Таиланд сейчас – одно из самых привлекательных направлений для российских инвесторов в зарубежную недвижимость. Россияне покупают жилье в Королевстве как для сохранения капитала и получения стабильного пассивного дохода с аренды, так и для релокации.
Леонид Устинов, представитель тайской девелоперской компании Siamese Asset в России и СНГ, рассказывает, какие факторы притягивают в Таиланд инвесторов со всего мира, какие инвестиционные модели набирают популярность и в чем особенности рынка недвижимости Бангкока.
Таиланд притягивает иностранцев не только с помощью теплого климата и прекрасных пляжей: здесь надежная экономика, спокойная политическая обстановка и благоприятная инвестиционная среда.
В Королевстве минимальный уровень инфляции (показатель держится в пределах 1-1,5%) и низкий уровень безработицы (2,7%). В 2024 году рост ВВП составил 2,8%, в 2025 году ожидается его увеличение до 3%. Почти половина ВВП Таиланда приходится на сферу услуг (сюда входит и туризм с долей около 15%), промышленность составляет 40% и сельское хозяйство — 10%. Таиланд занимает первые места в мире по экспорту продуктов питания, а также является глобальным хабом по производству автомобилей.
Местная валюта (тайский бат) довольно стабильна, курс меняется незначительно: за последние годы колебания были в пределах стоимости 32-36 бат за доллар США. За счет низкой инфляции цены на повседневные продукты и услуги сохраняются на одном уровне. В Таиланде за относительно небольшие деньги можно получить отдых на уровне крупных мировых курортов. Это, конечно же, привлекает большие туристические потоки, которые, по прогнозам экспертов, будут продолжать расти. В 2024 году Королевство посетило 35,5 млн туристов со всего мира (среди них около 2 млн россиян), в 2025 году поток может вырасти до 40 млн, что соответствует показателям до пандемии.
График изменения цены тайского бата (THB) по сравнению с российским рублём (RUB) с июня 2022 года по январь 2025 года. Источник: Siamese Asset
В Таиланде спокойная политическая обстановка. В течение уже 10 поколений здесь правит одна династия монархов. Частная собственность остается неприкосновенным, почти священным правом, и очень уважается государством. Власти Королевства дружелюбно настроены по отношению к России, в том числе поэтому после 2022 года россияне перенаправили сюда свои инвестиции. С 1 января 2025 года Таиланд стал партнером БРИКС, что в дальнейшем сделает его еще более доступным и открытым для россиян, учитывая тесное сотрудничество и лояльность друг к другу всех стран этой организации.
Недвижимость в Королевстве стабильно растет в цене. Информационный центр недвижимости Таиланда (REIC) прогнозирует, что в 2025 году квадратный метр в среднем подорожает на 8,3%. Показатели варьируются в зависимости от региона страны. Например, на Пхукете предсказывают рост на 15%, а в особо востребованных районах рядом с пляжами — до 30%.
В тройку самых популярных локаций у иностранцев в 2024 году вошли Паттайя (со средней стоимостью сделки $200 тыс.), Бангкок и Пхукет (здесь недвижимость покупали в среднем за $135-185 тыс.). Эксперты предсказывают, что эта тройка сохранит свою востребованность и в 2025 году.
Среди иностранных покупателей тайской недвижимости лидируют китайцы, россияне, по прогнозам, закрепятся в 2025 году на третьем месте. В первом квартале 2024 года граждане России купили в Таиланде 9,3 тысяч объектов, что является рекордным показателем за пять лет и на 13% больше, чем в 2023 году. По данным ведущих российских агентств недвижимости, Таиланд уже обогнал по спросу ОАЭ, и вышел на первое место. При этом доля покупок жилья с инвестиционными целями продолжает расти и достигает 75-80%.
Доходность вложений в тайскую недвижимость варьируется от локации и формата жилья. По нашим данным, доход на долгосрочную аренду составляет в среднем 7-9% годовых, на краткосрочную — 10-13%.
Например, ROI с аренды на Пхукете около 10% в год, а ROIC (рентабельность вложенного капитала — первого взноса) при переуступке договора на этапе строительства — около 60%. По моему опыту, «входные» цены на действительно ликвидные лоты в Таиланде начинаются от 70 тыс. долларов для кондоминиумов и от 400 тыс. долларов для вилл, при этом первый взнос составляет 30%.
Рынок недвижимости Бангкока имеет свои особенности, которые отличают его от других регионов страны. В первую очередь, Бангкок — это мегаполис с развитой инфраструктурой, небоскребами, офисами международных компаний, бизнес-центрами и моллами. Ритм жизни города не уступает крупным мировым столицам.
Бангкок — настоящий магнит для туристов. Согласно данным Euromonitor International, столица Таиланда в 2024 году привлекла 32,4 млн туристов, что позволило ей занять первое место среди самых посещаемых городов мира. Для сравнения: Стамбул посетили 23 млн человек, а Лондон — 21,7 млн.
При этом Бангкок, в отличие от того же островного Пхукета, не так зависим от сезонных колебаний и туристов, которые арендуют жилье на короткий срок. Столица Таиланда привлекает покупателей, которые нацелены на долгосрочные инвестиции. Здесь стабильно высокий спрос на аренду, особенно в районах рядом с бизнес-центрами. Основные долгосрочные арендаторы — экспаты, «цифровые кочевники» и студенты, среди них значительная доля китайцев и россиян. Экспатов в столице привлекает высокий уровень жизни и комфорта за умеренную по мировым меркам стоимость.
В Бангкоке также высокий внутренний спрос на аренду, потому что местные жители здесь не так активно приобретают жилье в собственность, многие приезжают в столицу на заработки. Средняя доходность от долгосрочной аренды в столице — 4-6%.
Наиболее востребованные районы для покупки недвижимости — Сукхумвит, Сиам, Силом и Ратчатеви. Сукхумвит выделяется богатым выбором ресторанов, ночных клубов и бутиков, а также своей близостью к метро. В Сиаме располагаются крупные торгово-развлекательные центры и парки. Силом — это бизнес-центр города с офисными зданиями, банками и ресторанами. Ратчатеви привлекает близостью к историческим достопримечательностям и культурным центрам столицы.
Цены на жилье в новостройках популярных районов начинаются от $150 тыс., при этом объекты, как правило, имеют тренажерные залы и бассейны. В Бангкоке есть тенденция на увеличение спроса на элитные объекты (виллы и квартиры), особенно в близких к престижным международным школам районах. Также популярны кондоминиумы.
Одна из растущих тенденций сейчас — покупка номера в отеле для последующей сдачи в аренду. В Бангкоке стабильный туристический поток, который обеспечивает заполняемость отелей на уровне 70-80% и выше на отдельных объектах.
Например, в отеле Tribe Living Bangkok Sukhumvit 39 в Бангкоке заполняемость составляет 84%.
В такой концепции инвестор приобретает отдельный номер в отеле, получает фрихолд на собственность и заключает с гостиницей арендный контракт. Инвестор получает стабильный доход от аренды, а управляющая компания отеля берет на себя все вопросы по управлению, обслуживанию и поиску жильцов.
Продаются номера как для краткосрочной аренды, так и для долгосрочной (отдельные юниты). Жильцам при этом доступна вся инфраструктура отеля — лобби, тренажерные залы, бассейны, рестораны, спа, сады и бары на крышах и т. д.
По данным девелоперской компании Siamese Asset, совокупная доходность (ROI) от отельного бизнеса, включая капитализацию недвижимости (не менее 5% в год), составляет от 10%, а в большинстве случаев достигает 11,5–12%.
Советую держать в фокусе внимания несколько основных моментов:
1. Юридическая чистота. Проверяйте статус земли и объекта — убедитесь, что есть документы, подтверждающие право собственности (Chanote, Nor Sor 3, Nor Sor 3 Gor) и нет обременений. Chanote дает владельцу полные права на землю.
Чтобы подстраховаться, лучше привлечь местного юриста — он поможет узнать, например, нет ли на объекте незаконных построек или задолженностей по коммунальным платежам.
2. Тип собственности. Доступны две формы собственности — фрихолд и лизхолд. Фрихолд — это безусловное право владения, которое можно передавать по наследству, дарить или продавать без каких-либо ограничений. Налог на фрихолд 2%.
Лизхолд — аренда на длительный срок, обычно 30 лет с возможностью продления на два срока. При оформлении сделки в лизхолд налог составляет всего 0,55%.
Иностранцы в Таиланде могут приобретать в полную собственность квартиры в кондоминиумах, но с учетом квоты — не более 49% от общей площади здания. Землю можно оформить только в долгосрочную аренду.
3. Репутация застройщика. Тайские законы имеют механизмы защиты инвесторов и предусматривают возврат средств через суд, если застройщик окажется недобросовестным и, например, не достроит проект. Но чтобы не доводить до крайних мер, лучше на старте тщательно проверять репутацию девелоперов и брокеров. Некоторые риэлторы могут продавать объекты, у которых еще даже не выкуплена земля и нет разрешений, но зато есть красочные презентации и обещания. Поэтому здесь стоит быть внимательными, особенно, если риелтор обещает заоблачную доходность и низкую цену.
4. Содержание и дополнительные расходы. Узнайте размер maintenance fee — это ежемесячный или ежегодный платеж за обслуживание общих зон в кондоминиумах и жилых комплексах. Его размер обычно рассчитывается за квадратный метр квартиры в год — в среднем 30–100 бат за м² в месяц, но может быть выше в премиум комплексах. Перед покупкой стоит уточнить не только текущий платеж, но и возможные изменения в будущем. Также узнайте на старте, сколько нужно платить за коммунальные услуги и какие предусмотрены налоги.
Рынок недвижимости Таиланда привлекает инвесторов экономической стабильностью и потенциалом роста. Бангкок, как самый посещаемый город в мире и мегаполис с развитой инфраструктурой, менее зависим от сезонных колебаний спроса. Рынок столицы сочетает в себе возможности получать доход как от туристов, заинтересованных в краткосрочной аренде, так и сдачи объектов на долгий срок экспатам, студентам и местным жителям. Одно из набирающих популярность направлений инвестиции в Бангкоке сейчас — покупка номеров в отелях под аренду с профессиональным управлением.
