73% инвесторов в недвижимость теряют доходность из-за двух ключевых ошибок
При инвестировании в недвижимость многие сталкиваются с неожиданными трудностями, которые могут значительно снизить доходность. Согласно исследованиям, 73% инвесторов не учитывают дополнительные расходы. Эти ошибки могут обернуться серьезными финансовыми потерями.
Многие инвесторы допускают две серьезные ошибки при покупке квартиры под инвест.
Недооценка дополнительных расходов
Не учитывают и/или наращивают доп. расходы. Двое из трех не считают, сколько еще придется вложить в недвижимость после покупки:
отделка, мебель, техника;
ипотечные платежи до сдачи в аренду;
страховки, налоги, комиссии агентам;
простои актива, и средний срок ротации арендатора;
коммунальные платежи;
Из таких «мелочей» набегает круглая сумма. В перспективе это может снизить ожидаемую годовую доходность на 5-10 п.п. Поэтому важно еще на этапе сравнения вариантов понимать и учитывать основные цифры. Хотя бы примерно.
Задумались об инвестициях — первым делом садитесь за Excel.
Игнорирование целевой аудитории
Это основа ликвидности и успешности: кто и как будет арендовать / покупать ваш актив? На понимании ЦА завязано все: оценка локации, конкуренции, класса, количества комнат, планировки.
Частая ошибка, если бюджет минимален: покупка квартир в ЖК в «полях» или «красных океанах» с тысячами аналогичных им лотов.
В том же ЖК «Лучи» (ЛСР), где только в одном недавно сданном корпусе 1300 студий (50% корпуса).
Или апарты HighWay (Гранель), где студий нарезали 1630 шт. (82% проекта).
В таких местах ЦА чувствительна к бюджету; там не получится свободно «растить» арендные ставки и стоимость актива. Чуть повысил цену — потерял аудиторию. Она легко перетечет в соседний подъезд, к конкуренту с предложением на пару тысяч ниже вашего.
Частая ошибка, если чек крупный: выбирать студии в премиум-классе, просто потому что «так чувствуете».
– Короче, я возьму «бизнес» студию вот здесь.– Ок, а кто будет снимать?– Ну, студенты или одинокие бизнесмены.– Бро, студентам (или тем, кто за них платит) важен класс или цена?– А вдруг это состоятельные студенты?– Есть и такое. Но ты сказал «вдруг». Значит, режем, сужаем потенциал аудитории. Заранее. Сами.– Ну тогда одинокий бизнесмен. Или лучше бизнес-леди.– Так ведь тут рядом нет никаких точек притяжения и досуга для таких. Кроме промки и ж/д.– А вдруг это фаны именно этого района.– Окей, «вдруг». Режем потенциал.– И ваще, отсюда и до Сити 20 минут ехать.– На чем ехать?– Вот же рядом МЦК и МЦД.– То есть будем искать бизнесменов, лояльных общественному транспорту.– А чо? Щас это быстро и удобно, если ты не знал…– Даже не спорю. Но почему им не снять тогда хату ближе к Сити или к прямой ветке метро?– Потому что там на 10-20-30К дороже, глупыш.– Понял. Нужны бизнесмены, ограниченные в бюджете, готовые юзать электрички.– Ты утрируешь. Вполне может быть и свое авто.– Так ты смотришь проект, где рядом не парканешься, а на подземном паркинге 0,1 машино-место на лот, по цене 100500 биткоинов.– Ну а вдруг они будут ездить на такси, или с водителем, или снимать паркинг?– При этом «экономя» 10-20-30К, чтоб не арендовать в более подходящем для себя месте? Действительно, «вдруг». Режем…– Душный какой-то ты. Я ж сказал, это фаны локации.– Круть. А вот рядом еще 10 ЖК, тоже со студиями, того же класса. Хотя, погоди, сам угадаю – ты выставишь чуть дешевле, или подороже обставишь, и «вдруг» пойдут именно к тебе. Верно?– Ой, все…
Наши журналисты и эксперты прошли весь путь сами: от покупки первой квартиры в ипотеку до стабильного дохода с коммерческой недвижимости. И главное — готовы делиться с вами бесплатно. Присоединяйтесь к нашему телеграм-каналу!