Как продать ипотечную квартиру в 2025?
Продажа квартиры в ипотеке — задача не из простых: недвижимость обременена, покупатели боятся, банки не торопятся. Но с 2024 года появился новый способ, упрощающий процесс. Рассказываем, как продать квартиру с обременением — без потерь и нервов.
Пока не погашен жилищный кредит, недвижимость находится в залоге у банка, поэтому продать ее сложнее. Есть всего 5 способов:
1. Закрыть ипотеку своими деньгами
Если у вас есть накопления, можно закрыть кредит досрочно, снять обременение и свободно распоряжаться имуществом. Это очевидный способ, но нужна крупная сумма.
2. Покупатель погасит ваш кредит
Самый частый вариант: покупатель сначала закрывает часть долга, снимая обременение, а потом отдает остаток. Удобно, но есть нюанс: чем больше долг по ипотеке, тем труднее решиться покупателю на сделку. Чтобы он меньше переживал:
оформляйте сделку у нотариуса с официальным договором;
используйте банковскую ячейку / аккредитив для расчетов;
подготовьте документы заранее: выписку из ЕГРН с обременением, справку из банка об остатке долга, письменное согласие банка на сделку и пр.
3. Переоформить долг на нового владельца
То есть, можно заменить заемщика в ипотечном договоре. Эта процедура сложная и долгая, и банки идут на нее неохотно. К тому же, у покупателя должна быть хорошая кредитная история и подтвержденный доход.
4. Доверить реализацию квартиры банку
Если не справляетесь с платежами, банк сам найдет покупателя и продаст жилье.
Хлопот нет, но цена будет значительно ниже рыночной.
5. Самому продать квартиру до снятия обременения
Этот способ доступен с сентября 2024 года.
подаете заявление в банк;
он согласует процедуру в течение 10 дней и устанавливает минимальную цену, ниже которой продавать нельзя;
на всю сделку (продажа, оформление и погашение кредита) дается 4 месяца;
вы получаете разницу между суммой продажи и остатком кредита (минус комиссии).
Пример: Николай подал заявление в банк 20 июля 2025 года. По закону, он должен продать квартиру до 20 ноября. Остаток его долга по ипотеке к этому моменту будет составлять 5,7 млн ₽. Поэтому цена продажи должна быть не меньше этой суммы + проценты, а также штрафы, неустойки, пени, если они есть.
Если Николай продаст квартиру раньше, например, в сентябре, то минимальная цена продажи изменится. Она будет больше — в зависимости от остатка долга по кредиту.
Хотите инвестировать в рынок недвижимости? Набирайтесь опыта!
Наши журналисты и эксперты прошли весь путь сами: от покупки первой квартиры в ипотеку до стабильного дохода с коммерческой недвижимости. И главное — готовы делиться с вами бесплатно. Присоединяйтесь к нашему телеграм-каналу!