Обсуждаем IPO GloraX: стоит ли инвестировать в амбициозного застройщика?
31 октября на МосБирже состоится IPO застройщика GloraX, который за восемь лет стал одним из ведущих девелоперов Санкт-Петербурга и активно расширяет своё присутствие в 11 регионах России. В статье мы подробно рассмотрим финансовые показатели, риски и перспективы компании, а также выясним, насколько справедлива её оценка на фоне текущей рыночной конъюнктуры.
Пока все компании заявляют о своих планах и ждут "лучшей конъюнктуры", Glorax уже 31 октября появится на МосБирже. Чем выделяется застройщик и почему он такой смелый — разберем в этом посте.
Что мы знаем о компании?
GloraX — девелопер, основанный в 2014 году в Санкт-Петербурге, за это время достаточно быстро вошел в топ-10 девелоперов региона. С 2022 года активно расширяет географию присутствия, сейчас компания работает в 11 регионах России.
По объему текущего строительства GloraX отстает от крупнейших публичных застройщиков, занимая 21-ю строчку рейтинга ЕРЗ. Но при этом застройщик самый быстрорастущий: за этот год компания выросла на 23 строчки.
Основные параметры сделки
тип размещения: cash-in;
оценка компании: ₽16 млрд;
цена 1 акции: 64 рубля;
free-float: от 12,5%;
объем размещения: от ₽2 млрд.
Самое важное, что все деньги пойдут в компанию на развитие, акционер не выходит.
Справедлива ли оценка?
1. Выручка за 1 полугодие 2025 года составила 18,7 млрд руб (+45% г/г). Пока продажи в секторе охлаждаются, агрессивная стратегия выхода в регионы и быстрый вывод проектов в рынок работают. Но несмотря на давление ставки, по итогам 2025 г. компания ожидает нарастить выручку на +35% г/г, до 45 млрд руб.
2. Средний P/E по девелоперам — 12,6x, у GloraX — 5,5x. Компания предлагает дисконт к оценке по сектору, являясь при этом прибыльнее многих своих коллег в основном за счет экспансии в регионы, где конкуренция ниже, а маржа выше, и покупки участков без документации по низким ценам.
3. EV/EBITDA равен 4х. Оценка как у Самолета #SMLT. Есть варианты дешевле, по типу ПИКа с его 1,5x, но это все на фоне отмены дивидендной политики и истории со сплитом акций.
4. Долговая нагрузка 2,8х ND/EBITDA. Это на уровне конкурентов по сектору, плюс компании нужно будет погасить выпуск 1Р2 в марте 2026 года и вернуть облигационный долг в 1 млрд рублей. Последующие погашения будут только в 2027 и 2028 годах.
С учётом амбициозных планов компании стоит ожидать, что долговая нагрузка GloraX будет находиться на повышенном уровне в ближайшие 1-2 года, но компания планирует удерживать чистый долг ниже 3-х раз к EBITDA.
Менеджмент рассчитывает постепенно снижать показатель до 2,0х–2,4х в 2026-2027 гг. и ниже 2,0х в долгосрочной перспективе.
5. Рентабельность по EBITDA 42% при норме сектора 25-35%. Это много, но эффект скорее разовый. Менеджмент таргетирует долгосрочный уровень рентабельности по EBITDA не менее 28%. Рентабельность в текущем году составит 30%, оставшись в диапазоне 29-31% в следующем.
Но тут компания подготовила козырь — оферту. Речь о выкупе выше цены размещения на 19,5% (примерно 76-77 рублей), если через год котировки окажутся ниже уровня IPO, при условии владения в течение 365 дней с момента начала торгов — значит никаких спекулянтов.
Это щедро, ведь таким образом инвестор может хеджировать себя от риска. Но не без нюансов: если за год акции вырастут хотя бы на 1%, то оферта уже не сработает.
Какие риски?
Более доходные регионы привлекут федеральных застройщиков. Мы ожидаем усиление конкуренции на региональных рынках, но это потребует не меньше 1-2 лет.
Более медленное смягчение ДКП с учетом данных по инфляции, дефициту бюджета и реальной ситуации в экономике.
Если акции за год упадут, то офертой воспользуется каждый здравомыслящий инвестор. Значит, компании придется выкупать все предложенные акции по оферте (от тех, кто продержал их год) с премией 19,5%, хотя на фоне облигаций такое заимствование все равно будет значительно выгоднее.
Что в итоге?
Рыночная капитализация GloraX ожидается на уровне 16 млрд руб без учета привлекаемых средств, по мультипликаторам это дороже турбулентного ПИКа с отменой дивидендной политики и обратным сплитом, но дешевле Самолета, Эталона и ЛСР, при более высоких темпах роста и рентабельности бизнеса. Оферта интересная, ведь позволит отфильтровать инвесторов от спекулянтов и защитит их инвестиции от убытков на IPO.
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
Подписывайтесь на наш канал в Телеграм: все главные новости о финансах, ничего лишнего!