Разрыв цен между новостройками и вторичкой в ЦФО достиг 80%
Разрыв в ценах между жильём на первичном и вторичном рынках в России достиг максимальных за всю историю наблюдений значений. По данным Банка России, во II квартале 2025 года средняя разница по стране составила 60%, а в Центральной России — 80%. Это означает, что квадратный метр в новостройках региона стоил в среднем 294,1 тыс. руб., тогда как в старом фонде — 163,8 тыс. руб.
Средняя стоимость квадратного метра в новостройках по России превысила 205 тыс. руб., а на вторичном рынке составила 128 тыс. руб, пишут «Известия». На Северо-Западе разрыв цен достиг 57%, в Сибири — 44%, на Дальнем Востоке — 16%, а в Северо-Кавказском федеральном округе — всего 12%. При этом в отдельных регионах наблюдается обратная ситуация: в Краснодарском крае «вторичка» дороже новостроек на 14% из-за падения спроса на новое жильё.
ЦБ предупреждает, что столь высокий разрыв в цене несёт прямые финансовые риски для граждан. Покупатель квартиры в новостройке, оформивший ипотеку, в случае проблем с обслуживанием долга и необходимости продажи недвижимости может получить за неё на вторичном рынке существенно меньшую сумму, чем изначально заплатил. Разница между рыночной ценой и остатком по кредиту в таком случае ляжет на заёмщика, что приведёт к дополнительной долговой нагрузке.
Тренд на опережающий рост цен новостроек формируется с 2020 года, когда была запущена массовая льготная ипотека под 7% годовых. Программа обеспечила резкий рост спроса, который уже к 2023 году увеличил разрыв в ценах с 10% до 40%. Даже после отмены в июле 2024 года основной программы льготного кредитования для всех покупателей цены продолжили расти. Главным драйвером рынка стала семейная ипотека для граждан с детьми до шести лет, на которую в настоящее время приходится около 80% всех выдач жилищных кредитов.
Кроме того, на стоимость новостроек влияют рост цен на строительные материалы, повышение заработных плат в отрасли на фоне дефицита кадров (безработица на исторически низком уровне — около 2,2%), а также развитие инфраструктуры в новых проектах. В то же время вторичный рынок лишён государственной поддержки и испытывает давление высоких рыночных ставок по ипотеке, которые в среднем достигают 26–30% годовых. Это сдерживает спрос и вынуждает продавцов снижать цены или предоставлять скидки до 5–10%.
Экономисты указывают, что дисбаланс цен угрожает доступности жилья для россиян и может привести к «замораживанию» миграции между старым и новым фондом: продажа квартиры в старом доме чаще всего не позволяет приобрести аналогичную по метражу недвижимость в новостройке. Для банков риски заключаются в том, что залоговое имущество при вынужденной продаже может не покрыть сумму долга.
По оценкам экспертов, при сохранении действующих льготных программ, высокой себестоимости строительства и ограниченном предложении к концу 2025 года разрыв между первичным и вторичным рынком может вырасти до 65–70%. Банк России рассматривает ситуацию как признак «пузыря» на рынке и указывает, что устранить дисбаланс можно только за счёт снижения зависимости рынка от льготного кредитования и постепенного охлаждения ипотечного сегмента.
Подписывайтесь на наш канал в Телеграм: все главные новости о финансах, ничего лишнего!