Инвестиции в недвижимость стали другими: фокус на точечные сделки и готовые объекты
В первом квартале 2026 года рынок недвижимости демонстрирует осторожный подход инвесторов. Вложено в него 169,5 млрд рублей, что на 8% меньше, чем год назад, но всё ещё на высоком уровне. Инвестиции в недвижимость сосредотачиваются на конкретных активах с понятной экономикой, а не на сегментах в целом
Мы недавно разбирали большой обзор от NF GROUP по итогам 2025 года — тогда главный вывод был в том, что инвестиции в недвижимость становятся осторожнее. Свежие данные за первый квартал 2026 это только подтверждают.
С начала года в недвижимость вложили 169,5 млрд рублей. Это немного ниже, чем годом ранее (–8% г/г), но уровень всё равно высокий — один из лучших результатов за последние годы. То есть, деньги с рынка никуда не ушли — изменилась логика их размещения.
Рынок держится за счёт «точечных» сделок
Если в прошлые годы драйвером были крупные потоки капитала в сегменты (офисы, склады и т.д.), то сейчас всё иначе.
Средний размер сделки вырос до 3,4 млрд рублей — это означает, что капитал концентрируется вокруг ограниченного числа объектов.
Инвесторы больше не покупают «всё подряд внутри сегмента». Они выбирают конкретные активы — с понятной экономикой, арендаторами и прогнозируемым денежным потоком.
Неожиданный лидер — торговая недвижимость
По итогам квартала больше всего денег ушло в торговые объекты — 46% всех инвестиций. Но это не разворот тренда в сторону торговых центров. Рост инвестиций в торговую недвижимость обеспечили буквально несколько крупных сделок — например, покупка «Метрополиса» и региональных ТЦ.
То есть, еще раз подтверждается первый тезис— интерес есть только к качественным объектам, а не ко всему сегменту.
Девелопмент отходит на второй план
В 2025 году земля под строительство была одним из ключевых направлений. Сейчас её доля снизилась до 23% (против 28% годом ранее). Причина очевидна — дорогие деньги.
Строить стало рискованнее, поэтому инвесторы чаще выбирают уже готовые объекты с денежным потоком. В итоге доля таких активов выросла до 77% всех вложений.
Сильно изменилась и структура инвесторов
Если раньше большую долю занимали конечные пользователи (компании, покупающие недвижимость «под себя»), то сейчас рынок стал более профессиональным:
инвесткомпании и частные инвесторы: 47%;
девелоперы: 36%;
конечные пользователи: 6%.
Ещё один важный сдвиг — рост доли регионов. Москва по-прежнему доминирует (64% инвестиций), но регионы уже занимают 19% (против 1% год назад), Санкт-Петербург — 17%. Это говорит о том, что качественные активы начинают искать не только в столице.
Доходности остаются высокими
Доходность почти не изменилась:
офисы: 11–12%;
склады: 11,5–12,5%;
торговые объекты: 12–13,5%.
Такая доходность — прямое следствие высокой ключевой ставки. И именно она формирует поведение инвесторов: в приоритете стабильный кэшфлоу, а не рост.
Вывод
Рынок недвижимости в 2026 году не стал слабее — он стал более адаптивным. Если раньше инвесторы выбирали «сегменты», то теперь выбирают конкретные активы: с понятной экономикой, арендаторами и минимальными рисками.
Деньги на рынке есть, но они идут только в те объекты, которые могут пережить дорогие кредиты и при этом стабильно генерировать доход.
И пока ключевая ставка остаётся высокой, именно такая модель инвестиций в недвижимость наверняка будет определять весь рынок.
Подписывайтесь на наш канал в MAX: все главные новости о финансах, ничего лишнего!