Недвижка в россии сейчас приобретает новый интерес среди обычных граждан. В экономике много неопределенностей, и не только в российской, поэтому все больше людей интересуются консервативными инструментами.
Купить однушку и сдавать в аренду - этот консервативный “бизнес” вам посоветует любой человек, особенно старшего возраста. А то все эти ваши блохчейны и биржи это лохотрон, вот бетон - это ДА! От части это правда конечно, бетон он и в африке бетон, его евроклир не заблокирует или Сэм Бэнкман Фрид не соскамит. Но давайте разбираться, так ли выгодно сейчас покупать квартиру под сдачу ее в аренду?
Общий обзор по рынку
Пузыря на рынке недвижимости - по типу американского 2007 года - на российском рынке нет. Однако сектор переживает непростую стадию. Ударом стали сентябрьские события прошлого года. Более того, в 2023 году будет сдано в эксплуатацию приличное число новых объектов недвижимости. Поэтому большинство экспертов склоняются к выводу - обвала на рынке недвижимости, скорее всего, не будет. Однако коррекция цен продолжится.
Вот так сейчас выглядит график цен на недвижимость в Москве. Коррекция есть, но на обвал это не похоже. А если мы посмотрим на динамику цен в Мособласти, то коррекция еще менее выраженная.
Если рассматривать свежие данные по российскому рынку за январь, то не везде наблюдается спад цен, а лишь в “перегретых” регионах.
Наибольший рост отмечен в Кирове (+1,8%), Краснодаре (+1,7%) и Тольятти (+1,2%)
А Подешевел квадратный метр в Ленинградской области (–1,2%), Архангельске (–0,5%) и Махачкале (–0,5%).
Второй вывод - самыми доходными, по мнению экспертов, являются складские помещения, Street Retail и объекты малой капитализации (гаражи, кладовки и т.п.). По ним арендная доходность может составлять до 25%.
В секторе жилой недвижимости - это квартиры-студии и апартаменты.
Инвестируйте в недвижимость правильно вместе с нашим курсом "Недвижимость. Как зарабатывать на сдаче квартиры"
После него вы:
- Сможете выбрать и обустроить квартиру, на которую всегда
будет спрос - Научитесь находить надежных арендаторов, составлять договор, платить налоги
- Получите пошаговый план по созданию доходного объекта с нуля
- Освоите инструменты, которые повысят доход от сдачи до 50%
- Научитесь сдавать квартиру без проблем и рисков
- Освоите механику посуточной сдачи в аренду
- Поймете, как получать доход выше платежей по ипотеке
Подробности по ссылке
Теперь, чтобы не быть ежиками в тумане, перейдем к цифрам.
Немного элементарной арифметики.
Как наиболее простым способом посчитать доходность?
Допустим,
И - это общая сумма инвестиций в наш объект (стоимость квартиры, услуги риэлтора, ремонт)
А - годовая сумма аренды
Р - годовые расходы на содержание недвижимости (налоги, ЖКХ, капремонт, ежегодный косметический ремонт и т.д.)
Тогда арендная доходность будет рассчитываться по формуле:
Д = (А – Р)/И х 100%
В СМИ последние годы фигурирует примерно одна и та же сумма доходности - в районе 4-5%.
Что здесь важно понимать?
- Это именно арендная доходность - она не включает в себя динамику изменения стоимости самого объекта недвижимости. Часто даже очень хорошие аналитики допускают одну и ту же мыслительную ошибку - пытаются сравнить эту доходность с ОФЗ и депозитами. Грубейшая ошибка! Именно потому, что учитывается лишь доходность аренды. У облигации номинал со временем не растет в цене (чаще всего), у недвижимости - наоборот. Более того, недвижимости - это антидефляционный актив. Например, частым возражением против покупки недвижимости является тот факт, что в долларах-то цена не выросла. Забывая о том, что на девальвацию рубля недвижимость как раз неплохо реагирует.
- Второй момент. Из формулы вы видите, что в знаменателе у нас стоимость объекта. Чем меньше сумма в знаменателе, тем выше будет доходность. А значит периоды спада на рынке недвижимости идеальны для долгосрочных инвестиций в нее. Здесь, как и на фондовом рынке, покупать на хайях - не самая хорошая идея. Спасибо кэп)
- Третий момент, который важно учитывать. Формула не учитывает динамику изменения арендных платежей во времени. А они, в свою очередь, могут ежегодно индексироваться. А могут, наоборот, стагнировать. Ведь арендодатель, если не говорить о курортных городах, как правило заключает контракт с арендатором не на один день или даже месяц, а минимум на год. Таким образом, зафиксировав для себя условия на долгий срок в неудачный для рынка момент, можно потом очень долго терпеть низкую доходность.
Еще один важный показатель - это окупаемость - срок, за который доходы от сдачи недвижимости в аренду окупят первоначальные вложения.
Формула тоже довольно примитивная и не учитывает многих факторов. Однако часто используется для сравнения между собой объектов из разных регионов и районов.
Делим сумму наших инвестиций на ежегодный арендный платеж, получаем количество лет, за которые окупятся наши инвестиции.
Для тех, кто приценивается к московской недвижимости, есть неплохой калькулятор на сайте IRN.RU. Он позволяет оценить среднюю стоимость аренды в выбранном вами районе, а также стоимость квартиры.
Например, выберем район Внуково, однушка 40 кв. м.
Получим цифры средней стоимости и среднего ежемесячного арендного платеж. Если прикинуть грубо, то доходность выходит на уровне 5% годовых. Что мы здесь не учли? Не учли ежегодные расходы на содержание квартиры и налоги.
Теперь мы знаем среднюю температуру по больнице и можем оценить стоимость квартир в отдельных районах, например, Московской области.
Перейдем на ЦИАН (не реклама) и выберем Московскую Область, Одинцовский район, ЖК Сколковский. ЖК я выбирала буквально рандомно, в начале написания материала.
Крошечные студии в этом районе с ремонтом стоят от 6,5 млн рублей:
От 30 кв метров - в районе 7-7,5. Но можно найти и варианты подешевле.
Полноценные однушки с ремонтом - порядка 9 млн руб.
Что сдается в аренду?
Совсем крошечные студии по 26 кв.м сдаются за 30-33 тыс. руб.
Квартиры от 32 кв м. сдаются не намного дороже - где-то за 35-36 тыс руб.
А теперь посчитаем примерную арендную доходность наших студий и квартир. Крошечная студия дает доходность в районе 6% годовых, студия от 30 кв м. - уже поменьше в районе 5,7%, а вот полноценная однушка - ее доходность приближается к 5%. Таким образом, вы, зная среднее значение доходности по Региону, можете предметнее оценивать предложение по квартирам на вторичке.
Давайте кратко глянем на Краснодар, например. А то мы все о Москве и о Москве. Но это логично, по столице больше всего статистики и самый показательный регион по динамике цен.
Так вот. Краснодар. Средняя цена на вторичке для студий 108 079 тыс руб. Средняя стоимость аренды - 16 903 руб. Допустим, речь идет о студии 25 кв м, тогда арендная доходность составит 7,5% годовых. Для большей конкретики нужно идти на Циан и смотреть конкретные объекты.
Рынок недвижимости сейчас похож на Фондовый рынок на заре своего формирования. Тогда тоже не у всех инвесторов была возможность получать оперативные сведения не то, что о состоянии компаний. Но хотя бы о котировках. Вот на рынке недвижимости сейчас что-то похожее. Абсолютный вакуум оперативной аналитики. С одной стороны, это плохо. Нужно потратить много времени на то, чтобы провести исследование. С другой, может быть выгодно, если знания у тебя есть.
К слову, вот вам идея для стартапа. На заре развития фондового рынка инвесторы не имели оперативного доступа к котировкам. Первым начал публиковать их Чарльз Доу - тот, чьи именем назван индекс Доу-Джонса.
Возможно, стоит сделать что-то подобное и на рынке недвижимости - аналитический ежедневный бюллетень. Или хотя бы еженедельный. Со средними ценами стоимости квартир и аренды по разным регионам страны.
Как дела со спросом на рынке недвижимости?
С одной стороны, можно подумать, что все очень плохо…
В прошлом году Россию покинули сотни тысяч граждан. По некоторым оценкам число уехавших доходит до миллиона. Forbes заявляет о цифре в 700 000 человек.
В абсолютном выражении – цифра значительная. Если смотреть относительно всего населения, то это всего полпроцента. Но какие полпроцента? Очевидно, что речь идет о молодых, активных и трудоспособных людях из крупнейших городов России. Вы много знаете бабушек за 80, которые снимают квартиру? Получается, что те, кто является нашей целевой аудиторией и уезжают. И что теперь, некому будет сдать квартиру?
Есть другой аспект, который играет в пользу арендодателей. Речь о студентах, особенно актуально для областных центров и образовательных кластеров. Студенты, как правило, надежные арендаторы. Платят за них обычно родители, а срок аренды прогнозируем и конкретен – 4-6 лет. Главное, чтобы вечеринок как в американских фильмах они не устраивали)
Что происходит на рынке недвижимости практике?
В Москве за прошлый год спрос упал. Это признают аналитики Домклик. Желающих снять квартиру стало меньше, предложения на рынке очевидно теперь – больше. В итоге арендодатели стали конкурировать за арендатора. Что заметно отразилось на ценах.
В среднем по Москве в январе 2023 года аренда однушки стала дешевле на 7% по сравнению с январем 2022.
Заметные потери для арендодателей. Но ситуация неоднородна для все России. Для более полного понимания ситуации, посмотрим на другие города.
Например, в Екатеринбурге цены за год наоборот выросли. Сегодня однокомнатную квартиру в среднем можно снять за 25 840 рублей. А год назад – за 24 066 рублей. Это данные сервиса Restate.
Рост на 7%. Едем в Екатеринбург скупать квартиры? Не спешите. В Новосибирске, по данным той же платформы, цены выросли более чем на 8%.
Есть еще исследование от МИР КВартир - о результатах 2022 года
Больше всего подорожала аренда в Томске (+7,3% «однушки»), Кургане (+8,6%) и Кирове (–2%). Да, да, я не ошиблась, несмотря на падение цены аренды в Кирове на однушки, цена съема трешки выросла очень сильно – на 15%, что и вынесло этот регион в топ
Падение ставок аренды оказалось наиболее заметным в Сочи, где однокомнатные квартиры подешевели на 14,6%. А также в Севастополе (–10,2%). Москва тоже в топе: –5,3%.
Получается аренда дорожает только за пределами Москвы? Тоже некорректный вывод. В Тюмени за год цены почти не выросли. Сегодня однушку в среднем можно снять за 22 703 рубля, а год назад – 22 569 рублей. Разница в 134 рубля, даже на такси не прокатишься. Ну если только до булочной.
Ну и о чем нам это говорит? Все просто, рынок недвижимости в России не однороден. У каждого города есть свои особенности: приток населения или наоборот убыль, его возрастная структура, ситуация на рынке труда и так далее. Некоторые перекосы создает государство и бизнес. Например, Дальневосточная ипотека под 2% годовых. Или ипотеки от застройщиков. Это нестандартный способ кредитования, при котором ставка может быть на уровне 0,1% или даже 0,01% годовых. Но при этом цена самой недвижимости на 20-30% выше рынка, что не может не отразиться на доходности аренды. Кстати, ЦБ лавочку хотят прикрыть, потому что видит серьезные риски в таком типе кредитования.
Стоит ли использовать кредитное плечо, чтобы заработать на аренде?
К вопросу использования кредитного плеча. Тут нужно подходить со всей ответственностью. Идея взять квартиру в ипотеку и выплачивать кредит за счет съемщика, кажется очень заманчивой. Но в реальности полностью перекрыть платеж с помощью арендатора практические нереально. Не стоит забывать и о возможных простоях, ремонтах и других моментах.
Чаще всего бывают ситуации, когда часть кредита нужно закрывать самостоятельно, а часть из арендных денег. Как понять, удобен ли платеж при условии сдачи квартиры в аренду. Чтобы полностью исключить все риски, вы должны теоретически иметь возможность платить за ипотеку полностью самостоятельно без потери в качестве жизни. В таком случае можно смело брать ипотеку с целью сдачи квартиры.
Как не нарваться на мошенников?
Итак, недвижимость есть, документы чисты, текст объявления подготовлен. Публикуем? Не торопитесь
Чтобы обезопасить себя и личное имущество, стоит подготовиться. Иначе можно обнаружить на своей жилплощади десяток незнакомых людей или ободранные стены и поломанную мебель. Есть несколько правил, которые помогут распознать недобросовестных арендаторов и мошенников. Они достаточно очевидны, но я их обязана проговорить.
Главное: всегда заключайте договор аренды!
Хорошие шаблоны можно найти у юристов или на сайтах риэлтерских агентств. В них обязательно указывают данные о владельцах недвижимости и арендаторах, размер гарантийного депозита и ежемесячной платы, условия использования жилья. Если будущий квартиросъемщик уклоняется от соблюдения формальностей, стоит насторожиться.
Дополнительно можно зарегистрировать договор в налоговой. Так делают далеко не все, но действовать по закону — безопаснее. Будет проще обратиться в суд, если что-то пошло не по плану.
Иногда в договоре специально прописывают запрет на субаренду, чтобы недвижимость не сдавали посуточно незнакомым людям. Некоторые мошенники, специализирующиеся на субаренде, и вовсе собирают предоплату со своих жертв, просят их подождать день или два перед заселением, а потом сбегают, оставив людей перед закрытой дверью чужой квартиры.
Нужно помнить, субаренда незаконна, даже если это не прописано в договоре. Пересдача легальна только с письменного разрешения собственников.
Еще один способ снизить риск субаренды: никогда не передавать документы на недвижимость незнакомцам, даже на короткий срок. Велик риск, что мошенники подготовят подделки, по которым попытаются сдать или продать квартиру.
Кстати, по этой же причине стоит прописать в договоре примерное расписание, по которому владелец может посещать квартиру, снимать показания счетчиков, а заодно — проверять обстановку.
Это, кстати, поможет избежать еще одной проблемы: некоторые арендаторы снимают квартиры на небольшой срок и не платят коммуналку. Чтобы этого избежать, можно платить за услуги ЖКХ самостоятельно, включить их в арендную плату. Или прописать в договоре, при каких условиях неуплату по коммуналке вычтут из депозита.
Проверять счётчики всё равно стоит: если показатели завышены, велик шанс, что в квартире живёт больше людей, чем указано в договоре. А еще арендатор может умышленно передавать показания ниже настоящих, чтобы меньше платить. Поэтому все досконально проверяем.
Крупные агентства предлагают проверить арендаторов через свою службу безопасности. Увы, внешне приятные клиенты могут оказаться злостными неплательщиками, сотрудничать с которыми не стоит. Да собственно все вы знаете, что мошенники в большинстве своем очень приятные, общительные и ухоженные. Иначе им бы никто не верил :)
Еще одно правило: прикреплять к договору опись имущества, которое останется в квартире. А также условия, при которых поломки придется чинить арендатору, а стоимость вещей могут вычесть из депозита. В этом случае жильцы станут вести себя аккуратнее и вряд ли присвоят себе чужой телевизор перед отъездом. Описывать каждую вилку и кастрюлю не стоит, но крупную бытовую технику и дорогие вещи стоит внести в договор.
И, конечно, безопаснее выбирать арендаторов, которые обратились к риэлторским агентствам. Главное, не забудьте проверить саму компанию.
Загляните на сайты Российской гильдии риэлторов и региональных органов сертификации услуг, узнайте стаж работы компании и ее специализацию, оцените отзывы на профильных сайтах. Затем — созвонитесь с агентством и обсудите порядок взаимодействия с арендодателями и арендаторами, стоимость услуг и юридические нюансы.
Главное, не перепутайте профессионалов с информационными агентствами недвижимости – они не сопровождают сделку аренды, а просто собирают адреса собственников и продают список незадачливым клиентам. Часто вместе с контактами арендаторов, которых вообще не существует!
Такие агенты не помогут сдать жилье быстро и без проблем, а то и подпортят репутацию арендатора.
Работать через официальные агентства в большинстве случаев безопаснее и владельцу недвижимости, и его будущим жильцам.
Инвестируйте в недвижимость правильно вместе с нашим курсом "Недвижимость. Как зарабатывать на сдаче квартиры"
После него вы:
- Сможете выбрать и обустроить квартиру, на которую всегда
будет спрос - Научитесь находить надежных арендаторов, составлять договор, платить налоги
- Получите пошаговый план по созданию доходного объекта с нуля
- Освоите инструменты, которые повысят доход от сдачи до 50%
- Научитесь сдавать квартиру без проблем и рисков
- Освоите механику посуточной сдачи в аренду
- Поймете, как получать доход выше платежей по ипотеке
Подробности по ссылке
