Льготная ипотека увеличивает разрыв цен между новостройками и вторичкой до 11,0 п. п.
Рост ценового разрыва
В аналитической записке Банка России отмечается, что популярность льготных ипотечных программ усилила разницу в стоимости квартир на первичном и вторичном рынках жилья. По модели регулятора, разрыв цен вырос на 11 п. п. за период с 2020 по 2025 год. В материале подчеркивается, что активное использование льготных ипотек и схем "льготной ипотеки от застройщика" стало ключевым фактором такой динамики. Эти программы поддержали спрос на новостройки, что усилило разгон цен именно на первичном рынке и увеличило расхождение стоимости двух сегментов.
Позиция регулятора
В Банке России напоминают, что влияние льготных ипотечных продуктов не ограничивается увеличением спроса. По словам Эльвиры Набиуллиной, масштабное применение субсидированных ставок создает дополнительное давление на рыночную ипотеку. Она отмечала, что "чем масштабнее льготные ипотечные программы, тем дальше доступность рыночной ипотеки". Также она подчеркивала риск, при котором такие программы могут вытеснять обычные ипотечные кредиты, что меняет структуру спроса и формирует перекосы на рынке жилья.
Детали исследования
Аналитики Банка России изучили ценовую динамику в разных регионах и сравнили изменения стоимости квадратного метра в новостройках и в готовом жилье. Модельные оценки показали, что рост активности покупателей на фоне расширения льготных ипотечных предложений усилил разницу в ценах, поскольку застройщики быстрее реагировали на повышенный спрос. На вторичном рынке такого притока покупателей не наблюдалось, что привело к формированию заметного разрыва, который и достиг 11 п. п. за пять лет.
Что это значит для рынка
Разрыв цен между первичным и вторичным сегментами влияет на структуру спроса и на то, как участники рынка принимают решения. Увеличение интереса к новостройкам при поддержке льготных ставок приводит к смещению активности в сторону новых проектов. При этом вторичный рынок реагирует медленнее, что формирует устойчивую неоднородность цен. По данным регулятора, именно программа льготной ипотеки стала главным драйвером этих изменений, так как она обеспечила приток покупателей и увеличила объемы ипотечных сделок.
Последствия для инвесторов
Для неквалифицированных инвесторов информация о разрыве цен между сегментами жилья важна, поскольку рынок недвижимости часто используется как инструмент сохранения капитала. Рост цен на первичном рынке, связанный с субсидированными ставками, может увеличить риски переплаты за объект относительно его потенциальной стоимости на вторичном рынке. В 2025 году разница в 11 п. п. указывает на то, что покупатели новостроек фактически платят больше за квадратный метр по сравнению с готовым жильем. Инвестору стоит учитывать, что такая структура спроса влияет на сроки окупаемости и на возможную доходность при последующей продаже.
Подписывайтесь на наш канал в MAX: все главные новости о финансах, ничего лишнего!