Налоги на апартаменты: как избежать переплаты до 4 раз по сравнению с квартирами
Покупка апартаментов для сдачи в аренду может обернуться неожиданными финансовыми затратами. Несмотря на то что многие воспринимают их как дешевые квартиры, по закону это нежилая коммерческая недвижимость с высоким уровнем налогообложения.
Многие думают, что апартаменты — это просто дешевая квартира. Но по закону это нежилая коммерческая недвижимость, и налогообложение для нее совсем иное.
Налоги на владение апартаментами
Платим за владение. Налог на имущество для апартаментов значительно выше:
Квартира: 0,1% от кадастровой стоимости (КС). При этом действуют налоговые вычеты: из общей площади при расчете исключаются 20 м² для квартир и 50 м² для домов. Мы писали об этом в нашем телеграм-канале.
Апартаменты: 0,5-2% от КС в зависимости от региона, типа здания и ВРИ земельного участка. Льгот никаких нет.
Пример: Николай купил апарты площадью 36 м². Их кадастровая стоимость — ₽5 млн. Налог 0,5% начислят на полную стоимость. Ему придется платить ₽25 тыс. в год.
Налоги при сдаче апартаментов в аренду
Статус самозанятого не подойдет, придется зарегистрировать ИП. Выгоднее всего применить особый налоговый режим — УСН под 6%. Но страховые взносы (ОПС и ОМС) платить все равно придется. Это еще около ₽53 тыс. в год.
Пример. Николай сдает апарты за ₽45 тыс. в месяц (=₽540 тыс. год). Ему придется заплатить с дохода ₽32,4 тыс., плюс еще ₽53 тыс. сверху за страховые взносы. Итого ₽85,4 тыс.
Не платить налоги опасно: ФНС все чаще выявляет неплательщиков. Если вашу деятельность признают предпринимательством, то доначислят налог по ставке 20% за весь период сдачи, а также выпишут штраф.
Налоги при продаже апартаментов
Здесь кроется главный подвох. Правило о минимальном сроке владения (5 лет) не распространяется на случаи, когда нежилую недвижимость использовали для предпринимательской деятельности (то есть, регулярно сдавали в аренду).
Поэтому даже спустя 10 лет владения апартами придется платить налог с дохода от продажи. Ставка будет такая же, как при оплате доходов с аренды: если платили как физлицо — 13-15%, если ИП на УСН — 6%.
Пример. В 2018 году Николай купил апарты за ₽5 млн. В течение 6 лет он сдавал их в аренду как ИП на УСН (платил 6% с дохода). В 2024 году продал за ₽7 млн. Налог с продажи составил ₽120 тыс. (налогооблагаемая база — все ₽2 млн, ставка 6%).
Если бы наш Николай купил не апартаменты, а квартиру той же площади, он бы в год суммарно платил налогов на ₽24 тыс. вместо ₽110 тыс. А при продаже и вовсе не отдал бы ни копейки.
Прежде чем купить апарты для инвестиций, тысячу раз пересчитайте финмодель и убедитесь, что она сходится.
Наши журналисты и эксперты прошли весь путь сами: от покупки первой квартиры в ипотеку до стабильного дохода с коммерческой недвижимости. И главное — готовы делиться с вами бесплатно. Присоединяйтесь к нашему телеграм-каналу!