Коммерческая недвижимость 2026: будет ли падение доходности из-за НДС?
«Посижу на вкладе с доходностью 20% без рисков» — такие комментарии я регулярно вижу под своими видео. Но ЦБ уже снижает ставки, и доходность депозитов опустилась ниже 15,5%. А мой портфель коммерческой недвижимости продолжает расти. Сегодня разберем, есть ли смысл заходить в этот актив сейчас и как на него повлияет повышение НДС.
«ДА!» в Чехове: стабильность с нюансами
Акции этого супермаркета продолжают расти, превысив 8000 рублей за штуку. Квартальные дивиденды — 120 рублей на акцию. Ожидается постепенное восстановление выплат до 170 рублей. Риск: магазин с выручкой более 30 млн рублей может попасть под повышение НДС. Текущая доходность — 9% дивидендами, общая — более 24% годовых.
«Пятерочка» в Орехово-Зуево: рост без выплат
Здесь вся прибыль идет на досрочное погашение кредита, поэтому дивидендов пока нет. Но стоимость акций растет — долг уменьшается, капитал увеличивается. Выплаты обещают через год. Магазин с выручкой 9 млн рублей не попадет под повышение НДС в ближайшие два года. Общая доходность — 23% годовых.
«Магнит» в Люберцах: проблемы с конкуренцией
Дивиденды стабильны (170 рублей на акцию), но рост стоимости остановился. Причина — обострение конкуренции в районе. Выручка аренды привязана к товарообороту, который снижается. Доходность — 8% дивидендами, общая — менее 10%. Но доля объекта в портфеле всего 10%, поэтому влияние на общий результат минимально.
«Лента» в Новосибирске: звезда портфеля
После реконструкции и перезаключения договора аренды до 2035 года магазин показывает выдающиеся результаты. К фиксированной ставке добавилась плата 5,5% с товарооборота. Дивиденды выросли до 215 рублей на акцию. Общая доходность превышает 25% годовых. Повышение НДС не скажется на выплатах благодаря грамотному договору.
«Перекресток» в Прокшино: защита от налогов
Магазин попал в новости из-за драки, но на работе это не отразилось. Арендная ставка выросла до 7,5% с товарооборота. Дивиденды увеличились на 14%. Ключевое: договор аренды предусматривает оплату НДС арендатором по актуальной ставке. Текущая доходность скромная (2,5%), но ожидается рост к 2027 году.
ЖК «Новое Летово»: стройка в процессе
Объект еще в стадии строительства, первые магазины откроются в 2026 году. «Магнит» уже подписал договор аренды на 10 лет. Пока доходность формируется за счет спекулятивной прибыли от продажи части помещений — 11% годовых. Оценивать успешность рано, ждем запуска проекта.
«Перекресток» в Совхозе им. Ленина: эталон стабильности
Стабильные дивиденды — 400 рублей на акцию. Годовая выручка приближается к 50 млн рублей, но НДС полностью ложится на арендатора. Роста выплат не прогнозируется, но текущие показатели одни из лучших в портфеле: 8% дивидендами, общая доходность — 25% годовых.
Новые возможности: «Магнит» в Домодедово
На платформе идет сбор средств на новый объект. Минимальный взнос — 110 тысяч рублей. Договор аренды с «Магнитом» до 2036 года с ежемесячной платой 1,275 млн рублей и ежегодной индексацией 4%. Базовый прогноз: 10% дивидендами, общая доходность — 15%+. Оптимистичный сценарий: 14% и 22% соответственно.
Итоги: 19% против 15,5%
Общая доходность моего портфеля за полтора года — 19% годовых против 15,5% по лучшим вкладам. Да, в конце 2024 года депозиты давали 22%, но зафиксировать такую ставку можно было максимум на 6 месяцев. Коммерческая недвижимость обеспечивает стабильную двузначную доходность на длинной дистанции.
Как быть с повышением НДС
С 2025 года ставка вырастет с 20% до 22%, а порог применения снизится с 60 млн до 10 млн рублей. Однако:
По части объектов риск перекрыт договорами аренды;
Некоторые магазины не достигнут порога еще 2-3 года;
Рост товарооборота может компенсировать налоговую нагрузку.
Читайте про инвестиции в коммерческую недвижимость от 100 000 руб. вместе с Кирой через SimpleEstate. Узнайте, почему 90% инвесторов теряют деньги на коммерции? Подписывайтесь на телеграм-канал SimpleEstate.
Реклама. Рекламодатель ООО "СИМПЛ ЭСТЕЙТ", ИНН: 7707430579, erid: 2SDnjeitiWB
Подписывайтесь на наш канал в Телеграм: все главные новости о финансах, ничего лишнего!