Как защититься от "вечных жильцов": советы покупателям вторички
Вы купили квартиру, но в ней продолжает жить другой человек на законных основаниях? Это может произойти из-за права пожизненного проживания, которое невозможно отменить через суд. Такие жильцы могут появиться из-за отказа от приватизации, завещательного отказа или условий в договорах. Чтобы избежать проблем, важно тщательно проверять документы на ограничения и обременения перед покупкой.
Вы платите миллионы, становитесь собственником, но в вашей спальне на законных основаниях продолжает жить чужой дядя Вася. И выселить его нельзя даже через Верховный суд. Увы, такое бывает. Все дело в праве пожизненного проживания — самой опасной (и часто невидимой) угрозе для покупателей вторички:
собственник может меняться 10 раз, но «пожизненник» сохранит возможность пользоваться квартирой;
снять это обременение через суд невозможно. Единственный повод прекратить право — смерть жильца.
Кто может стать вашим «вечным соседом»?
Отказ от приватизации (самый массовый случай). Квартира приватизируется на одного члена семьи, а второй пишет отказ от своей доли. Взамен он получает не деньги, а право пользования жильем бессрочно. Даже если у этого человека через 20 лет появится своя трехэтажная вилла, право жить в вашей квартире он не теряет.
Вы можете столкнуться с неожиданным гостем даже спустя несколько лет после покупки такой квартиры. Например, если объявится один из бывших жильцов, который не участвовал в приватизации, поскольку был осужден и на время снят с регистрации. После выхода из тюрьмы он может заявить о своем праве бессрочно проживать в квартире.
Завещательный отказ. Собственник вправе в завещании возложить на наследников обязанность предоставить жилье в пользование третьему лицу на определенный срок или пожизненно. Наследник принимает имущество вместе с этим обременением.
Например, собственник Николай указал в завещании, что его сестра Зинаида вправе проживать в квартире до момента вступления в брак. После смерти Николая наследница (дочь) становится собственником, но с обременением: Зинаида законно занимает жилье, и выселить ее нельзя. Как только Зинаида регистрирует брак, ее право проживания автоматически прекращается, и собственник может распоряжаться квартирой без ограничений.
Также существует прямое указание в гражданско-правовых договорах. Стороны могут предусмотреть сохранение права проживания за продавцом, дарителем или бывшим супругом в:
договоре купли-продажи (часто в обмен на снижение цены);
договоре дарения (условие о проживании дарителя);
брачном договоре или соглашении о разделе имущества.
Как проверить квартиру, чтобы избежать проблем?
100% способа не существует, можно лишь снизить риски:
Закажите выписку из ЕГРН и проверьте раздел об ограничениях прав и обременениях объекта. С 1 сентября там указывается информация о «вечных жильцах», но есть нюансы, мы говорили о них в нашем телеграм-канале.
Запросите выписку о переходе прав на объект недвижимости с 1998 года. Обратите внимание на основание возникновения права у текущего или предыдущих владельцев.
Детально изучите договор, по которому продавец стал собственником (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство, договор ренты).
Проверьте, кто прописан в квартире. Сделать это можно с помощью адресной справки, архивной выписки и Единого жилищного документа. Подробнее о каждом способе рассказали здесь.
Подписывайтесь на наш канал в MAX: все главные новости о финансах, ничего лишнего!
