиционный аналитик. До запуска собственного бизнеса работал в крупных компаниях и фондах, таких как: Earnst&Young, Elbrus Capital и Goldman Sachs. Название последнего вы наверняка не раз встречали - один из крупнейших инвестдомов Уолл Стрит и мира. Никита также регулярно выступает на конференция и других мероприятиях, посвященных рынку недвижимости. Например, недавно прошла конференция ЦИАН по коммерческой недвижимости и в качестве эксперта по стрит-ритейлу был приглашен именно Никита. Это тоже о чем-то говорит.

Рис. 14. Информация об основателе SimpleEstate - Никите Корниенко с сайта компании https://simpleestate.ru/about/

Что касается других акционеров SimpleEstate, то в бизнес инвестировал один из управляющих директоров Goldman Sachs, а также ряд других именитых инвесторов, о чем писали ведущие российские СМИ.

Рис. 15. Новости о компании SimpleEstate

Вопросы, которые возникают к SimpleEstate

Первый, фундаментальный вопрос, касается самой схемы работы.

Почему SimpleEstate используют привилегированные акции? Хотят обмануть? 

Итак, у SimpleEstate обыкновенные акции проектного АО, а у нас, инвесторов, привилегированные. И вот этот пункт вызывает очень много критики и скепсиса. Причем вполне понятного. Наша аудитория умная, и наверняка уже знает, чем обыкновенные акции отличаются от префов. 

Если забыли - привилегированные акции, в отличие от обыкновенных, имеют преимущественное право в получении дивидендов, но при этом не дают держателю возможности принимать участия в управлении акционерным обществом. То есть управлять АО будет SimpleEstate. По закону об акционерных обществах, именно держатели обыкновенных акций решают все вопросы, в том числе - платить дивиденды или нет. Вот этот момент многим людям не нравится. 

Но тут важно разобраться до конца.

Да, закон об акционерных обществах действует по умолчанию. Если иное не прописано в Уставе акционерного общества. 

А оно таки прописано! Дополнительные права держателей привилегированных акций SimpleEstate прописывают в Уставах проектных АО. 

Продать объект, сделать допэмиссиию, любые крупные сделки, ликвидировать компанию, изменить дивидендную политику или устав - все это требует одобрения 75% привилегированных акций, то есть инвесторов. Поэтому без одобрения 3/4 инвесторов никаких важных решений SimpleEstate сделать не может.

Ради интереса мы почитали Устав одного из АО. Вот пункты, определяющие правила расчета дивидендов. А также пункты, наделяющие владельцев префов дополнительными правами.

 

Рис. 16. Устав одного из акционерных обществ

А что если SimpleEstate куда-то пропадет? Что будет с объектом и моими деньгами?

Во-первых, все объекты недвижимости отделены от платформы и находятся на отдельных проектных АО. Во-вторых, если инвестиционная платформа куда-то вдруг «пропадёт», то она очевидно не сможет выплатить дивиденды. Ну просто некому будет «нажать на кнопку» - все же исчезли!

Если SimpleEstate не примет решения о выплате дивидендов по привилегированным акциям, или же примет решение о неполной выплате, то по закону, привилегированные акции автоматически станут голосующими, а значит их держатели смогут голосовать за смену УК, продажу объекта, ликвидацию АО - да что угодно. Таким образом, даже если SimpleEstate исчезнет, потеряет ключевых сотрудников или обанкротится, то ни на сами объекты недвижимости, ни на АО это никак не сможет повлиять. 

Это требование закона, продублированное в Уставе АО:

Рис. 17. Устав одного из акционерных обществ

Смогут ли держатели обыкновенных акций выплатят все себе?

Сделать они этого не могут. В уставе всех АО четко прописано: 

Общество не вправе принимать решение о выплате дивидендов по обыкновенным акциям, если не принято решение о выплате в полном размере дивидендов по привилегированным.

Более того, минимум 90% денежного потока должно идти дивидендами по префам (ранее мы показывали формулу дивов),  а разница зачисляется в специальный фонд для выплаты по тем же префам. Поэтому выплатить себе SimpeEstate ничего не сможет даже при желании. 

Рис. 18. Устав одного из акционерных обществ

Как понять, что акции мы реально купили? Вдруг платформа перестанет работать?

По отечественному законодательству, у каждого Акционерного Общества должен быть лицензированный реестродержатель, который ведет учет реестра акционеров и учитывает все сделки с акциями. 

Кто реестродержатель по проектным АО Simple Estate? 

Если посмотреть в онлайн-базах юрлиц, то можно выяснить, это АО «СТАТУС» - дочернее предприятие СБЕРа.

Действительно, на сайте “Статуса” в разделе раскрытия информации мы нашли “Перечень зарегистрированных АО «СТАТУС» выпусков ценных бумаг” - в нем значатся 6 проектных АО Simple Estate. Все сходится. 6 объектов на сайте, 6 АО. Таким образом, инвестор всегда может запросить у них справку о том, что акции ему принадлежат. 

Рис. 19. Сайт компании Статус - реестродержателя SimpleEstate

Как выйти из объекта SimpleEstate? Как продать свою долю в АО?

Сделать это можно через платформу SimpleEstate. Правда, стоит понимать, что ликвидность непубличных АО априори ниже, чем у публичных. Этот риск нужно держать в уме - продать по одному клику, как на бирже, не выйдет, вероятно, ждать покупателя придется несколько недель или даже месяцев, если сумма инвестиций крупная. Как при продаже квартиры или дома. 

Вот, к примеру, как выглядят заявки по одному из объектов:

Рис. 20. Заявки по объекту с сайта SimpleEstate

С юридической точки зрения, продать свою долю в АО можно и без платформы - просто соседу Васе. Но с платформой это сделать намного проще и быстрее. Всё происходит полностью онлайн.

SimpleEstate - пирамида или нет?

Схема работы SimpleEstate непривычна и нова, поэтому вызывает много страхов и скептического ужаса у инвесторов. Но не так страшен черт, как его малюют. Наше исследование ничего кошмарного не выявило. Все, о чем компания заявляет, подтверждается фактами. На пирамиду не похоже. Да и баснословных доходов, как скаммеры, SimpleEstate не обещает. 

Почему SimpleEstate не сделали ЗПИФ? Ведь это привычнее? Со слов компании - потому, что схема ЗПИФ предполагает бОльшие расходы и меньший уровень гибкости в управлении и эффективна для объектов свыше 1 млрд руб.

Риски при инвестициях через SimpleEstate

Наше мнение следующее:

  • При сильном экономическом спаде, бизнесы могут начать закрываться, а коммерческая недвижимости простаивать без арендных платежей. Однако, основатели компании тоже не идиоты - как никак бывшие сотрудники Goldman Sachs - поэтому от торговых центров и офисов полностью отказались и концентрируются на стрит-ритейле - это торговые точки в жилых комплексах с арендаторами вроде “Пятерочки”, “Ленты” или дискаунтера “Да!”. Это бизнесы, которые лучше всего противостоят кризисам и инфляции. Люди меньше ездят в гипермаркеты, совершают меньше трат, но по прежнему ходят и будут ходить в магазины у дома, алкомаркеты и аптеки. 
  • Какой еще риск есть? С объекта может уйти арендатор. Тогда на какое-то время АО лишится дохода, придется искать нового арендатора. Но, на наш взгляд, свято место пусто не бывает. Если присмотреться, то все объекты SimpleEstate находятся в жилых комплексах Москвы и Мособласти - не самые бедные места. Причем анализу локации объекта уделяется очень много внимания. Посмотрите, например, на анализ локации для объекта в Прокшино: 

Рис. 21. Анализ локации для объекта в Прокшино с сайта SimpleEstate

Рис. 22. Сравнение объекта с аналогами с сайта SimpleEstate

Рис. 23. Анализ местоположения объекта с сайта SimpleEstate

Рис. 24. Анализ планировки объекта с сайта SimpleEstate

Рис. 25. Анализ планировки объекта с сайта SimpleEstate

Рис. 26. Плюсы и минусы объекта, а также его риски с сайта SimpleEstate

  • Что еще? Переход людей на онлайн-шоппинг. 

Насколько большой это риск для традиционных стрит-ритейлеров, которые арендуют помещения SimpeEstate? 

Важно понимать, что в онлайн переходят те, кто может это сделать. Это преимущественно продавцы одежды и электроники. У них доля онлайна доходит до 30% (заметьте, не 90%, а всего 30%). Другое дело - продукты питания. Здесь доля онлайна - даже в прогрессивной Москве - составляет всего 1-2%. Потому что продукты питания неудобно доставлять, они тяжелые, дешевые и быстро портятся. Новый айфон или джинсы доставить куда проще. Поэтому онлайн-шоппинг и маркетплейсы стрит-ритейл не пугает. Он пугает крупные торговые центры. А онлайн заказ покупатели забирают в пунктах выдачи, как раз арендующих помещения стрит-ритейла.

Какую доходность можно получить от инвестирования в коммерческую недвижимость?

Многие даже опытные аналитики часто сравнивают недвижимость с облигациями. И совершают большую логическую ошибку. Сравнивать величину купонов с доходностью от арендного потока - неверно. Дело в том, что у облигации номинал неизменен, а стоимость недвижимости имеет свойство увеличиваться в цене. Поэтому общая доходность складывается из арендного потока + прироста рыночной стоимости объекта. 

В целом, недвижимость является антиинфляционным активом. Особенно супермаркеты, где арендная плата привязана к товарообороту магазина: 

растут цены => растет выручка супермаркета => растет арендная плата => растет стоимость объекта недвижимости

Будет ли расти коммерческая недвижимость в цене?

Вопрос дискуссионный. У нас даже среди аналитиков нет однозначного мнения по этому вопросу. 

Важно понимать, что жилая и коммерческая недвижимость сильно отличаются и не зависят друг от друга. Падение цен отмечается именно в секторе жилой недвижимости, которую накачивали льготной ипотекой последние 3 года и она росла как на стеройдах. Убрали стеройды - началось падение цен. Оно было бы даже без СВО. В коммерческой недвижимости всё по-другому.

При этом в коммерческой недвижимости есть свои сегменты. И их нужно тоже различать. Есть, например, офис. Есть ТЦ. SimpleEstate концентрируется на стрит-ритейле. Да, торговые центры постепенно умирают (хоть и не все)! Но стрит-ритейл - это совершенно другой сегмент,который стабильно переживает кризис за кризисом. Так, в этом году - а год был непростым - цены на стрит-ритейл существенно выросли.

Доходность объектов SimpleEstate

Давайте посмотрим, какую доходность дает SimpleEstate по своим объектам:

Есть очень удачные примеры. Объект в Чехове, который арендует дискаунтер “ДА!”. Фактическая доходность оказалась гораздо выше прогнозной. Аренда дает 13% годовых. А общая доходность составила 41% (рост стоимости объекта+дивы). Таких результатов удалось добиться за счет привязки арендной платы к товарообороту арендатора. Товарооборот дискаунтера вырос на 30%, а значит и арендная плата также выросла. Но что будет если товарооборот, наоборот, упадет? Арендная плата - это не просто % от выручки, всегда есть минимальная фиксированная плата, ниже которой арендатор платить не может.

Рис. 27. Информация об объекте SimpleEstate

По каждому объекту на сайте представлены презентации с квартальными результатами. Там есть и фин отчетность и график с дивидендами и стоимостью акций. 

Рис. 28. Квартальный отчет об объекте SimpleEstate

Рис. 29. Доходность инвестора SimpleEstate

Рис. 30. Текущие арендаторы одного из объектов SimpleEstate

Рис. 31. Квартальные финансовые результаты SimpleEstate

Есть другой пример. Объект в Солнцево-Парк. Объект продали через год после покупки, при этом доходность от прироста цены самого объекта - 45% годовых. Как так вышло? Это не случайность, а точечный выбор объекта аналитиками SimpleEstate: густой жилой массив вокруг;  проходное место — на первой линии домов - с перспективой роста проходимости в будущем.; открытие станции метро «Пыхтино» в 400 м от объекта; отсутствие новых конкурирующих помещений — все объекты ретейла поблизости были старыми и уже занятыми, новые арендаторы могли зайти в район только через этот объект. Держали этот объект всего 1 год, из которых пол года - ждали когда он достроится, так как покупали еще на этапе строительства.

Рис. 32. Информация об объекте SimpleEstate

Рис. 33. Фото объекта около метро Пыхтино SimpleEstate

Рис. 34. Удаленность объекта около метро Пыхтино SimpleEstate

Рис. 35. Расположение объекта около метро Пыхтино SimpleEstate

Но есть у SimpleEstate и неудачи. Например, за месяц до пандемии - черный лебедь, которого никто не ждал - они купили офисные помещения. В итоге, смогли заработать на этом всего 5% годовых. 

Какие комиссии у SimpleEstate

Перед тем, как инвестировать, сперва нужно просчитать расходы на комиссии. На сайте имеется раздел с описанием комиссий. Есть ежегодная комиссия за управление. И единоразовая комиссия за покупку объекта. Размер комиссий по каждому объекту указывается в презентациях, а доходность инвесторов уже включает в себя эти расходы.

Рис. 36. Условия для инвесторов SimpleEstate

Что касается налогов - то налоговым агентом для инвесторов выступает SimpleEstate. Платформа сама рассчитает НДФЛ с дивидендов, а АО произведет оплату в ФНС. Правда налог с прибыли от продажи акций инвестор рассчитывает и уплачивает самостоятельно. 

Оцените материал:
(оценок: 49, среднее: 4.55 из 5)
InvestFuture logo
Честный обзор

Поделитесь с друзьями: