Стоит ли инвестировать в недвижимость в 2022 году?

Недавно глава российского ЦБ Эльвира Набиуллина заявила: пик цен на недвижимость был пройден в 2021 году. Однако речь пока лишь о замедлении темпов роста. «Я думаю, что они уже не будут расти такими темпами», — сказала Набиуллина.

То есть, о снижении цен на недвижимость пока рано и мечтать.

Также глава ЦБ предупредила о росте закредитованности населения. По ее словам, около трети заемщиков в России тратит 80% дохода на платежи по кредитам. 

А ставки по ипотеке тем временем продолжают расти. В итоге высокая закредитованность населения может стать проблемой рынка ипотеки, а это серьёзная угроза для банков и застройщиков.

Рис. 1. Динамика ставок по ипотеке от топ-15 ипотечных банков. Черная линия — новостройки, оранжевая — вторичный рынок. Источник: аналитика ДОМ.РФ

При этом, исходя из результатов анализа рынка от ДОМ.РФ, можно сделать несколько интересных наблюдений:

• По результатам 11 месяцев 2021 года количество выданных кредитов на рынке новостроек упало на 4%, а объем кредитов в денежном выражении вырос на 22%. Значит, спрос на недвижимость постепенно начал снижаться, но рост цен с лихвой компенсировал это падение.

• На вторичном рынке, наоборот, оживление: на 15% выросло количество выданных ипотек, на 34% вырос объём. Это говорит о том, что люди теряют интерес к новостройкам.

• Если взять отдельно результаты ноября 2021 года, заметно более серьезное замедление: количество выданных ипотек падает на первичном рынке на 19%, на вторичном на 15%. А общий объем выданных ипотечных кредитов на всем рынке недвижимости растет всего на 4%. Это подтверждает слова Набиуллиной о замедлении роста.

Что с ценами на недвижимость?

Цены на недвижимость в Москве с сентября 2020 года показали значительный рост, увеличившись примерно на 30% за год с небольшим. И признаков коррекции на графике пока не заметно. Аналогичная картина наблюдается на рынках Новой Москвы и Подмосковья.

Рис. 2. Динамика средней стоимости квадратного метра жилой недвижимости. Синий график — Москва, красный — Новая Москва, зеленый — Подмосковье. Источник: IRN.RU

По рынку недвижимости Санкт-Петербурга InvestFuture получила комментарий Ольги Трошевой, руководителя консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group):

За 11 месяцев 2021 года средние цены на первичном рынке Петербурга в сегменте масс-маркет выросли на 28,5%: до 186,1 тыс. руб./кв. м в ноябре. «Квадрат» в новостройках бизнес-класса подорожал на 29%: до 290,9 тыс. руб., в элитном сегменте +12,3%: до 437,9 тыс. руб.

В пригородной зоне реализуются проекты класса масс-маркет, рост средних цен составил 30,4%: до 123,2 тыс. рублей в ноябре

Таким образом, мы наблюдаем картину, очень похожую на то, что происходит в столичном регионе.

Будут ли цены снижаться в этом году?

При этом Ольга Трошева достаточно оптимистично смотрит на рынок недвижимости в текущем году. По её мнению, среди причин роста цен – пандемия, высокая инфляция. В том числе, серьезный рост цен на стройматериалы: до 2 раз на некоторые позиции. Всё это привело к заметному увеличению себестоимости строительства. Перечисленные факторы позволяют прогнозировать, что снижения цен не произойдет.

Стабилизируются ли цены на нынешнем уровне или продолжат рост в 2022 году, будет зависеть от тех же факторов:

• улучшится ли экономическая ситуация в стране;

• снизится ли инфляция;

• в каком объеме будут выходить на рынок новые строительные проекты.

Делая любые прогнозы по рынку недвижимости, ни в коем случае не забываем об инфляции. Она способна влиять на него двумя способами.

1. С ростом инфляции возрастает стоимость стройматериалов, а значит, увеличивается и себестоимость квартир, что в конечном итоге влияет на их цену.

2. Для многих людей покупка квартиры является средством сохранения средств. Поэтому они готовы покупать квартиры даже по высоким ценам, лишь бы сохранить свои накопления от обесценивания.

Как правильно инвестировать в недвижимость сегодня?

Если вы хотите инвестировать, купив квадратные метры, нужно быть осторожным и помнить как минимум о двух вещах.

Опасно использовать ипотеку в инвестиционных целях

В этом случае вы инвестируете деньги, которых у вас нет. Пока будете платить ипотеку, ситуация на рынке может многократно поменяться.

Тем более такая затея опасна в текущей ситуации, когда ставки по ипотеке уже пошли в рост, а стоимость квартир при этом не падает. В итоге можно остаться с дорогой ипотекой и квартирой, цена которой упадёт, ведь купили вы её на пике рынка.

Цены на недвижимость не всегда растут

Во-первых, они идут вверх только в ряде регионов и населённых пунктов. От правильного выбора локации зависит очень многое.

Во-вторых, они растут только в рублёвом эквиваленте. Если взглянуть на график стоимости квадратного метра в долларах, картина будет совсем иной: за последние 20 лет она изменилась не так уж сильно.

Рис. 3. Динамика средней стоимости квадратного метра жилой недвижимости в Москве в долларах. Источник: IRN.RU

Как дела у российских застройщиков?

В основном все крупнейшие российские публичные застройщики работают в Московском и Ленинградском регионах, поэтому мы подробнее остановимся на них.

В этой таблице отражены основные показатели деятельности застройщиков за первые 9 месяцев 2021 года. Из неё видно, что для разных компаний этот период был в разной мере успешным.

Рис. 4. Сравнение показателей крупнейших российских девелоперов. Источник: InvestFuture

Поговорим кратко о каждой из них.

Самолет (SMLT)

Компания очень сильно выделяется на общем фоне по мультипликаторам стоимости и долга: темпы её роста значительно превышают темпы остальных игроков.

При этом Самолет не собирается останавливаться на достигнутом и разворачивает масштабную программу роста до 2024 года. Давайте сравним оценочные показатели деятельности за этот год с ожидаемыми к 2024 году.

Рис. 5. Оценка роста показателей Самолета к 2024 году. Источники: InvestFuture и Samolet Big Day

Предположим, что прибыль Самолета увеличится пропорционально EBITDA к 2024 году. То есть, в 5,77 раза. В этом случае прогнозируемый показатель P/E к 2024 году составит 42,7 / 5,77 = 8,3. Впрочем, не факт, что удастся добиться таких показателей, ведь об ожидаемом уровне чистой маржинальности компания не говорит.

В итоге, если всё пойдёт по плану, то Самолет оправдает текущую оценку только к 2024 году. И даже в этом случае он всё ещё будет стоить дороже, чем остальные застройщики стоят уже сейчас. Получается, что инвесторы очень сильно верят в компанию. Возможно, они ждут, что она даже перевыполнит свои планы. 

Мнение InvestFuture: акции Самолета выглядят неоправданно дорого. В их оценку заложено много ожиданий долгосрочного роста, а это несет дополнительный риск. Если что-то пойдет не по плану, котировки могут быстро обвалиться в несколько раз. Здесь можно вспомнить историю с Магнитом (MGNT), акции которого в 2017 году упали более чем втрое после того, как ожидания быстрого роста не оправдались. 

ПИК (PIKK)

ПИК также демонстрирует высокие темпы роста операционных показателей по результатам 9 месяцев, при этом стоит достаточно дешево и является лидером на рынке московского региона.

За последние месяцы котировки ПИК скорректировались с предыдущих максимумов примерно на 27%. Судя по всему, инвесторы опасаются замедления темпов роста, поскольку в 3 квартале 2021 года ПИК ввёл на 5,7% меньше площади, то есть этот показатель уже падает. Также угрозой являются перегретость цен в московском регионе и конкуренция со стороны Самолёта. Всё это — причины невысокой оценки ПИК со стороны инвесторов.

Мнение InvestFuture: акции ПИК сейчас выглядят интересно с точки зрения стоимости. Однако если цены на недвижимость в Москве начнут снижаться, то акции ПИК могут продолжить коррекцию.

Сейчас покупать акции застройщиков опасно в целом. Но если вы хотите это сделать, ПИК выглядит привлекательным вариантом.

ЛСР (LSRG)

Акции ЛСР, в отличие от Самолета и ПИК, не радуют инвесторов с самого начала 2021 года: за этот период они упали в цене примерно на 36%. В чем же причина?

Во-первых, прибыль ЛСР увеличилась только за счет роста цен, объёмы продаж нового жилья при этом упали. 

Во-вторых, результатам первого полугодия у ЛСР отрицательный денежный поток от операционной деятельности, его чистый долг вырос в 2 раза. Компания в прошлом году вошла в активную инвестиционную фазу строительного цикла, отдачи от которой нужно ждать позже. Естественно, сейчас это давит на показатели и заставляет инвесторов беспокоиться.

Кроме того, их смущает неопределенность, связанная с дивидендами. Много лет ЛСР платил по 78 рублей в год на одну акцию, и дивидендную доходность можно было легко просчитать заранее. Это делало её привлекательной. Однако в 2020 году ЛСР заплатил лишь 50 рублей на акцию, в 2021 — 39 рублей, заменив часть выплат обратным выкупом акций

Официально компания никаких прогнозов по поводу дальнейших выплат не сделала, и это усилило неопределённость.

Мнение InvestFuture:, акции ЛСР, несмотря на все сложности, могут быть интересны для долгосрочных вложений. Перечисленные трудности не говорят о проблемах в компании. С финансовой точки зрения она здорова, однако проходит трудный, но необходимый этап. При этом стоит ЛСР очень дешево, а в случае возвращения дивидендов на уровень в 78 рублей может дать доходность около 13% в год.

Эталон (ETLN)

Эту компанию дивидендные инвесторы тоже любят за высокие выплаты. Но, как и у ЛСР, в прошедшем году рост её финансовых показателей не был подкреплен увеличением продаж.

Главная проблема Эталона — нестабильность финансовых показателей и прибыльности.

Рис. 6. Динамика EBITDA (темные столбцы) и чистой прибыли (светлые столбцы)  Эталона, источник: etalongroup.com

У компании большие планы до 2024 года: активный рост динамики продаж, увеличение рентабельности и сохранение дивидендов на текущем уровне. А если чистая прибыль вырастет, то даже и увеличение. При этом ожидается рост долговой нагрузки: чистый долг/EBITDA в диапазоне 2-3.

Рис. 7. Динамика свободного денежного потока Эталона. Источник: etalongroup.com

Мнение InvestFuture: акции Эталона тоже могут быть интересны для дивидендных инвесторов. Но удастся ли компании пройти инвестиционную фазу с сохранением прибыли и дивидендов, пока не понятно. А если ситуация на рынке недвижимости ухудшится, Эталону придется еще сложнее, чем конкурентам. На российском рынке есть другие дивидендные компании с большей доходностью, но меньшими рисками.

Вывод аналитиков InvestFuture

Прогнозы по рынку недвижимости на 2022 год неоднозначные. Замедление спроса уже наблюдается, но при этом цены пока снижаться не хотят.

На рынок в моменте влияет несколько разных факторов, таких как инфляция, рост себестоимости стройматериалов и поведение населения, которое боится дальнейшего роста инфляции и покупает квартиры. Однако растущие ставка ЦБ и стоимость ипотеки в какой-то момент должны сделать свое дело и охладить рынок.

Поэтому на рынке недвижимости нужно соблюдать очень большую осторожность при инвестициях: как в бетон, так и в акции застройщиков. Лучше всего посмотреть, как будет развиваться ситуация дальше. Однако такого бурного роста цен, как в 2021 году, мы, скорее всего, уже не увидим.

Из акций девелоперов наиболее интересно выглядят акции ПИК: низкая оценка компании, хорошие темпы роста и финансовая устойчивость. Но не забываем про риск замедления темпов роста. 

Акции ЛСР и Эталона могут подойти для дивидендных инвесторов.

Аналитик Иван Черненко, редактор Никита Марычев.

InvestFuture.ru

Оцените материал: