Покупка квартиры для аренды кажется простым способом получать пассивный доход. Но не всякая недвижимость подходит для этого. Особенно если вы присматриваетесь к дешевым вариантам в старом фонде — за привлекательной ценой могут скрываться риски, о которых жалеют даже опытные инвесторы.
Ценовой разрыв между первичным и вторичным рынком жилья достигает 40%. Если 1 м² в новостройке в среднем по России стоит 172 тыс. руб., то в старом фонде — всего 114 тыс. руб. Это делает покупку жилья в старом доме под аренду привлекательной, но есть несколько веских причин, почему это может быть невыгодно.
За студию в новостройке люди готовы отдавать по 60–70 тыс. рублей. В старом фонде за эти деньги сложно найти арендатора даже на трёшку с хорошим ремонтом. Причина — качество дома: потрёпанные подъезды, шумные лифты, «серые» дворы и старая инфраструктура. Молодёжь готова переплачивать за стильные интерьеры и «инстаграмную» картинку, а на панельки даже не взглянет.
Дешевая аренда привлекает неплатёжеспособных жильцов. В итоге заселяются (или соседствуют с вами) алкоголики и мигранты. Это риск просрочки, конфликтов или «погрома» в квартире. Конечно, в престижных районах, где почти нет стройки, «аудитория» приличнее. Но и они зачастую стремятся переехать в дома поновее.
Спрос на такое жильё ниже, поэтому квартира может пустовать месяцами. Каждый день без аренды — упущенная прибыль.
Старые дома требуют постоянных вложений: протекающие крыши, изношенные коммуникации, гнилые перекрытия. Арендаторы то и дело будут обращаться за помощью что-нибудь починить.
Ипотека на вторичку обходится дороже, поскольку на неё почти не распространяются льготные программы. К тому же, юридическую чистоту такой квартиры проверить сложнее: нужно обращаться к специалистам. Этот лишний «головняк» отпугивает покупателей.
Вывод: Доход от квартиры в старом фонде будет ниже, чем в новостройке. Найти жильцов — сложнее, а проблем с ними больше. Стоимость такого жилья будет расти медленно, так что «иксов» спустя 3–5 лет после покупки вы не увидите. Да и «сбыть» такую квартиру будет нелегко.
Хотите инвестировать в рынок недвижимости? Набирайтесь опыта!
Наши журналисты и эксперты прошли весь путь сами: от покупки первой квартиры в ипотеку до стабильного дохода с коммерческой недвижимости. И главное — готовы делиться с вами бесплатно. Присоединяйтесь к нашему телеграм-каналу!
