Верховный суд уточняет, когда постройки признают самовольными и подлежащими сносу
Ключевые разъяснения суда
Сергей Гаврилов сообщил, что отсутствие отдельного разрешения на строительство не означает, что объект автоматически признают самовольным и подлежащим сносу. Он напомнил, что 1 июля 2026 года Верховный суд утвердил обзор судебной практики, включивший 32 позиции из реальных дел. Эти разъяснения важны для владельцев домов, дач, гаражей и коммерческих объектов, поскольку суды должны изучать историю каждого здания, а также проверять права на участок, дату постройки, назначение земли, обязательные требования и действия застройщика. По статье 222 ГК РФ самовольной считаются постройки, возведенные без прав на участок, при недопустимом использовании земли, без обязательных согласований или с нарушением градостроительных норм, и для признания объекта самовольным достаточно одного такого признака. При этом в каждом деле следует учитывать, требовалось ли разрешение на конкретный объект в тот период, когда его строили.
Значение даты постройки
Особое внимание суды уделяют времени возведения здания, поскольку старые объекты подпадают под иные правила. Гаврилов уточнил, что нежилые постройки, построенные до 1 января 1995 года, нельзя оценивать по современным нормам статьи 222 ГК РФ, если отсутствуют строительные и градостроительные нарушения. Для жилых домов, возведенных до 14 мая 1998 года на участках, которые формально не предоставлялись под строительство, суды проверяют возможность последующего оформления прав на землю и корректность работ при строительстве. Он отметил, что даже соседние здания, построенные в разные периоды, могут иметь разные правовые режимы, что влияет на вывод суда о законности или незаконности объекта.
Пристройки и реконструкция
Отдельную категорию споров составляют дела о реконструкциях и пристройках, которые нередко вызывают вопросы у собственников. По словам Гаврилова, легкая остекленная веранда сама по себе не делает законное здание самовольной постройкой, а отсутствие разрешения на реконструкцию не ведет к автоматическому сносу. Суд учитывает безопасность объекта, права третьих лиц, характер проведенных изменений и потенциальные риски повреждения здания при демонтаже. Если проблему можно решить без полного сноса, например установкой противопожарной стены при несоблюдении противопожарного расстояния, суд должен рассмотреть такую возможность. Эти подходы помогают владельцам избежать излишних рисков и направляют внимание на устранение нарушений, а не на уничтожение объекта.
Особенности использования земли
Правовой режим участка остается важным фактором, от которого зависит исход спора о самовольной постройке. Гаврилов привел пример дома, построенного на сельхозземле после незаконного перевода участка под застройку: такой объект могут признать самовольным и снести. В то же время дом, который по своим характеристикам соответствует ИЖС, не считается самовольным только потому, что его фактически использовали для размещения отдыхающих. При споре о возможном заходе здания на соседний участок суды проверяют границы, результаты межевания и вероятность реестровой ошибки. Такие детали часто оказываются решающими, поскольку позволяют исключить технические неточности и подтвердить законность размещения объекта.
Права добросовестных владельцев
Отдельное значение имеют дела, где собственники действовали добросовестно, не имея возможности узнать об ограничениях. Гаврилов рассказал о случае, когда человек построил дом рядом с газопроводом, не знал об этом и не мог установить наличие ограничения по доступным документам, а ранее органы власти выдали бумаги, допускавшие строительство. Верховный суд поддержал подход, по которому такой дом не считался самовольным. Когда сохранить объект оказалось невозможно, вопрос о сносе рассматривали параллельно с выплатой компенсации. Этот пример показывает, что суды учитывают ситуацию собственника и действия госорганов, если гражданин проявил добросовестность.
Что нужно собрать владельцу
Гаврилов отметил, что собственник должен подготовить полную историю объекта до начала спора. Для этого нужны сведения о дате строительства, правах на участок, его категории и разрешенном использовании, действовавших требованиях на момент работ, выданных согласованиях, обращениях в органы власти и техническом состоянии здания. Он подчеркнул, что по делам о самовольном строительстве результат зависит от совокупности обстоятельств: одна отсутствующая бумага, одна пристройка или один спор с администрацией еще не определяют, останется ли постройка или ее снесут. Такой подход делает процедуру более прозрачной и позволяет учитывать реальные условия строительства.
Подписывайтесь на наш канал в MAX: все главные новости о финансах, ничего лишнего!
