Ипотечный рынок возвращается к рыночным ставкам и снижает долю льготных программ
Изменения на ипотечном рынке
Рейтинговое агентство НКР прогнозирует, что в 2026 году доля льготной ипотеки в России может снизиться до 50% впервые с 2022 года. Такой вывод содержится в исследовании «Ипотека в России: смена парадигмы», где отмечено, что ипотечный рынок постепенно возвращается к классическим рыночным условиям. В документе указано: «Ипотечное кредитование возвращается к рыночным механизмам: уже в 2026 году доля льготной ипотеки впервые с 2022 года может опуститься до 50%, а средняя ставка по выдаваемым ссудам — вернуться на уровень 2017 года». Это изменение отражает влияние сокращения поддержки и растущую роль рыночных программ.
Ожидаемые объемы выдачи
По оценкам НКР, к концу года среднемесячные объемы выдачи ипотеки могут превышать 450 млрд руб. даже при ключевой ставке 13%. В агентстве сообщили: «При этом мы полагаем, что на долю рыночных программ может прийтись не менее половины всех новых выдач и в 2027 году эта доля продолжит расти». Аналитики считают, что умеренное снижение ключевой ставки может привести к сокращению доли льготных программ до 50% в течение 2026 года, а средняя стоимость новых кредитов поднимется выше 11%. Эти прогнозы отражают постепенное смещение интереса заемщиков и банков в сторону рыночных продуктов.
Факторы давления на льготные программы
Эксперты НКР отмечают, что динамику льготной ипотеки будут сдерживать два ключевых фактора: снижение рыночных ставок и изменения условий семейной ипотеки. Одним из таких изменений станет ограничение суммы кредита и повышение ставки до 10–12% для семей с одним или двумя детьми. Эти меры снижают привлекательность льготных программ, которые ранее поддерживали высокий спрос на жилье. В результате доля таких продуктов постепенно смещается к более точечным категориям заемщиков, которым действительно необходима поддержка.
Прогноз по суммам и портфелю
Средняя сумма ипотечного кредита в 2026 году может находиться в диапазоне 4,4–4,6 млн руб., следует из исследования. Всего за год банки могут выдать ипотечных кредитов на 4,7–5,1 трлн руб., тогда как в 2025 году объем составил 4,5 трлн руб. Число новых кредитов вырастет на 7–10%. Кроме того, ипотечный портфель увеличится на 8–12% — до 22,5–23,3 трлн руб. Эксперты подчеркивают, что итоговая динамика будет зависеть от темпов досрочного погашения, которые продолжают оставаться существенным фактором для банков.
Ставки и статистика последних лет
По данным исследования, снижение доли льготных программ уже привело к росту средней ставки по новым выдачам до 10,3% в апреле — это максимум с 2019 года. В документе напоминается, что самая низкая средняя ставка по ипотеке — 6,4% — была зафиксирована весной 2022 года, когда ключевая ставка временно повышалась до 20%, а на рынке фактически доминировала льготная ипотека. Этот контраст показывает, насколько сильно структура рынка влияет на условия кредитования, и почему возврат к рыночным ставкам стал заметным для заемщиков.
Перспективы рынка и программы
НКР прогнозирует, что при достижении цели по инфляции и снижении ключевой ставки до 7,5–8,5% рынок будет формироваться в основном за счет рыночных программ. В исследовании указано, что роль льготных ипотечных инструментов станет более точечной и сосредоточенной на социальных задачах. Это означает, что в дальнейшем льготные программы будут направлены преимущественно на отдельные категории граждан, а не на массовый спрос, как это происходило ранее.
Риски просрочек
Аналитики НКР допускают, что в 2026 году как объем, так и доля просроченной ипотеки могут вырасти. При этом возможный рост доли до 1,5% не считается критичным, поскольку коэффициент обслуживания долга на 1 апреля 2026 года составлял 2% против 2,4% годом ранее. Эти данные показывают, что заемщики в среднем продолжают справляться с платежами, а банковский сектор сохраняет устойчивость, несмотря на изменения в условиях кредитования.
Подписывайтесь на наш канал в MAX: все главные новости о финансах, ничего лишнего!