Застройщики не счастливы: что мешает отрасли расти при ставке 18%?
Хотели снизить ключевую ставку, чтобы подстегнуть рынок недвижимости, но улучшения не наблюдается. Почему застройщики не радуются и что реально нужно для восстановления отрасли? Влияние ставки на ипотеку и рынок жилья гораздо сложнее, чем кажется на первый взгляд.
Все последние недели рынок хайпил: вот-вот снизят ключевую ставку — и девелоперы, мол, вздохнут. Ипотека подешевеет, спрос вернётся, застройщики начнут снова зарабатывать. Но давайте разберёмся: действительно ли всё так просто?
Да, ставка теперь 18% — это уже второе снижение подряд. Реакция девелоперов понятна:
умеренный оптимизм;
надежда на переток капитала инвесторов с депозитов в квартиры;
расчёты на оживление продаж: некоторые участники рынка ждут +5–10% уже в августе.
Но реальность сложнее.
Почему текущая ставка все еще недостаточно низкая?
Потому что важна не столько ключевая, сколько реальная: КС минус инфляция. Считаем: 18% – 9% = реальные 9%.
Это много. Во времена ипотечного бума 2020–2021 годов реальная ставка была около 0–3%. Именно тогда рынок шёл на рекорды.
Что говорят эксперты?
Греф считает, что для нормальной работы экономики реальная ставка должна быть 4%;
руководитель ЕРЗ: отрасль оживится, если КС будет ниже 12%;
НОСТРОЙ: достаточно 15%, чтобы спрос оживился;
некоторые аналитики ждут реального импульса только при ставке 10–12% (в лучшем случае — к 2027 году).
Почему застройщики сегодня не пьют шампанское?
Ипотека по-прежнему дорогая. Даже с новым уровнем КС обычная ставка по рынку — 16–19%. Это тяжело для покупателей, а банки не рвутся субсидировать разницу.
Проектное финансирование стало чуть доступнее, но этого недостаточно. Девелоперам всё ещё сложно тянуть новые стройки.
Льготные программы остаются драйвером, но банки не хотят их активно выдавать — компенсации от государства не всегда покрывают издержки. А значит — тормоз остаётся.
Главное — застройщикам нужно не просто падение КС, а снижение издержек, гибкое господдержка, предсказуемость спроса и доступ к длинным деньгам. Пока этого нет — стройка работает на «выживание», а не на рост.
Что в итоге?
Ключевая ставка 18% — это, конечно, шаг в сторону застройщиков. Но пока реальная ставка >8%, говорить о возрождении отрасли рано. Оптимальный уровень 12–14%. Ниже — хорошо, выше — облегчение, но не рост.
Подписывайтесь на наш канал в Телеграм: все главные новости о финансах, ничего лишнего!