Принципы оценки

логика, правила и экономические причины, объясняющие факторы, влияющие на стоимость.

Группа экономических принципов, применяемых при оценке. Сюда относятся (см.): принцип предвидения, принцип замещения, принцип изменения, принцип конкуренции, принцип сбалансированности, принцип повышающейся и понижающейся отдачи, принцип вклада, принцип избыточной продуктивности, принцип соответствия, принцип предложения и спроса, принцип наиболее эффективного использования.

Выработанные в процессе профессиональной практики основные принципы оценки недвижимости. Эти принципы рассматривают интересы в недвижимости как товары и при их оценке применяются положения экономической теории.

Эти принципы следующие:

1)Принцип спроса и предложения;

2)Принцип изменения;

3)Принцип конкуренции;

4)Принцип замещения;

5)Принцип вклада;

6)Принцип предельной продуктивности;

7)Принцип наиболее эффективного использования;

8)Принцип соответствия;

9)Принцип ожидания.

англ. appraisal principles) – основные исходные положения теории оценки стоимости объектов (действующего предприятия или долевого участия в нем, стоимости недвижимости, интеллектуальной собственности, инвестиционных проектов и др.), соблюдение которых необходимо в условиях неопределенности, присущей рыночной экономике. Один из принципов оценки, не зависящих от объекта оценки (движимого и недвижимого имущества, нематериальных и финанс. активов пр-тия или бизнеса в целом), – соответствие используемых оценщиком стандартов стоимости целям оценки, влияющим на выбор ее процедур, на применяемые методы оценки и на окончат. величину стоимости объекта. К важнейшим принципам относятся принципы, базирующиеся на представлениях пользователя о соответствии выбранных – доходного, затратного, сравнительного – подходов к оценке критериям, приемлемым для тех, кто в конечном счете решает, какое действие следует предпринять, исходя из получ. в ходе оценки результата. Среди них принципы (представления пользователя) о: полезности, замещении и ожидании. Принцип полезности отражает способность удовлетворять определ. потребности пользователя в данном месте в течение определ. периода. Принцип замещения означает, что рациональный покупатель не заплатит за актив больше миним. цены, взимаемой с др. актива такой же полезности (фактически это принцип предельной полезности, выражающий определ. соотношение прироста полезности при инвестициях в разл. активы на единицу инвестир. капитала). Принцип ожидания непосредственно связан со стоимостью будущих ден. доходов от оцениваемого объекта, продолжительности поступления будущих ден. доходов и возможной ликвидационной стоимости актива. Эти принципы обобщенно отражены в принципе наилучшего и наиболее эффективного использования, представляющего собой законное, физически возможное, финансово обоснов. и наиболее вероятное использование оцениваемого объекта, к-рый дает в определ. условиях наивысшую текущую стоимость ден. доходов. К принципам оценки стоимости, непосредственно связ. с рыночной средой, относятся принципы: соответствия; спроса и предложения; уровня конкуренции; зависимости от макроэкономич. ситуации или от экономич. развития региона. Принцип соответствия означает, что оцениваемый объект отвечает определ. рыночным стандартам (а это является обязат. условием его продажи, т.к. объект, не имеющий определ. полезности как формы выражения потребительной стоимости, не имеет и стоимости). Принцип спроса и предложения заключается в том, что на стоимость объекта влияют изменения рыночной ситуации (т.к. рынок любых оцениваемых активов практически не бывает в состоянии равновесия спроса и предложения, а формируется как рынок продавцов или рынок потребителей). Этот принцип связан с принципом уровня конкуренции (в соответствии с к-рым усиление конкуренции среди производителей приводит к снижению средней ставки доходности на инвестиров. капитал). Если на оцениваемый объект в период проведения оценки сложился рынок производителей, т.е. цены определяются продавцами (производителями), ставка доходности собств. капитала на определ. сегменте рынка возрастает, что неизбежно ведет к росту уровня конкуренции между производителями (продавцами) и постепенному изменению рыночной ситуации, к-рую можно охарактеризовать как возникновение рынка потребителя. Применительно к рынку недвижимости данный принцип имеет специфику, поскольку предложение объектов недвижимости в краткосрочном периоде не эластично. Принцип зависимости от макроэкономической ситуации или от экономического развития региона при оценке стоимости объекта означает необходимость учета: устойчивости нац. валюты; фазы экономич. цикла; устойчивости политики правительства, особенно налогового законодательства; степени гос. регулирования отрасли; конвертируемости нац. валюты. Специфика развития рыночной экономики в России обусловливает обязат. учет уровня регионального риска, отражающего экономич. потенциал региона, социальную напряженность, возможность межэтнич. и военных столкновений. Значение такого учета особенно возрастает при оценке объектов недвижимости, поскольку экономич. потенциал региона и его местонахождение – наиболее важные факторы, определяющие стоимость недвижимости. В процессе оценки учитывают рыночный характер оцениваемого объекта, т.е. совокупность таких рыночных факторов, как фактор времени, фактор риска, экономич. особенности оцениваемого объекта, его рыночное «реноме». Фактор времени состоит в том, что стоимость определ. суммы денег – функция от времени возникновения ден. доходов и расходов. Он действует независимо от изменения общего уровня цен и учитывается при использовании метода дисконтированного денежного потока, когда стоимость оцениваемого объекта определяется суммой текущих стоимостей ожидаемых потоков будущих доходов. Фактор риска отражает степень неопределенности получения будущих ден. доходов и учитывается при определении ставки доходности (ставки дисконта) собственного или всего инвестированного капитала. Ожидаемые потоки доходов рассматриваются в двух измерениях: величины ожидаемых потоков доходов и уровня риска получения или неполучения этих доходов. Оценщик может провести понижающую корректировку будущих ден. доходов (прибыли, ден. потока, дивидендов, чистого операц. дохода) с тем, чтобы отразить неопределенность их получения. При заданном уровне будущих ден. доходов уровень риска учитывают за счет использования более высокой ставки дисконта (поскольку чем выше уровень риска, тем ниже текущая стоимость будущих ден. потоков). На практике чаще всего уровень риска учитывают при расчете стоимости привлеченного капитала, к-рая в значит. степени определяется рынком. Между стоимостью привлеч. капитала и текущей стоимостью будущих ден. доходов существует обратная связь: чем выше стоимость капитала (чем выше уровень риска), тем ниже текущая стоимость будущих потоков ден. доходов, и наоборот. Уровень риска, связ. с неопределенностью получения будущих доходов, отражается в двух группах рисков: систематический риск; несистематический риск. Систематич. риск связан с изменениями конъюнктуры финанс. рынка под влиянием макроэкономич. факторов. Этот риск возникает при инвестировании капитала в любые активы (финанс. активы, недвижимость) и не может быть устранен путем диверсификации портфеля инвестиций. Систематич. риск, выражаемый через т.н. коэффициент «бета», характеризуется чувствительностью дохода на оцениваемый актив к изменениям в уровне среднерыночного дохода. Уровень несистематич. риска, т.е. риска, присущего отд. активам и поддающегося диверсификации, в значит. степени определяется различиями между рынками закрытых и открытых компаний – большинство владельцев закрытых компаний не диверсифицируют свои портфели в той степени, в какой это делают инвесторы, вкладывающие капитал в акции открытых компаний. Диверсификация несистематич. риска в портфеле активов достигается при условии, что число видов активов портфеля выше 8. Особую группу принципов оценки, непосредственно связ. с рыночной средой, составляют принципы зависимости величины оценочной стоимости от ликвидности и доли прав на оцениваемый объект. При определении стоимости прав на весь объект (действующее пр-тие, недвижимость и т.д.) или на долевое участие в нем учитывают, что стоимость долевого участия не пропорциональна соответств. части стоимости оценив. объекта и может быть как больше (если имеется контроль за принятием решения), так и значительно меньше, чем пропорциональная доля в стоимости капитала. Сумма стоимостей отдельно взятых прав долевого участия, как правило, не равна стоимости 100%-ного интереса собственника, владеющего всем оцениваемым объектом (действующим пр-тием, недвижимостью, контрольным пакетом акций). Кроме того, значит. влияние на стоимость оцениваемого объекта оказывает его ликвидность, поскольку рынок выплачивает премию за ликвидность или, наоборот, требует скидки за недостаток ликвидности. При оценке стоимости объекта методом сделок большое значение имеет принцип сопоставимости оцениваемых объектов, означающий, что если определение стоимости оцениваемого объекта или долевого участия в нем проводится на базе рыночной информации по сопоставимым сделкам, необходимо использовать финанс. показатели, рассчит. на одной и той же основе и за один и тот же период времени, по сопоставимым объектам и по оцениваемому объекту. Важен также принцип определенной сравнимости стоимостей оцениваемого объекта, получ. при использовании разл. подходов к оценке. Напр., при ретроспективных данных оценка стоимости объекта не должна резко противоречить оценке, основанной на дисконтированных потоках ден. доходов. При этом следует учитывать, что стоимость оцениваемого объекта варьируется в определ. пределах.