Эксперт объясняет, когда рефинансировать ипотеку при снижении ставки на 2,0–3,0 п.п.
Когда выгодно рефинансировать ипотеку
Рефинансирование ипотеки имеет смысл, когда разница между действующей и новой ставкой составляет не менее 2 процентных пунктов, пояснила руководитель отдела ипотечного кредитования ГК "Гранель" Наталья Газетдинова. По ее словам, многие заемщики сейчас платят по ипотеке по более низким ставкам, чем те, которые ожидаются в 2026 году, поэтому основной вопрос для них — при каком снижении ключевой ставки выгодно менять кредит. Для неквалифицированного инвестора важно понимать, что выгода от рефинансирования зависит не только от процентов, но и от всех сопутствующих расходов по сделке.
Оценка выгоды в процентах
Газетдинова подчеркнула, что "по-настоящему рефинансирование становится выгодным, когда ставка снижается на 2–3 процентных пункта - это дает ощутимую экономию 15–25% от переплаты". Она добавила, что при разнице менее 1 процентного пункта выгода практически исчезает: "Если разница менее 1% - процедура с учетом всех сопутствующих расходов не окупится". Таким образом, при выборе между рефинансированием и сохранением текущих условий важно считать не только новую ставку, но и итоговую переплату за весь срок кредита.
Ожидания заемщиков в 2026 году
По словам эксперта, "многие семьи, которые планируют взять ипотеку в 2026 году (под 17–19% годовых), рассчитывают в будущем рефинансировать ее при любом заметном снижении ключевой ставки... ". Потенциальные заемщики ориентируются на возможное смягчение денежно-кредитной политики и надеются в дальнейшем снизить платеж за счет перехода на более низкую ставку. Однако Газетдинова фактически предупреждает, что не каждое снижение ставки сделает рефинансирование выгодным, даже если оно выглядит заметным на первый взгляд.
Небольшое снижение ставки
Газетдинова указала, что снижение ставки на 0,50–1,00 процентный пункт, которое рынок закладывает в июне, не станет поводом для массового рефинансирования ипотеки. Она объяснила, что при таком масштабе снижения экономия по процентам часто не покрывает дополнительные расходы, особенно если остаток долга уже снизился. Для инвестора и заемщика это означает, что ориентироваться только на новости о снижении ключевой ставки недостаточно — нужно считать реальную выгоду по своему кредиту.
Сопутствующие расходы по рефинансированию
Эксперт обратила внимание, что "эффект зависит от остатка долга, расходов на переоформление, страховку, оценку, госпошлины и от того, сохраняется ли прежний срок кредита или он фактически начинается заново. Затраты на эти процедуры практически "съедают" всю выгоду. Поэтому окупаемость рефинансирования при снижении ставки всего на 1 процентный пункт может растянуться на годы". Для заемщика это означает необходимость заранее учитывать все комиссии и платежи, чтобы ипотечное рефинансирование не превратилось в формальность без реальной экономии.
Когда рефинансирование теряет смысл
Газетдинова отметила, что рефинансирование часто перестает быть выгодным, когда заемщик уже выплатил около половины ипотеки. "На этом этапе большая часть процентов уже выплачена, а новый кредит на тот же или больший срок фактически обнуляет график платежей: заемщик снова начинает с выплаты преимущественно процентов, а не тела долга", - уточнила она. Для неквалифицированного инвестора это сигнал: чем ближе к середине или концу срока кредита, тем осторожнее нужно относиться к предложениям банков о снижении ставки и тем внимательнее считать общий размер переплаты до конца срока.
Подписывайтесь на наш канал в MAX: все главные новости о финансах, ничего лишнего!