Застройщик получает деньги до передачи ключей: как это влияет на дольщиков?
Застройщик действительно может получить деньги с эскроу-счета до завершения строительства. Это нередко приводит к задержкам в передаче жилья и недовольству покупателей.
Парадоксально, но застройщик всегда получает деньги до того, как выдаст вам ключи от квартиры.
Почему так выходит и зачем тогда нужен эскроу-счет?
В 214-ФЗ (закон об участии в долевом строительстве) четко прописано, что застройщик получает деньги дольщиков через 10 дней после того, как отправил в банк разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
Но ввод в эксплуатацию ≠ акт приема-передачи квартиры. Даты этих событий разные и могут отличаться вплоть до 1-2 лет. Но чаще разрыв составляет несколько месяцев.
Срок сдачи дома. Чтобы получить разрешение на ввод в эксплуатацию, нужно:
закончить все строительные работы в соответствии с проектной документацией;
пройти все проверки и экспертизы: пожарную безопасность, санитарные нормы;
подключить коммуникации: воду, электричество, газ, канализацию и отопление.
Этот дедлайн существует только для застройщика, об его изменении уведомлять дольщиков не нужно.
Срок передачи ключей (акт приема-передачи квартиры). Это официальная дата, до которой застройщик должен передать жилье дольщикам. Именно она прописана в ДДУ.
После ввода в эксплуатацию остается еще много задач (хотя деньги покупателей уже у застройщика):
поставить дом на кадастровый учет и заключить договоры с УК, поставщиками энергоресурсов;
запустить лифты, проверить давление в трубах, работу насосов, систему контроля утечек и счетчиков;
подготовить документы для собственников, провести ревизию и клининг каждого объекта;
закончить отделку МОПов и квартир, а также благоустройство территории.
Проблемы с задержками в строительстве
Может показаться, что разницы нет: подумаешь, застройщик получает деньги раньше, чем отдает ключи. Главное, чтобы передал квартиру в обещанный срок по ДДУ.
Но и тут нюанс. Пока действует мораторий, о котором мы рассказывали в нашем телеграм-канале(до 1 января 2026, если не продлят), срыв официальных сроков тоже никак не карается. Штрафы и пени отменены.
Выходит, что застройщик средства с эскроу-счетов уже давно получил, поэтому торопиться с финальными работами — ему резона нет.
Отсюда толпы недовольных покупателей. Они «митингуют» рядом с почти построенными ЖК, но месяцами не могут в них заселиться.
Наглядный пример — ЖК «Алхимово» от Самолета. Дома ввели в эксплуатацию в декабре 2024 года, тогда же девелопер получил деньги дольщиков. После этого стройка фактически остановилась.
По договору ДДУ ключи должны были выдать до марта 2025 года. Сейчас заканчивается октябрь, но покупатели квартиры так и не получили.
Наши журналисты и эксперты прошли весь путь сами: от покупки первой квартиры в ипотеку до стабильного дохода с коммерческой недвижимости. И главное — готовы делиться с вами бесплатно. Присоединяйтесь к нашему телеграм-каналу!
