Новостройки в феврале: спрос рухнул на 18%, предложение растет
Рынок недвижимости, для которого банковские ставки — определяющий фактор, переживает не лучшие времена. На днях в ДОМ.РФ заявили, что доля рыночной ипотеки в продажах жилья начинает восстанавливаться, и даже повысили прогноз по выдачам на 2026 год. Но свежая статистика говорит об обратном: февральские цифры оказались провальными. Разбираемся, что происходит на рынке новостроек и чего ждать дальше.
Цифры падения: Москва просела на 51%
По данным ЦИАН, количество зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) в 40 крупнейших регионах России в феврале рухнуло на 18% по сравнению с ажиотажным январем. В городах-миллионниках снижение оказалось еще более заметным — минус 22%. Это подтверждают и данные «Яндекс Недвижимости».
Рекордсменом по падению стала столица. В Москве продажи новостроек по ДДУ упали более чем в два раза — на 51%. Цифры красноречивые: рынок замер в ожидании.
Причина: ужесточение семейной ипотеки с 1 февраля
О причинах такого обвала мы говорили еще в декабрьских обзорах рынка недвижимости. С 1 февраля 2026 года вступили в силу новые правила семейной ипотеки: супругов обязали выступать созаемщиками по льготному кредиту. В результате взять больше одной семейной ипотеки на одно домохозяйство стало невозможно.
Именно поэтому декабрь и январь показали мощный всплеск спроса: люди спешили заключить договоры на старых условиях. В феврале же наступил закономерный откат. К тому же еще в феврале в СМИ появлялись сообщения, что банки тормозят с выдачей семейной ипотеки — как раз в ожидании новых условий.
Парадокс: спрос падает, предложение растет
Самое интересное в текущей ситуации — просадка спроса сопровождается ростом предложения. В марте застройщики вывели на рынок на 2,5% больше лотов, чем в феврале.
В обычной рыночной ситуации такой расклад означал бы, что цены должны пойти вниз. Есть растущее предложение и падающий спрос — значит, продавцы будут наращивать спрос улучшением условий, то есть скидками. Но наш рынок за последние пару лет показал, что застройщики не склонны к радикальному пересмотру ценников.
Локальные, ситуативные скидки — да, они есть и сейчас. Но вот с глобальным увеличением доступности жилья есть большие проблемы.
Почему застройщики не снижают цены
Причин несколько. Во-первых, застройщики могут не снижать розничную стоимость объектов просто потому, что не уверены, что у них будут деньги на новые стройки. Кредиты остаются дорогими, люди держат деньги на вкладах и не спешат тратить.
Во-вторых, ключевая ставка снижается, а кредитные ставки — нет. Как вчера справедливо заметил на прямом эфире глава аналитики ИФ+ Николай Дадонов, банки не верят в устойчивое снижение инфляции. По подсчетам СМИ, ставки по потребительским кредитам сейчас в среднем держатся на уровне 30% — в два раза выше ключевой ставки.
Это значит, что даже дальнейшее смягчение денежно-кредитной политики ЦБ на данном этапе рынок недвижимости не выручит. Рыночная, нельготная ипотека остается для большинства граждан недоступной.
Надежды на второе полугодие: сбудутся ли?
Некоторые игроки рынка лелеют надежды на второе полугодие. Рассуждения такие: со снижением ключевой ставки и смягчением денежно-кредитной политики людям станет доступнее рыночная ипотека, и спрос начнет восстанавливаться.
Но опять же: пока банки не верят в устойчивое снижение инфляции, кредитные ставки не последуют за ключевой. А значит, даже если ЦБ продолжит смягчение, ипотека для большинства останется неподъемной.
Что будет с ценами и скидками
На фоне затоваривания предложения и падения спроса застройщики будут вынуждены более активно предлагать скидки — особенно на объекты с высокой степенью готовности. Локальные распродажи, ситуативные акции, точечные снижения цен — это то, что стоит ждать в ближайшие месяцы.
Глобального обвала цен, скорее всего, не случится. Застройщики будут держать ценники, чтобы сохранить возможность финансировать новые проекты. Но вот точечные выгодные предложения для покупателей, готовых закрыть сделку сейчас, — вполне реальны.