Рынок новостроек в эпоху дорогой ипотеки: как изменились правила игры
Ипотека подорожала до 21-24%, а продажи новостроек упали на 27%. Застройщики накопили рекордные долги, а запас непроданного жилья вырос до 3,7 лет. Разбираемся, что ждет рынок и как действовать инвесторам и покупателям.
Что случилось с рынком
Раньше ипотека была доступной: ставки под 7-8%, 9 из 10 сделок — с кредитом. Теперь правила изменились. За первое полугодие 2025 года зарегистрировано 232 тысячи сделок, что на 27% меньше по сравнению с 2024 годом. При этом доля ипотечных сделок упала с 91% до 70%. Это значит, что люди стали осторожничать и платить за жилье из своих сбережений или брать деньги в рассрочку. А кто-то и вовсе откладывает покупку нового жилья.
Однако при всех этих проблемах строительство продолжается, хотя новых проектов стало меньше. За полгода начали строить на 23% меньше площадей, чем год назад. Но общий объем недостроенного и непроданного жилья все равно вырос до 117,6 млн м².
Квартиры теперь продаются медленнее. Если раньше запасов хватало на два года продаж, то теперь — почти на три с половиной года. Это значит, что рынок переполнен предложением, а спрос не успевает за стройкой.
Проблемы застройщиков: долги и риски
Застройщики оказались в сложной финансовой ситуации. За последний год их долги выросли. Общая сумма кредитов достигла 21,4 трлн рублей, а заёмные средства под конкретные проекты составили ещё 9,3 трлн рублей.
При этом денег на эскроу-счетах осталось всего 6,8 трлн рублей. Таким образом защита средств покупателей ослабла. Если раньше эскроу покрывало 88% обязательств, то теперь только 71%. Образовалась опасная разница в 2,5 трлн рублей, плюс ещё 1,2 трлн рублей платежей, которые проходят вне защищённых счетов.
Ситуацию усугубляет рост стоимости кредитов — средняя ставка по проектному финансированию достигла 10,7%. Это снижает прибыль застройщиков и делает особенно уязвимыми небольшие компании.
Для покупателей и инвесторов это означает: нужно особенно внимательно выбирать застройщика. Проверяйте, используются ли эскроу-счета, смотрите на уровень продаж в проекте и на долги компании. Эти простые шаги помогут снизить риски.
В IF+ регулярно выходят обзоры с разбором крупнейших игроков — можно быстро понять, у кого долговая нагрузка минимальна, а у кого риски критические. Это помогает принимать решения не «вслепую», а с опорой на цифры.
Второй квартал 2025 года показал противоречивые тенденции. С одной стороны, появились признаки оживления — стало запускаться больше новых проектов и ненамного выросли продажи. Но с другой стороны, проблема с непроданным жильём никуда не делась — его количество продолжает увеличиваться, а сроки реализации растут.
Цены в номинальном выражении почти перестали расти — темпы повышения замедлились с 2,3% до 0,7%. Если же учесть инфляцию, то получается, что цены даже немного снизились — на 0,4%. Это означает, что прибыль застройщиков продолжает сокращаться.
Финансовое состояние отрасли тоже вызывает тревогу. Долги компаний растут, а защищённых денег на эскроу-счетах становится меньше. Это создаёт проблемы с ликвидностью и заставляет девелоперов тщательнее выбирать проекты и клиентов.
Для тех, кто рассматривает недвижимость не только как место для жизни, но и как инвестиционный актив, в IF+ собраны курсы и модельные портфели. Там показывают, как сопоставлять динамику цен, инфляцию и долговую нагрузку застройщиков с доходностью других инструментов — и выбирать, что реально выгоднее.
Кто выстоит, а кто нет
Ситуация на рынке новостроек в разных регионах складывается по-разному. Наиболее стабильно чувствуют себя Москва и Санкт-Петербург — здесь квартиры продаются хорошо, а цены продолжают расти. К надёжным регионам также можно отнести промышленные центры: Ростовскую, Свердловскую, Тюменскую области и Новосибирск.
В то же время в некоторых регионах нарастают проблемы. Например, в Краснодарском крае и на Дальнем Востоке строится много жилья, но оно плохо продаётся. Это приводит к перенасыщению рынка и вынуждает застройщиков сокращать новые проекты.
Крупные компании показывают хорошие результаты. Например, ПИК демонстрирует впечатляющие результаты — компания значительно увеличила запуски новых проектов и продаёт квартиры быстрее, чем конкурент «Самолёт».
Небольшие застройщики в регионах оказались в сложном положении. Им трудно конкурировать с крупными игроками, а медленные продажи создают проблемы с деньгами. Это отражается не только на самих компаниях, но и на их подрядчиках и работниках в регионах.
Что делать инвестору
В ближайшие полгода-год рынок недвижимости по-прежнему будет испытывать трудности. Застройщики будут активнее предлагать рассрочки, чтобы привлечь покупателей. Если строительство новых домов останется на низком уровне, то к 2027 году предложение может сократиться. Тогда как, если процентные ставки по ипотеке снизятся, цены на жилье могут начать расти. Именно эти расчеты заставляют многих потенциальных покупателей откладывать приобретение квартиры.
Акции строительных компаний пока остаются рискованными инвестициями. Хотя есть мнение, что худшее для сектора уже позади, и цены акций достигли минимальных значени. Но все равно стоит внимательно подходить к выбору, отдавать предпочтение компаниям с небольшими долгами, стабильной прибылью, растущими объемами продаж и без задержек в сдаче объектов.
Облигации застройщиков менее рискованны, чем акции, но это касается крупных и прозрачных компаний с надежным финансовым положением. Небольшие и средние девелоперы могут предлагать высокие проценты по своим облигациям, но за этим часто скрывается серьезный риск невыполнения обязательств.
Если вы планируете покупать квартиру для себя, лучше выбирать объекты от известных застройщиков с высокой степенью готовности — не менее 40%, и хорошим уровнем продаж в проекте — от 70%. При отсутствии доступной ипотеки разумнее использовать собственные сбережения. Если таких возможностей нет, возможно, стоит повременить с покупкой.
Для тех, кто рассматривает недвижимость как объект для перепродажи, сейчас не самое подходящее время. Если вы все же решились на такую сделку, ищите варианты со значительной скидкой — не менее 20% от рыночной цены, в Москве, Санкт-Петербурге или крупных промышленных центрах. Важно выбирать объекты с высокой готовностью, хорошими темпами продаж и уверенностью в надежности застройщика.
А чтобы понимать, какие сегменты рынка будут расти быстрее и где реально можно обогнать средние показатели, в IF+ собраны свежие обзоры, аналитика и идеи по недвижимости и фондовому рынку. Это помогает принимать решения без догадок и двигаться вперёд с уверенностью.
Материал не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
Реклама ООО «Инвест Портал», erid 2SDnjdseeBg