Последние годы запомнились ростом цен на российскую недвижимость. А что будет с этим рынком дальше? Стоит ли вкладываться в него сейчас, чтобы сохранить свои средства? Как поведут себя цены на жилье в крупных городах РФ?
На этот вопрос отвечают наши эксперты.
Виктор Зубик – генеральный директор и основатель проекта SMARENT. Несмотря на перегретость рынка недвижимости, инвестиции в него все равно будут актуальны в ближайшие несколько лет. Ведь доходность по депозитам будет постепенно снижаться, а вложения в акции стали более рискованными.
Но это касается рынка первичной недвижимости, потому что строящееся жилье сейчас опасно покупать, и эту нишу опять, как и 5 лет назад, заберут инвесторы. Следовательно, рынок первичной недвижимости будет поддерживаться инвесторами и, конечно же, государством, потому что миллиарды рублей выделены на субсидирование льготной ипотеки. Ожидается ее снижение до 8-9%, а осенью, возможно, вернемся к 7%. Но важно понимать, что все будут сохранять деньги в "бетоне", а не пытаться их приумножить или заработать, так как даже держать деньги в резервных валютах сейчас ненадежно.
А вот что касается рынка вторичной недвижимости, то пока мы не увидим снижение ключевой ставки до 8-9%, чтобы ипотека была на уровне 10%, то не стоит ожидать положительных прогнозов. Сейчас много готовых квартир, которые продаются выше рынка на 10-20% минимум. Это готовое жилье, так что владельцы неохотно расстаются с ним даже по рыночной цене, так как непонятно, что делать потом с рублями. Рынок будет работать только в формате продажи прежней квартиры, чтобы купить для себя другую, то есть альтернативных сделок. Поэтому снижение цен на вторичном рынке точно будет, а падение количества сделок может быть на 50%. Никто не хочет продавать, и никто пока не готов покупать готовую недвижимость по таким ценам, вот и агенты бьют тревогу.
Падение ключевой ставки ЦБ РФ приведет к ее снижению и по льготной ипотеке. Возможно, для выполнения плана по распределению денег в рамках такой ипотеки могут увеличить сумму с 12 до 15-18 млн рублей.
Если речь идет про инвестиции в периоде 5 лет, то недвижимость можно спокойно покупать и не переживать. Сейчас будет дефицит предложений от застройщиков в связи с нестабильной экономической ситуацией. Скорее всего, спрос снизится, но застройщики тоже снизят количество новых проектов, и это сбалансирует рынок.
Я думаю, идеальным временем для покупки будет лето 2022 года, до начала осенней активности на рынке недвижимости. Как раз у многих депозиты закончатся и люди будут думать, что делать с рублями: покупать валюту или недвижимость?
Феодор Иванов, главный редактор InvestFuture. Рынок недвижимости выглядит непривлекательно, особенно когда ставки высокие, а население ждет безработица. Основной спрос на недвижимость формируется при помощи ипотечных кредитов. Сегодня льготная ставка 12% такая же по размеру, как самая невыгодная ставка год назад. Спрос резко упал. Из-за этого цены начали медленно снижаться, и многие граждане стали предпочитать сдачу в аренду продаже: в Москве предложение выросло на 45%.
Также многие уехали за границу. Цены на аренду, в свою очередь, тоже снизились — на 3-9%. Вполне возможно, что они продолжат падение. Тогда "горе-инвесторы", набравшие по 5 ипотек, не смогут выплачивать банкам кредиты и начнут «сбрасывать» недвижимость. В итоге предложение вырастет, а цена упадет еще сильнее.
В перспективе безработица в стране вырастет из-за ухода иностранных компаний, людям будет нечем выплачивать ипотеку. Из-за этого банки окажутся с большим количество недвижимости, которую будут пытаться быстро продавать с дисконтом. Это обвалит цены еще сильнее.
Антон Жуков, шеф-редактор InvestFuture. ЦБ РФ дал четкий знак на то, что взят курс на снижение ключевой ставки. Это будет тянуть вниз и ипотечные. Например, сейчас ставка по семейной ипотеке уже близка к 6%, что вполне выглядит привлекательно. Это важно, потому что "свое жилье" люди покупают часто именно при пополнении в семействе, а значит, семейная ипотека им будет доступна. Одиночка-холостяк вполне может перебиться и в съемной квартире, особенно учитывая то, что цены на съем падают. Но так было всегда: молодые и амбициозные выбирают мобильность.
Также толчком для рынка недвижимости в крупных городах может стать и "миграция" людей из регионов в поисках более высокооплачиваемой работы. В любой кризис эта миграция усиливается.
Важным фактором станет и то, что все альтернативы "бетону" сейчас обнажили свои риски, и людям просто некуда инвестировать деньги, а держать их на депозите со ставкой, которая скоро станет ниже реальной инфляции, просто нелогично.
Поэтому я считаю, что рынок недвижимости, как минимум, сохранит статус-кво, и сильная коррекция его не ожидает в ближайшие 2-3 года.
Читайте также: Почему в России растет спрос на «убитые» квартиры?
