Осторожно: 5 ловушек при покупке земельного участка, о которых не расскажут продавцы
Выбираете участок под дом мечты, а потом внезапно узнаёте, что строить на нём нельзя? Или что он в санитарной зоне? Чтобы не попасть в такую ловушку, разберитесь заранее, как проверить землю — сами, без юриста и дорогих услуг.
Памятка для всех, кто планирует когда-либо приобретать земельный участок (ЗУ) для строительства своего дома.
Механизм действий такой:
1. Заказываем выписку из ЕГРН
Расширенная версия в электронном виде стоит 350 руб. Не берем ее на сторонних сайтах, только через сайт Росреестра или официальный сервис.
Проверяем:
в разделе 2 не должно быть обременений, судебных исков, решений об изъятии участка для госнужд;
в разделе 4.1 проверяем наличие обременений — охранных и санитарных зон быть не должно;
смотрим особые отметки по участку, вид разрешенного использования (ВРИ) и категорию земель;
для строительства индивидуального жилого дома подходят ВРИ: ИЖС, ЛПХ или ведение садоводства;
участки должны быть в составе земель населенного пункта, но садоводство может быть и на сельхозземлях;
проверяем право собственности продавца через сайт судебных приставов;
ищем наличие исполнительных производств на его имя;
если межевания нет, в особых отметках будет указано: «границы земельного участка не определены в соответствии с действующим законодательством».
2. Проверяем карту градостроительного зонирования
карта входит в состав правил землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципального образования;
нужно определить территориальную зону земельного участка через ФГИС ТП;
Механизм поиска: документы ⟶ поиск по территории ⟶ область ⟶ городской округ (муниципальный район). При статусе ПЗЗ «действующий» скачиваем карту градостроительного зонирования и регламенты. Открываем карту и сверяем расположение участка с публичной кадастровой картой НСПД. Определяем территориальную зону и наличие обременений;
Зоны с особыми условиями использования территорий могут отображаться на основной или отдельной карте в составе ПЗЗ.
3. Установили территориальную зону — идем в ПЗЗ
В Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) указаны:
виды разрешённого использования (ВРИ) в данной территориальной зоне;
градостроительные регламенты (минимальные отступы, процент застройки, минимальные и максимальные размеры участка).
Очень важно заранее изучить эти параметры — они напрямую влияют на возможность и форму будущей застройки.
Нужно проверить, соответствует ли ВРИ вашего участка перечню, допустимому в выбранной территориальной зоне. Например:
если ВРИ — «для ведения личного подсобного хозяйства», а зона — Р-3, где такое использование не предусмотрено, от участка лучше отказаться;
если зона — Ж-1, и ВРИ соответствует, проверяем площадь: например, для ИЖС в ПЗЗ может быть установлено ограничение — от 800 м² до 3000 м². Если участок 600 м², разрешение на строительство не дадут.
4. Смотрим генеральный план МО
Изучаем генплан муниципального образования:
участок должен находиться в жилой зоне или зоне СНТ;
на карте не должно быть ограничительных зон;
сопоставляем проект генплана (в ФГИС ТП) с кадастровой картой.
Если всё соответствует — продолжаем.
5. Определяем красные линии
Переходим на портал ИСОГД и проверяем:
наличие зон с особыми условиями использования территорий;
отсутствие обременений или ограничений на участке.
После этого отправляемся на место:
скачиваем приложение Kadastr.ru;
сверяем геолокацию с фактическим расположением участка.
Если данные совпадают — продавец не вводит в заблуждение.
Если участок находится в устоявшейся застройке, и рядом уже стоят заборы, следует:
заказать вынос границ в натуру;
убедиться, что фактические границы совпадают с данными ЕГРН.
Хотите инвестировать в рынок недвижимости? Набирайтесь опыта!
Наши журналисты и эксперты прошли весь путь сами: от покупки первой квартиры в ипотеку до стабильного дохода с коммерческой недвижимости. И главное — готовы делиться с вами бесплатно. Присоединяйтесь к нашему телеграм-каналу!