Разрыв цен на новостройки и вторичное жильё в ЦФО достиг рекордных 84%
В Центральной России средняя цена квадратного метра в новостройках оказалась на 84% выше, чем на вторичном рынке. Такой рекордный разрыв, по данным ЦБ, сложился из-за структурных проблем рынка и государственных льготных программ, направленных преимущественно на первичное жильё.
По итогам III квартала 2025 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках Центрального федерального округа (ЦФО) составила почти 300 тыс. рублей. Об этом сообщают «Известия». На вторичном рынке аналогичный показатель был на уровне 163 тыс. рублей. По России в целом разрыв цен между первичным и вторичным жильём достиг 61%.
Основной драйвер диспропорции — льготная ипотека, в первую очередь семейная. По данным ЦБ, в октябре 2025 года на программы господдержки пришлось 76% всех ипотечных выдач. Это создаёт искусственно высокий спрос именно на новостройки, позволяя девелоперам удерживать высокие цены.
Это означает возврат части спроса на обычную ипотеку и постепенное оживление вторичного рынка, — пояснил аналитик Freedom Finance Global Владимир Чернов.
Ситуацию усугубляет модель проектного финансирования, при которой застройщики не могут получить деньги дольщиков до сдачи дома и вынуждены строить на кредитные средства. Снижение цен в таких условиях резко снижает рентабельность проектов. Дополнительное давление оказывает рост стоимости стройматериалов, который, по прогнозам, может составить 30–40% в 2026 году.
Ключевая проблема: недоступность ипотеки и высокий первоначальный взнос
Рост цен на первичку напрямую ударяет по доступности жилья. Средний первоначальный взнос по льготным программам достигает 29%. Для покупки квартиры площадью 40 кв. м в ЦФО сегодня требуется около 3,5 млн рублей на первый взнос — на 27% больше, чем год назад.
Чтобы купить в ЦФО квартиру площадью 40 кв. м, человеку придется сразу принести в банк около 3,5 млн рублей — еще год назад эта сумма была на 27% меньше, — отмечают «Известия».
При этом банки крайне неохотно одобряют ипотеку с взносом менее 20%. Эксперты указывают, что даже на фоне роста доходов и снижения ключевой ставки покупка жилья без льготных инструментов для большинства остаётся недоступной.
Перспективы: когда может подорожать вторичное жильё
Исправить дисбаланс может только рост цен на вторичном рынке. По мнению аналитиков, он может начаться уже в 2026 году. Смягчение денежно-кредитной политики ЦБ (ключевая ставка снижена до 16,5%) уже привело к росту выдач рыночной ипотеки на 30% в III квартале, что указывает на постепенное оживление спроса на «вторичку».
«Это означает возврат части спроса на обычную ипотеку и постепенное оживление вторичного рынка», — считает Владимир Чернов.
В перспективе, если ключевая ставка опустится до 7,5–8,5% к 2027 году, рыночные ипотечные ставки могут вернуться в диапазон 10–12% годовых, что сделает кредит более доступным и подстегнёт цены на готовое жильё. Рост может начаться с 5–7% в первой половине 2026 года.
Подписывайтесь на наш канал в Телеграм: все главные новости о финансах, ничего лишнего!