степень неожиданности: 1) разница между прогнозом на основе обыденного мышления и результатом машинного (на ЭВМ) эксперимента; 2) качественная разница, возникающая в результате эмерджентности, т.е. вынуждено и неизбежно несистемным характером машинного эксперимента по сравнению с функционированием оригинала природной системы.
Как меняется ипотечный рынок, что ждет цены на жилье и как ЦБ управляет рисками — подробное интервью с Елизаветой Даниловой из Банка России для InvestFuture.
IF: Как Банк России оценивает текущее состояние ипотечного рынка России? Какие ключевые тенденции и изменения на нем, включая поведение и портрет заемщика, можно выделить за последнее время?
— Последний год мы видим замедление выдачи ипотеки. Это связано с тем, что 1 июля прошлого года прекратилось действие широкой льготной ипотеки, и сейчас повышенный уровень рыночных ставок. Поэтому за январь-май рост ипотеки составил около 1,5%. Понятно, что драйвером рынка сейчас выступают адресные льготные программы, в первую очередь семейная ипотека. Например, в четвёртом квартале 2024 года доля семейной ипотеки в выдачах составляла 60%, в первом квартале 2025 года – уже 75%.
При этом мы видим, что несмотря на замедление выдач ипотеки, рынок жилищного строительства снижается не так сильно: продажи квартир застройщиками в денежном выражении за январь-май снизились всего на 2%. Люди теперь чаще покупают жилье за собственные средства, также более распространённой стала покупка в рассрочку от застройщика.
О портрете заемщика
Основные заемщики – это граждане в возрасте от 20 до 40 лет, таких около 70%. Большую часть выдач сейчас обеспечивает семейная программа, поэтому сюрприза тут нет.
Мы видим, что банки в последние годы стали выдавать все более длинную ипотеку. Теперь около 50% кредитов выдается на 25–30 лет. А средний возраст, в котором планируется погашение ипотеки, «смещается вправо» – растет доля заемщиков, которые закроют ипотеку после 60 лет, в начале текущего года таких было 62%.
Обычно погашение происходит быстрее. В 2022 году реальный срок погашения составлял всего 8 лет. Сейчас же многие ипотечные кредиты взяты по низким ставкам, поэтому в условиях высоких рыночных ставок заемщики не торопятся и погашают долг по графику.
О текущих тенденциях
Банки всегда ужесточают свои требования, когда видят, что риски кредитного портфеля возрастают. Мы видим, что условия выдачи в 2023 и 2024 годах, до отмены широкой льготной ипотеки, были не столь консервативны. То есть банки активно выдавали ипотеку людям с низким первоначальным взносом и высоким уровнем долговой нагрузки. В результате сейчас банки фиксируют ухудшение качества обслуживания таких кредитов.
В целом люди по-прежнему хорошо выплачивают ипотеку, но тем не менее доля кредитов, платежи по которым просрочены на 90 и более дней (NPL 90+), выросла с 0,5% на 1 мая 2024 года до 1,0% на 1 мая 2025 года. И рост происходит как раз за счет кредитов, которые выдавались с более мягкими условиями.
Банки это заметили и ужесточают требования к заемщикам: повышают первоначальный взнос, стали более требовательными к показателю долговой нагрузки (ПДН). Еще мы видим, что реже используется потребительский кредит для оплаты первоначального взноса: в 3% выдач сейчас против 7% в 2023 году. То есть банки стали внимательнее следить за тем, чтобы заёмщик оплачивал взнос за счет своих накоплений.
Лет десять назад ипотечные заемщики имели, как правило, только ипотеку, но в последние годы становилось всё больше заемщиков, у которых помимо ипотеки есть ещё какой-то кредит: необеспеченный или автокредит. Эта доля постоянно росла, но в последний квартал несколько снизилась. Сейчас только треть ипотечных заемщиков не имеет других кредитов.
IF: Широкие программы льготного ипотечного кредитования, в конечном счете, снизили доступность жилья – Индекс цен на первичном рынке жилья от ДОМ.РФ вырос на 72% с 2022 года. Согласны ли вы с этим тезисом? Если да, то на сколько жилье стало «недоступнее»?
— Да, мы видим такую тенденцию. К сожалению, несмотря на то, что в 2020 году была введена широкая льготная ипотека, доступность недвижимости не возросла, так как рост цен на жильё опережал рост доходов населения. Обычно мы смотрим, сколько квадратных метров в новостройке может купить человек со средней зарплатой с помощью ипотеки. С 2020 года этот показатель упал с 44,5 кв. метра до 39 кв. метров, то есть цены на жилье росли быстрее доходов.
IF: Банк России неоднократно подчеркивал свою позицию: «широкие льготные программы – антикризисный механизм». Какие подходы позволят сделать жилье более доступным, не ослабят рычаг ДКП и не повлекут рисков появления пузыря?
— Действительно, мы всегда говорим, что массовые льготные программы снижают эффективность денежно-кредитной политики. В результате ставки для тех, кто не может воспользоваться льготными программами, выше, чем если бы ставка была одинаковой для всех. Подобные программы должны применяться в случае стресса, который сопровождается снижением спроса.
Именно это мы ярко наблюдали во время пандемии, когда люди пребывали в состоянии неопределённости, и спрос резко снизился. На тот момент программа льготной ипотеки была востребована и полезна, дала импульс рынку недвижимости.
Но, к сожалению, она не была вовремя прекращена. К тому же принцип «одна ипотека в одни руки» был введен не сразу. Люди часто брали несколько льготных ипотечных кредитов под «инвестиционные квартиры». Банк России всегда выступал и выступает за адресный, а не массовый характер таких программ.
Говоря о «рецепте»: важно, чтобы предложение поспевало за спросом. Поэтому, вероятно, стоит создавать адресные программы в тех регионах, где есть целесообразность простимулировать предложение. Это позволит держать спрос и предложение на рынке недвижимости в балансе.
Основной вклад Банка России в доступность ипотеки – это снижение инфляции. Рост цен должен быть устойчиво низким, а рост доходов населения – выше инфляции и цен на жилье. Только так мы добьемся того, чтобы наши граждане смогли позволить себе купить больше квадратных метров.
IF: ЦБ активно указывает на разрыв цен между первичным и вторичным рынками жилой недвижимости. В 3 кв. прошлого года он составлял 54–57%. В чем опасность такой разницы цен и прогнозируете ли вы сокращение разрыва?
— На фоне того, что вторичный рынок сейчас менее доступен, сложно ожидать, что в ближайшее время разрыв будет сокращаться. Это будет происходить в будущем, когда ставки начнут снижаться.
Главная опасность такого разрыва заключается в том, что человек, купивший квартиру в новостройке в ипотеку, может понести потери при необходимости продать недвижимость. Например, если у заемщика что-то случится, и он не сможет обслуживать ипотеку, ему потребуется продать квартиру, которая на вторичном рынке будет стоить уже дешевле. А банк хочет получить всю сумму долга. Получится, что человек может не только потерять первоначальный взнос, но будет вынужден продавать что-то еще, чтобы расплатиться с банком.
Однако важно сделать поправку по поводу масштаба этого разрыва цен. Новое жилье, как правило, более высокого качества, поэтому цены на него выше. Оно объективно стоит дороже вторичного рынка. Мы хотим провести совместно с банками исследование, чтобы оценить сопоставимые объекты и более точно определить реальный разрыв цен. Предполагаем, что в действительности он может быть ниже.
IF: Разрыв цен несет свои риски и в случае гипотетического кризисного сценария, когда, например, качество ипотечного портфеля начнет падать и банки выйдут на рынок с залоговой недвижимостью, обвалив рынок?
— В России таких ситуаций не было, но мы можем вспомнить снижение цен на жилье в ходе ипотечного кризиса 2007 года в США, который привел к мировому кризису 2008-2009 гг. У них была ровно та ситуация, о которой вы говорите – началось всё с того, что отдельные заёмщики перестали нормально платить по ипотечным кредитам. Это были далеко не все, но наиболее рискованная группа заемщиков.
В результате банки остались с залогами. Естественно, они пошли на рынок продавать эти дома, из-за чего цены начали падать. Хотя до этого они непрерывно росли много десятилетий подряд, и никто не был готов к их снижению. Снижение цен еще больше усугубило ситуацию на рынке жилья и ипотеки.
Поэтому мы и говорим всегда, что первоначальный взнос выступает важной линией защиты и для заемщика, и для банка. С одной стороны, он показывает, что человек в состоянии копить деньги и будет потом хорошо обслуживать ипотеку. С другой стороны, первоначальный взнос обеспечивает банку буфер для возможного снижения цены на заложенную недвижимость.
Если бы такой неблагоприятный сценарий реализовался в России, то разрыв цен сыграл бы свою неблагоприятную роль. Поэтому мы заранее принимали меры и серьёзно повышали макропруденциальные надбавки для банков по кредитам с низким первоначальным взносом.
Они у нас были на очень высоком уровне с 1 марта 2024 года, чтобы обеспечить корректный учет банками рисков, связанных с завышением цен на первичном рынке. Мы считаем, что благодаря принятым мерам нам такой негативный сценарий не грозит. Сейчас банки сами стали гораздо консервативнее, и в этом году мы уже дважды снижали макропруденциальные надбавки по ипотеке.
IF: Какое у Банка России отношение к рассрочкам от застройщиков? Эльвира Сахипзадовна предупреждала о ряде рисков, сопряженных с такими продуктами. На что россиянам нужно обращать особое внимание?
— На первый взгляд, рассрочка выглядит привлекательно. Человек фиксирует для себя стоимость жилья. Но при этом он остаётся должен застройщику. Мы видим, что в первом квартале 2025 года рассрочка стала одним из основных механизмов продаж, её доля в сделках составила порядка 40%. И объём накопленной рассрочки уже превышает 1 триллион рублей.
Иногда в рассрочке и правда ничего плохого нет. Допустим, у человека уже есть квартира, и он просто хочет улучшить свои жилищные условия. Он купит жильё на первичном рынке, потом продаст свою недвижимость и сможет погасить долг перед застройщиком. Либо у человека есть деньги на депозитах, и он ждет окончания срока депозита, чтобы погасить рассрочку.
Но, общаясь с застройщиками, мы видим, что ситуация, когда у человека, по сути, деньги есть, но не в моменте, не так распространена. То есть многие на самом деле берут рассрочку, потому что не могут претендовать на семейную ипотеку, а рыночная ипотека дорогая. Они берут рассрочку на ожиданиях, что через 1–2 года ставки будут ниже, и они возьмут рыночную ипотеку.
Но здесь есть подводные камни. Во-первых, никто не может поручиться, что ставки по ипотеке через год будут достаточно низкими. Во-вторых, мы не знаем профиль таких заемщиков – их долговую нагрузку, способность обслуживать обязательства. Возможно, банк откажет человеку в ипотеке даже при низких рыночных ставках.
Есть и другие проблемы. В ипотеке есть различные законодательные гарантии для человека, например, кредитные каникулы. В случае рассрочки этого нет. И могут возникать очень обидные ситуации – человек немного не доплатил и жилье по-прежнему не в собственности, а платить ему стало сложно. Застройщику никто не мешает человека выселить.
Для застройщика рассрочка хороша тем, что фиксируется продажа квартиры. Деньги еще не поступили, но это вроде бы лучше, чем не продать ничего. Однако есть неопределенность – если цена снизится на 10–15%, то у человека может быть стимул прийти к застройщику и сказать: «Возвращайте мне деньги назад, я пойду и куплю более дешёвую квартиру». У застройщика возникает кредитный риск, если человек не сможет выплачивать рассрочку, а взыскание задолженности не является профильной деятельностью девелоперов. При этом сейчас мы видим рассрочки уже сроком на 10 лет.
Наконец, есть риски для банков, которые занимаются проектным финансированием. Рассрочки фактически маскируют реальную ситуацию по продажам – сделки есть, а деньги на счета эскроу не поступают. Поэтому мы рекомендовали банкам отслеживать долю рассрочек в проектах, график их погашения и в случаях, когда рассрочка занимает очень высокую долю в продажах, учитывать потенциальные риски при формировании резервов по проекту.
IF: Способна ли отмена комиссий по ипотеке привести к снижению цен на недвижимость? Ведь они составляют до 10% суммы кредита – это значительная часть, которую застройщики перекладывают в конечную стоимость жилья.
– На рынке не особенно ждут снижения цен. Мы много общаемся с банками и застройщиками, и снижение цен не является их базовым сценарием. Даже в кризисные периоды в России значительного падения цен не было, так как люди традиционно рассматривают недвижимость как надёжный способ сбережений.
Мы исходим из того, что отмена комиссий не окажет существенного влияния на выдачи ипотеки и цены на жилье. С четвертого квартала 2024 года, когда банки вводили комиссии, ситуация довольно сильно изменилась. Во-первых, тогда возмещение банкам со стороны Минфина по льготным кредитам было меньше, чем сейчас. Во-вторых, ставка по депозитам банков была заметно выше ключевой ставки – банки предлагали вкладчикам по 23–24% годовых. Все это оказывало давление на маржинальность, и банки компенсировали это комиссией.
Теперь ситуация другая. Максимальная ставка по вкладам крупнейших банков в последнюю декаду мая составила 19,4%, аналогично снижаются ставки и для юридических лиц. То есть спред к ключевой ставке вернулся к обычному уровню. Двухэтапное снижение макропруденциальных надбавок в ипотеке, кстати, тоже увеличило ее рентабельность: этот эффект мы оцениваем в 0,5 процентного пункта. Таким образом, ситуация с маржинальностью для банков улучшилась относительно конца 2024 года. По нашим данным, банки–лидеры рынка ипотеки уже отказались от комиссий. Будем смотреть, как это повлияет на предложение ипотеки.
IF: Выдачи ипотеки с осени 2024 года существенно замедлились. Но, одновременно с этим, объем просроченной задолженности по ИЖК вырос почти в 2 раза за год и достиг 114 млрд рублей на апрель. Каково сейчас качество ипотечного портфеля банков?
– Рост доли просрочки выглядит заметным — с 0,5% до 1,0%, то есть в два раза. Однако в абсолютных и исторических масштабах это по-прежнему умеренный уровень. Мы видели более высокие значения, например, в 2015–2016 гг. Тогда уровень NPL 90+ по портфелю был больше 3%.
Как я говорила, сейчас рост просрочки связан с вызреванием кредитов, которые выдавались в 2023 году и первой половине 2024 года, когда банки предъявляли слишком мягкие требования к заемщикам.
Примечательно, что достаточно большая доля этих просроченных кредитов приходится на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). В ИЖС часто возникали случаи, когда заемщикам не удавалось построить дом так, как они планировали, из-за роста стоимости строительных материалов. Были и такие ситуации, когда заемщики и вовсе не получали дом из-за недобросовестного поведения подрядчиков. В результате по данному сегменту наблюдается наиболее значимый рост неплатежей – до 3%.
Положительную роль в сегменте ИЖС сыграют законодательные изменения. До 2025 года разрешалось льготное ипотечное кредитование без применения эскроу-счетов, теперь они обязательны. Эскроу – это надежная схема, которая защищает граждан. Надеемся, что ухудшение в сегменте ИЖС прекратится.
Тем не менее, на фоне замедления экономики и роста доходов граждан, мы еще можем увидеть некоторое ухудшение обслуживания ипотеки. Но это не создаст каких-то угроз. Мы стимулировали банки создавать необходимые буферы безопасности: благодаря макропруденциальным надбавкам, они накопили запас капитала, покрывающий почти 2% ипотечного портфеля. Это в два раза больше, чем текущий уровень просроченных кредитов, ситуация находится под контролем.
IF: В конце осени 2024 года на фондовом рынке начались волнения на фоне слухов о финансовых проблемах одного из крупнейших застройщиков России. Как вы оцениваете их долговую нагрузку сейчас и есть ли риск точечных или массовых банкротств?
– В последние годы застройщики получали хорошую прибыль. Прибыль строительных компаний по итогам прошлого года выросла на 23%. До последнего времени рентабельность девелоперов находилась на комфортном уровне. Некоторые из них недавно объявляли достаточно большие дивиденды.
Все это говорит о том, что у них была возможность создать запас прочности. Тем не менее мы за ситуацией внимательно следим, поскольку на финансирование жилищных проектов приходится уже 10,3% корпоративного портфеля банков. Сейчас доля покрытия проектного финансирования средствами на эскроу-счетах составляет порядка 70% – это нормальный уровень. Благодаря обеспеченности проектного финансирования средняя процентная ставка для застройщиков не сильно росла по сравнению с рыночными ставками (10,6%).
Мы не ожидаем, что потенциальные сложности застройщиков отразятся на дольщиках, в первую очередь, потому что механизм эскроу защищает их интересы. Банки также напрямую заинтересованы в том, чтобы объект был достроен, иначе им не вернут кредиты по проектному финансированию.
У жилищных проектов по-прежнему неплохие показатели эффективности (используется показатель LLCR – коэффициент покрытия ликвидности, отношение денежных потоков от проекта к долгу и процентам). Для банка, финансирующего проект, даже в условиях снижения цен наиболее выгодный вариант действий – достроить объект и отдать квартиры покупателям.
Банки идут навстречу застройщикам и могут при необходимости реструктурировать кредиты. В крайнем случае, если девелопер не сможет достроить дом, то банк, участвующий в проектном финансировании, может заменить его на другого застройщика, который завершит строительство. Это обеспечит интересы дольщиков. Поэтому проблем мы не ожидаем. Но постоянно держим руку на пульсе, общаемся с банками и строительными компаниями.
IF: В последние годы наблюдается снижение качества новостроек и рост недобросовестных практик со стороны девелоперов. Есть мнение, что покупатели становятся всё более незащищёнными. Видит ли Банк России здесь риски, и есть ли у регулятора инструменты, которые могли бы помочь ограничить такие практики?
– Мы не являемся регулятором строительной отрасли. Наши возможности ограничены тем, что мы регулируем оценку банками рисков при взаимоотношениях с застройщиками. Мы можем обращать внимание банков на то, как они должны оценивать рискованные практики застройщиков в своих моделях. То есть можем рекомендовать увеличить ставку резервов по таким проектам, по аналогии с рассрочкой. Есть возможность и наоборот поощрять положительные практики. Например, мы внедряем стимулирующее регулирование «зеленых проектов» – в т.ч. строительства жилья с высокой энергоэффективностью.
IF: Почему ипотечный стандарт носит лишь рекомендательный характер, а максимальное «наказание» для банков — внесение в список нарушителей? Планируется ли ужесточение наказаний? Также звучали идеи о маркировке «правильной ипотеки». Когда и в каком формате ЦБ планирует внедрить ее?
– С апреля вступил в действие надзорный стандарт, который призван обеспечить соблюдение участниками рынка ипотечного стандарта. Заработал он недавно, практика только вырабатывается. Банк России имеет возможность выносить предупреждения и требования. Мы посмотрим, как будет складываться ситуация дальше.
Сами банки говорят, что очень внимательно относятся даже к нашим информационным письмам и стараются не нарушать предписания. При необходимости подумаем, какие возможны дополнительные меры.
Идея маркировки достаточно привлекательная. Если мы сможем договориться, как выглядит стандартный ипотечный продукт, какие у него должны быть сроки, условия и так далее, то есть что является «самой обычной» ипотекой, то сможем это зафиксировать и маркировать. Людям так было бы проще – видя маркировку, они будут понимать, что перед ними ипотека без подводных камней. Мы пока рассматриваем эту идею и решения еще нет.
IF: При снижении ставки возможен отток средств с депозитов в рынок недвижимости. Видит ли ЦБ здесь риск резкого всплеска спроса на жилье, а как следствие, роста цен на него?
– Во-первых, снижение ключевой ставки – это не одномоментный процесс. Ставки по депозитам будут снижаться постепенно, вслед за инфляцией. Реальные ставки по вкладам будут оставаться привлекательными, и большая часть граждан продолжит держать на них свои сбережения. Хотя действительно, в таких условиях другие активы станут привлекательнее. Но это не только недвижимость – есть фондовый рынок, 75% которого сейчас составляют розничные инвесторы, часть средств может пойти и туда.
На рынок жилья деньги с депозитов тоже придут, и ничего плохого в этом нет. Застройщики сейчас придумывают различные креативные схемы для привлечения клиентов, а при перетоке средств продавать жилье станет проще. Кроме того, давайте вспомним и про вторичный рынок недвижимости. Из-за высоких ставок спрос там меньше, однако в условиях их снижения, а также учитывая ценовой разрыв, спрос пойдет и туда, что поможет частично сократить разницу в ценах на «первичке» и «вторичке».
IF: Согласно опросам, значительная часть молодёжи — зумеры — всё чаще воспринимает собственное жильё как недостижимую цель. Как вы оцениваете это изменение в общественных ожиданиях? Может ли это повлиять на ипотечный рынок в долгосрочной перспективе?
– Последние 4 года, когда мы стали анализировать возрастную структуру заемщиков по данным БКИ, ситуация достаточно стабильна – заемщики до 30 лет составляют около 20% всех ипотечных заёмщиков, и эта доля не меняется от года к году. Поэтому можем сказать, что, по крайней мере в России, подобную тенденцию мы не наблюдаем. Люди по-прежнему предпочитают иметь собственное жилье.
IF: Какие сценарии развития рынка жилья и ипотеки Банк России считает наиболее вероятными на горизонте 3–5 лет? Что будет с доступностью, ценами, ипотечными продуктами? И какова здесь роль Банка России как регулятора?
– Наш главный вклад в стабильное развитие рынка жилья – поддержание ценовой стабильности. Нам очень важно добиться цели по инфляции. Рыночные ставки тогда будут гораздо более умеренными. Такие периоды в России уже были, например, в 2018–2021 гг. Тогда же мы видели, что заемщики массово рефинансируют ипотеку по более выгодным ставкам.
Рыночные ставки сейчас высокие, но у застройщиков есть достаточный запас прочности, банки активно им помогают и не допустят ухудшения ситуации. Поэтому мы рассчитываем на благоприятный сценарий.
Подписывайтесь на наш канал в Телеграм: все главные новости о финансах, ничего лишнего!
