Купить жилье в центре Москвы, недалеко от метро, меньше чем за 1 млн рублей. Возможно ли такое?
Комфортно ли жить в миниатюрной студии? А может быть, это хороший объект для инвестиций, если у вас есть несколько свободных миллионов? Что выгоднее: положить деньги на депозит или сдавать в аренду апартаменты? Об этом всем сейчас и поговорим.
Подробнее смотрите на Youtube:
Конечно, за миллион рублей в центре Москве, естественно, ничего стоящего приобрести не получится. Но на фоне роста стоимости квадратного метра застройщики, владельцы недвижимости и риэлторы пытаются выкрутиться и предложить по доступной цене хоть что-то. Иногда доходит просто до абсурда: под видом помещения, где можно жить, продают натурально кладовку. И вот как раз ее можно было купить примерно за миллион.
Причем спрос на такие лоты есть! Жизнь в современном мегаполисе этому способствует. Люди жертвуют домашним пространством, чтобы сэкономить, удержаться на плаву и быть владельцем хоть каких-то квадратных метров. Пусть их будет даже меньше десяти, зато свои.
А с другой стороны, все ли так плохо? В тесноте да не в обиде. Может быть, маленькую квартирку даже получится выгодно продать в будущем? Давайте разбираться.
Переночевать в кладовке
В прошлом году на сайтах по продаже и аренде недвижимости появилось любопытное объявление: в районе метро «Динамо», то есть фактически в центре Москвы, продается помещение. В нем есть диван, на котором можно отдохнуть после тяжелого рабочего дня, умывальник, освещение.
Недвижимость располагается в жилом комплексе «Царская площадь»! Бизнес-класс. Кто же откажется от такой роскоши, правда? А цена-то? Всего 870 тысяч рублей.
Центр столицы, комната с удобствами. И меньше миллиона? Что-то здесь не так.
Начнем с того, что это… кладовка… площадью… 2,3 квадратных метра. Да, мы все слышали о микроквартирах. Но там обычно речь идет о хотя бы десяти квадратах или около того.
Журналисты под видом покупателей пообщались по телефону с девушкой, которая представилась владелицей.
Она рассказала трогательную истории о том, как покоряла Москву: возвращалась с работы за полночь, на сон всего пару часов, а с утра надо было снова уходить. Вот и пришла мысль купить каморку в центре и обустроить там спальное место.
Потом дела наладились, потребность ночевать на двух квадратных метрах отпала. Поэтому она стала сдавать кладовку под швейный кабинет. После уже решила недвижимость продать, чтобы добавить денег к первоначальному взносу по ипотеке.
Можно, конечно, смеяться над этой историей, можно сочувствовать и жалеть. Но, по словам той девушки, владение кладовкой давало доступ ко внутреннему дворику и даже паркингу ЖК. Причем парковочные места в центре Москвы могут стоить по несколько миллионов. Стоянка вдоль улиц тоже недешевая. А тут за 870 тысяч и кладовка, и возможность поставить машину. Есть, конечно, и минусы. Помимо площади в два квадратных метра, это отсутствие душа и туалет только на первом этаже у ресепшена.
В том же ЖК «Царская площадь» было еще несколько похожих объявлений. И все они довольно быстро пропадали. Можно предположить, что желающих купить за миллион в центре Москвы даже просто кладовку без других бонусов было достаточно.
Предложения на сегодня
Мы посмотрели, что предлагают на сайтах по недвижимости сейчас, в начале 2024 года. Рекорд в два квадратных метра пока не побит.
Вот, например, есть апартаменты-студия. Москва, район Марьина Роща. Указано, что 10 квадратных метров. Но на деле — всего шесть. Обещают вытяжку для «комфортного пребывания». Зато собственный санузел — уже неплохо.
Говорят, что есть все необходимое для проживания или сдачи в аренду: двухэтажная кровать, холодильник, микроволновка, стол, место для хранения вещей. Можно использовать «для любого вида бизнеса».
Цена — 1,8 млн. Казалось бы, не так уж и много по столичным меркам. Но в комнате нет окна. Настораживают и следующие пункты: «Доля», «Перепланировка помещения в процессе узаконивания», «Только наличный расчет».
Вот что говорят по телефону из объявления: «Ну да, это нежилое помещение. Это гаражный комплекс большой. Это пристройка двухэтажная. Там у них были офисы. Потом они решили, видимо, подзаработать и продали второй этаж, где были офисы, под апартаменты. То есть, сделали там перегородочки по-быстрому, продали, и потом уже каждый себе доводил до ума. Это доля, она пока еще не раскадастрирована, но у нас есть согласие всех соседей на продажу».
Или вот еще: 2 млн рублей — и вы владелец семиметровых апартаментов в столице на берегу реки Яуза возле метро «Электрозаводская». Тут тоже нет окон. Зато есть 4,5-метровые потолки. И обещают отдельный кадастровый номер. То есть, после покупки вы должны стать единственным собственником.
Комната позиционируется как часть «нового апарт-комплекса» в здании, которому, на минуточку, больше ста лет. Произошел редевелопмент.
Вот что рассказывают по телефону: «Было выкуплено полностью все здание. Когда мы провели раскадастровку по проекту, у нас оставалась щитовая на первом этаже. Так как мы ее перенесли в цоколь, у нас высвободилось помещение. В принципе, его к соседнему не присоединить. И мы все равно оставили его отдельно и сделали свой кадастр. Проведены туда сети все. Энергетика заведена, вода, отопление».
Редевелопмент произошел и по этому объявлению. В старом доме на юго-западе Москвы перестроили цокольный этаж, поделили его на комнатки, провели в них коммуникации и предлагают как полноценные жилые апартаменты. Метраж от 8 до 23 квадратных метров. И цена, соответственно, от 2,5 до 5 млн рублей. В комнатах подороже и побольше есть, наконец, окна.
Бывают микростудии и в элитных домах. В Москва-Сити, например. Но там цена уже около 10 млн.
Цены растут
В 2016 году тогда первый вице-премьер Игорь Шувалов сказал о квартирах площадью 20 квадратных метров: «Кажется смешным, но люди приобретают такое жилье. Оно очень популярно». Он даже призвал строить еще больше малогабаритных квартир.
И тогда-то особенно не смеялись. Но сейчас, спустя без малого восемь лет, стало совсем не до смеха. По данным ЦБ, только с 2020 года цена «квадрата» в новостройках выросла чуть ли не в два раза, на вторичном рынке — в 1,5.
Государство постепенно сворачивает программы льготной ипотеки. Растет ключевая ставка ЦБ, банки дают ипотечные кредиты под все больший процент. Некоторые аналитики говорят, что в 2024 году рынок должен подостыть и стоимость квадратного метра пойдет вниз.
Но пока она велика. В Москве средняя цена квадрата стремится к 300 тысячам рублей, в Петербурге — перевалила за 200 тысяч. В Сочи, по разным данным, цены на уровне московских, а то и выше. Подешевле в Волгоградской области, Адыгее — около 100 тысяч. В Дагестане — в районе 70 тысяч. В среднем по России выходит где-то 150 тысяч за квадрат.
Люди ищут, куда вложить накопления. Без правильного хранения и разумных инвестиций деньги обесцениваются. И если раньше их могло хватить на полноценную квартиру (то есть даже не апартаменты), теперь приходится присматриваться к сомнительной недвижимости на территории гаражных кооперативов. Без окон и с общим душем.
По сути, это так называемая шринкфляция: так называют явление, когда в магазинах под видом одного литра молока продают 900 миллилитров. Цена остается прежней, а объем снижается. Иногда снижается и качество. Так и с жильем.
Не все так плохо с маленькими метражами?
Но посмотрим на проблему более философски. «Человеку нужно полковрика татами днем и целый коврик татами ночью», гласит японская мудрость. В Азии, особенно в Японии, маленькими квартирами никого не удивишь.
Не удивительно. В стране восходящего солнца большое население и мало места. Цены на жилье и его аренду в крупных городах заоблачные. Людям приходится выкручиваться. Поэтому дом, скажем, в шесть квадратных метров — не то чтобы норма, но очень распространенное явление. Похожие предложения есть в Нью-Йорке, Лондоне, Париже, Сингапуре и в других мегаполисах.
Квинтэссенцией японского минимализма была капсульная башня Накагин в Токио, построенная в 70-х. Она состояла из 140 взаимозаменяемых капсул — каждая примерно по 9 квадратных метров. Изначально планировалось, что это будут офисы, но местным понравилось там жить. В 2022 году ее все же снесли, но традиция маленьких квартир осталась.
В России это еще, конечно, не стало традицией. Мы все-таки привыкли хотя бы к 33 метрам.
Однако тенденция налицо. На YouTube пользуются популярностью ролики о том, как дизайнеры обустраивают крохотные комнатушки. Высчитывают каждый миллиметр, чтобы гладильная доска не перекрывала раковину и чтобы кровать не упиралась в душ. Иногда получается очень даже симпатично.
В комментариях люди пишут примерно следующее: «Вот был бы я студентом, жил бы там с превеликим удовольствием. В тесноте, да не в обиде. Всяко лучше, чем в общаге с тараканами».
Такое микрожилье подойдет молодым и мобильным, но семью там вряд ли поселишь. Пользуются микроквартиры спросом для краткосрочной аренды: у людей в командировках или туристов.
Это вообще законно?
Федеральный закон подразумевает, что социальная норма жилой площади должна составлять 33 квадратных метра, если человек живет один. На семью из двух человек полагается 42 квадратных метра. Если трое и более — по 18 квадратов на каждого.
Но когда речь идет об общежитиях и маневренном фонде, то вступают в действие санитарные нормы Жилищного кодекса: 6 квадратных метров на человека.
Микроквартиры, которые мы сегодня рассматриваем, — это так называемые апартаменты. Правда, в законе понятия «апартаменты» нет. Это просто нежилое помещение, поэтому метраж может быть любой. И плюсы полноценного жилья тут отсутствуют. Поэтому купить кладовку и получить московскую прописку, увы, не получится.
Юридические тонкости
Предприимчивые собственники жилых и нежилых помещений дробят их: делают отдельные входы и санузлы. Правда, не всегда есть окна, как мы поняли из объявлений. Зато есть юридически-кадастровые тонкости. На что в первую очередь обращать внимание при покупке такой недвижимости?
Альфия Митрошина ТИТР юрист по недвижимости: "Первое: в апартаментах люди, которые приобретают такие объекты, не могут быть там зарегистрированы на постоянное место жительство, потому что это не жилье. Второй момент: в таких нежилых помещениях достаточно высокая ставка оплаты коммунальных платежей. Третий момент очень важный: когда в собственность передается объект недвижимости, тот самый апартамент, то земля, на которой расположено это жилое помещение, не передается в собственность такого собственника, поэтому эта земля принадлежит либо физическому, либо юридическому лицу, либо, как правило, все-таки городу. Соответственно, один из подводных камней — земельный участок вызывает большое количество рисков. Собственнику, который приобретает апартаменты, необходимо платить арендную плату".
На практике арендная плата часто включается в коммунальные платежи. Но аренда может повыситься в любой момент вместе с коммуналкой, предупреждают юристы. Есть еще риск, что контролирующие органы могут постановить: предыдущий владелец не узаконил перепланировку. И исправлять ситуацию заставят уже нового собственника, то есть вас. Учитывайте и вопросы налогов на нежилые помещения. Они больше, чем на классические квартиры.
Перед заключением сделки проверьте все бумаги, техническую документацию, личность собственника или репутацию компании, которая продает помещение. Помощь специалиста тут не будет лишней.
А что по поводу микроквартиры, оборудованной из комнаты обычной трешки или двушки — то есть жилого помещения?
Альфия Митрошина: "Де-юре эти объекты не могут быть оформлены как отдельные объекты недвижимости в виде, например, комнат с отдельными кадастровыми номерами. Эти объекты оформляются в виде долей. Почему эти доли не могут быть выделены в натуре? Во-первых, это осуществляется в судебном порядке. Во-вторых, для этого должны быть веские основания. Когда мы говорим о нарезании студий из квартир, таких оснований нет".
Представим: у квартиры, скажем, три собственника. Один из них — вы, владелец микростудии. Еще двое — совершенно не знакомые вам люди, собственники еще двух микроквартир. Распоряжаться своей долей вы можете только с согласия ваших соседей. Это касается и регистрации по месту жительства, и продажи, и сдачи в аренду, и перепланировки.
Альфия Митрошина: "Вот эти доли, микроквартиры в многоквартирных домах... Когда к нам обращаются покупатели, я не рекомендую приобретать такие объекты. Мы скорее переориентируем человека на апартаменты, нежели на такие объекты, потому что я искренне считаю, что риски по апартаментам ниже, чем риски по долям. Если это не касается арендного бизнеса, когда собственником является одно лицо".
Стоит ли инвестировать?
Девелоперы могут заработать больше, продав несколько маленьких помещений вместо одного крупного. А насколько ценный этот актив для инвестора? Стоит ли присмотреться к небольшим помещениям, чтобы сохранить и приумножить средства?
Виктор Зубик ТИТР основатель компании Smarent, инвестор в недвижимость: "Я скептически отношусь к очень маленьким помещениям, которые на уровне 10-13 квадратных метров. При этом есть категория инвесторов, которая в них инвестирует и сдает. Нужно понимать, что такие помещения подходят, рентабельны только с одним моментом — это посуточная аренда. То есть это не долгосрок, это именно конкретно история, связанная с посуткой.
Когда я говорю про инвестиции на рынке недвижимости, у нас есть составляющие: рост стоимости капитала и аренды. Если мы говорим об активе, то, на мой взгляд, это низкокачественный актив, который впоследствии вы можете продать с определенными убытками. Я бы их не рекомендовал покупать".
Но, допустим, вы все-таки купили комнатушку в десять квадратов и хотите ее сдать. Такие помещения охотно снимают, если они находятся в центре, рядом с транспортными хабами. Тут надо угадать с ценой за сутки, найти золотую середину. Низкая стоимость привлечет клиентов, которые могут попросту разгромить апартаменты. Высокая цена, понятное дело, не позволит успешно конкурировать.
Студия из разделенной классической трешки — это вариант для вложений?
Виктор Зубик: "Это максимально идиотская инвестиция. На мой взгляд, люди идут в это, потому что им кажется, что они могут заработать быстрые и классные деньги, прошли какой-то курс у какого-то блогера по делениям на студии. И все. Это история работает только в одном случае: когда вы покупаете нежилое помещение, когда вы его можете разделить на несколько студий и присвоить каждой отдельный кадастровый номер.
Я тут вроде ругаю студии, но при этом сам активно в них инвестирую. На мой взгляд, самая ликвидная студия сейчас — это 20-25 метров. Это меньше семи процентов от строящегося объема жилья.
При инвестициях в студии у вас должна быть понятная стратегия. Если ваша цель — строго получать арендный доход, у вас есть ИП и вы будете заниматься предпринимательской деятельностью, я бы рекомендовал покупать апартаменты, но в хороших, качественных проектах комфорт плюс, бизнес-класса.
Если же ваша цель — купить именно квартиру, я бы рекомендовал ее покупать именно с льготной ипотекой. Даже с учетом того, что она будет снижена с 12 млн до 6 млн, ипотеки более чем достаточно, чтобы купить студию".
Такая студия будет оптимальна как для долгосрочной, так и краткосрочной аренды. Скорее всего, вы сможете выгодно ее перепродать. Если есть выбор, то лучше брать квартиру с отделкой. Ремонт сейчас стоит дорого.
На какую же доходность владельцам апартаментов сейчас можно рассчитывать? Стоит ли приобретать этот актив сейчас, способен ли он соревноваться с депозитом? Спросим у реального собственника. У него есть есть 12 студий в Москве размером от 11 до 27 квадратных метров.
Лев Пороховник, владелец апартаментов, частный инвестор. "Это с самого начала была инвестиция. Сдаются они под управлением управляющей компании. Посуточно, потому что жить долго в них сложно из-за небольших размеров. Они больше подходят именно под гостиничную эксплуатацию. Компания просто берет какой-то процент от оборота, обеспечивает полностью всю операционную деятельность. Я просто на пассиве получаю деньги, плачу налоги, коммуналку.
Они доход приносят. Я не жалею. Но есть маленькое «но». В цифрах это где-то 12% годовых. Когда я их покупал, депозит банковский был 5-6%, поэтому 12% годовых было шикарно. Сейчас банки берут, если не ошибаюсь, под 16% годовых. Выгодно ли делать такие же объекты под 11-12? Сейчас бы, наверное, не стал. Но я не жалею, потому что это временные циклы. Повышение и понижение ключевой ставки мы видали и не такое".
