Коммерческая недвижимость: как выбрать объект и получать пассивный доход выше инфляции?
В условиях ускоряющейся инфляции инвесторы всё чаще обращают внимание на активы, способные не только сохранять, но и приумножать капитал. Один из таких инструментов — коммерческая недвижимость. На примере портфеля из семи объектов, приобретённых через платформу SimpleEstate, разбираем, как условия аренды влияют на доходность и защиту от обесценивания денег. За два года средняя доходность портфеля превысила 15% годовых, что почти в три раза выше официальной инфляции.
Платформа и портфель
SimpleEstate — инвестиционная платформа, работающая под надзором ЦБ РФ, с суммарной стоимостью портфеля недвижимости более 2 млрд рублей. Минимальный порог входа — от 100 тыс. рублей, что позволяет собрать диверсифицированный портфель из нескольких объектов. Инвестор вложил 1,2 млн рублей в семь магазинов разных сетей. Рассмотрим условия аренды и результаты по каждому объекту.
Анализ условий аренды и доходности
1. Супермаркет «ДА!» в ЧеховеЯкорный арендатор — супермаркет «ДА!», договор на 10 лет. Условия: фиксированный минимальный платеж 1,3 млн руб. в месяц с ежегодной индексацией 5% плюс переменная часть — 4,5% от товарооборота. Такая структура обеспечивает двойную защиту: при росте цен увеличивается выручка, а значит и арендная плата; при спаде выручки гарантирован минимум. Срок уведомления о расторжении — 3 месяца. За прошлый квартал дивиденды выросли на 30% по сравнению с предыдущим периодом. Общая доходность объекта за два года — более 21% годовых.
2. «Пятёрочка» в Орехово-ЗуевеЕдинственный арендатор — сеть «Пятёрочка», договор до 2034 года. Арендная плата фиксированная — около 750 тыс. руб. в месяц с автоматической индексацией 5% в год. Привязки к товарообороту нет, поэтому защита от инфляции ограничена. Однако объект дорожает за счёт снижения долговой нагрузки: акции выросли на 15% за год. Полное погашение займов ожидается во второй половине 2026 года, после чего возобновятся выплаты. Текущая дивидендная доходность — 4%, общая доходность с учётом роста стоимости — около 19% годовых.
3. «Магнит» в ЛюберцахДолгосрочный договор с «Магнитом»: фиксированный платеж и 7% от товарооборота. Несмотря на высокую ставку, дивиденды и стоимость акций стагнируют из-за открытия конкурентов поблизости. Объект пока едва перекрывает инфляцию — общая доходность около 8% годовых. Однако предусмотрена индексация минимального платежа, что даёт надежду на рост при улучшении ситуации.
4. «Лента» в НовосибирскеПосле реконструкции магазина товарооборот вырос, что отразилось на дивидендах: за прошлый квартал выплаты увеличились на 16%. Условия: 5,5% от товарооборота плюс фиксированный платеж от второго арендатора (магазин косметики) с индексацией до 10% в год. Дополнительно подписано соглашение о повышении ставки на сумму НДС. Общая доходность — почти 22% годовых, потенциал роста сохраняется благодаря строящемуся жилому комплексу рядом.
5. «Перекрёсток» в ПрокшиноТрёхступенчатая ставка от товарооборота: сейчас объект вышел на максимальные 7,5%. Дивиденды выросли на 200% с момента старта, но до пика ещё далеко — район активно заселяется, полная реализация ожидается к 2027 году. Пока общая доходность — около 9% годовых, но с перспективой роста.
6. ЖК «Новое Летово» (коммерческие помещения)Объект в стадии строительства, первые дивиденды ожидаются во втором полугодии 2026 года. С якорным арендатором («Магнит») заключён предварительный договор на 10 лет с условиями: 6% от товарооборота и минимальный платеж с индексацией. Сейчас арендовано 52% площадей, остальные будут сданы после завершения стройки. Пока доход формируется за счёт спекулятивных продаж помещений (до 30% годовых). Общая доходность объекта — около 8% годовых.
7. «Перекрёсток» в совхозе им. ЛенинаСтабильный объект с долгосрочным договором до 2032 года. Условия: 6% от товарооборота, минимальный платеж с индексацией 4,5% в год, срок уведомления о расторжении — 6 месяцев. Дивиденды предсказуемы (4 тыс. руб. на 10 акций в квартал), общая доходность — 18,5% годовых.
Новые предложения на платформе
SimpleEstate вывела два новых объекта:
«Магнит» в ЖК «Домодедово Парк» — формат, аналогичный успешным объектам: предварительный договор с «Магнитом» с привязкой к товарообороту и минимальным платежом.
Офис класса prime в бизнес-центре iCity — первый неторговый объект платформы. В Москве дефицит качественных офисов, арендные ставки растут быстрее рынка. Расположение в «Москва-Сити» добавляет привлекательности. Прогнозируемая доходность — на уровне рыночной.
Общие результаты и выводы
Средняя доходность портфеля за два года превысила 15% годовых, что почти втрое выше официальной инфляции 2025 года. Ключевой фактор успеха — тщательный анализ договоров аренды. Наилучшую защиту от инфляции обеспечивает комбинация: привязка к товарообороту (процент от выручки) плюс гарантированный минимальный платеж с регулярной индексацией. Долгосрочные договоры с надёжными сетевыми арендаторами и разумные сроки уведомления о расторжении снижают риски простоев.
Таким образом, коммерческая недвижимость при грамотном подходе способна не только сохранять капитал, но и приносить доход, опережающий инфляцию. Инвесторам рекомендуется уделять внимание условиям аренды и диверсификации объектов.Реклама. Рекламодатель ООО "СИМПЛ ЭСТЕЙТ", ИНН: 7707430579, erid: 2SDnjcGHjDT
Подписывайтесь на наш канал в Телеграм: все главные новости о финансах, ничего лишнего!