«Эталон» за 14 млрд рублей покупает 42 земельных участка: всё о сделке для инвесторов
Группа «Эталон» провела день инвестора. Топ-менеджмент представил финансовые показатели за I полугодие, рассказал о планах развития компании, а также подробно разъяснил, почему «Эталон» купил у АФК «Системы» «Бизнес-Недвижимость». Обо всём рассказывают президент Группы Михаил Бузулуцкий и CFO Группы Илья Косолапов.
Источник: freepik.com
Отчётность
Выручка компании по МСФО по итогам I полугодия выросла на 35%, до 77,4 млрд рублей. Чистый долг/EBITDA – 2,5х. Чистый убыток группы вырос в 6 раз – с 1,5 до 8,9 млрд рублей. В компании это объясняют повышением ключевой ставки с 16% до 21% за год, а также введением макропруденциальных надбавок.
Руководство заявило, что при ставке 14% компания вернется к прибыльности. Дивидендная политика “Эталона” не изменилась, и выплаты акционерам будут рассматривать только после выхода из убыточности.
На эскроу-счетах компании 109 млрд рублей. Это обеспечивает покрытие проектного долга на 90%. Средняя ставка обслуживания долга компании – 7,7%, в то время как у конкурентов – 10,6%. В компании объяснили низкую ставку активными продажами в домах ещё до начала их строительства:
Основная задача – балансировать строительные затраты и накопления на счетах эскроу. Мы получаем разрешение на строительство, открываем продажи и первые 6-12 месяцев мы накапливаем деньги на счетах эскроу. Как только у нас достигается необходимое покрытие – мы начинаем стройку и ритмично в течение трёх лет её завершаем. Нет смысла начинать сразу, потом замедлять её, если не хватает денег, это роняет маржу, увеличивает накладные расходы. Мы работаем по-другому: накапливаем, находимся всё время в специальной ставке и независимы от ключевой ставки. Плюс в конце то, что остаётся [прим. имеется в виду нераспроданные площади в готовых домах] помогает получать нам доход, – рассказал схему CFO группы Илья Косолапов.
источник: презентация компании.
Планы
Основа развития компании – это масштабирование для повышения эффективности и дифференцирование, – заявил топ-менеджмент. «Эталон» работает в 12 регионах России. В портфеле компании – объекты на 8 млн кв. м. жилья. В планах – выход ещё в три новых региона страны:
Возможно, [прим. регионов присутствия] будет больше, потому что мы агрессивно ведём себя на рынке земли. Мы видим себя не только в европейской части России, мы планируем работать также в Восточной Сибири, накапливаем там земельный банк, проводим сделки. Дальний Восток тоже в сфере наших интересов, – говорит президент группы Михаил Бузулуцкий.
Цель – валовая рентабельность больше 30%, – отметили CEO и CFO. Для этого компания концентрируется на удержании себестоимости. Проектирование домов – фокус номер один, потому что «нет смысла искать себестоимость в стройке. Стройка просто реализует всё, что было спроектировано и придумано». Также компания представила планы в конкретных цифрах.
источник: презентация компании.
Залог успеха в том, чтобы сделки по покупке земли были безденежными. Это в полной мере зависит от отношения власти и бизнеса. Возможность получать земельные участки по формулам масштабных инвестиционных проектов, участие в комплексном развитии территории и партнёрские сделки – всё достигается при разумной финансовой нагрузке, – пояснил президент группы Михаил Бузулуцкий.
Новая точка развития компании – премиум-сегмент. Это самый дорогой класс недвижимости. До этого компания работала в трёх других – эконом-, комфорт- и бизнес-классах. Для работы в новом сегменте «Эталон» создал суббренд «Aurix». Пока компания строит два дома в Санкт-Петербурге (у компании были сделки по продаже 1 кв. м. за 1,5 млн рублей) и вскоре начнёт строительство одного здания в Москве.
Основной целью компании на 2025-2026 годы стало пополнение портфеля бренда Aurix. Для этого «Эталон» и приобрёл АО «Бизнес-Недвижимость».
M&A сделка: «Бизнес-Недвижимость» за 14 млрд рублей
Для реализации сделки “Эталон” планирует привлечь средства за счёт вторичного размещения акций на бирже по открытой подписке. По планам, SPO пройдет в ноябре 2025 года. Размер допэмиссии будет с запасом – 15-17 млрд рублей. Компания планирует направить средства, которые удастся привлечь дополнительно к 14 млрд, на покрытие корпоративного долга.
Купив «Бизнес-Недвижимость», «Эталон» получил 42 земельных участка: 40 в Москве (большая часть в «старой Москве» – Хамовники, Бульварное кольцо, Якиманка, Фили, Замоскворечье и прочее) и ещё два в Санкт-Петербурге. Эти участки, по словам топ-менеджмента, «скрывают огромный нереализованный потенциал». Застройщик уже выявил строительный потенциал в 18 объектах недвижимости и «начнёт немедленно реализовывать» их. Объекты на новой земле должны появиться в следующем или в 2027-м году. Это более 200 тысяч квадратных метров жилья бизнес- и премиум-класса. Также на участках построят офисные здания.
Выручка только от первых 18 проектов составит порядка 200 млрд рублей на горизонте ближайших 5 лет. Остальные земельные участки у компании в разработке. В топ-менеджменте считают, что проблем со спросом не будет. Во-первых, сокращается предложение. Во-вторых, растёт спрос на элитную недвижимость.
Маржинальность премиальной недвижимости очень высока. Она может выдерживать любые инфляционные всплески и практически не зависит от денежно-кредитной политики, – заявил президент группы Михаил Бузулуцкий.
Критика сделки
На дне инвестора публика отчасти с недоверием отнеслась к планам по покупке «Бизнес-Недвижимость». Дело в том, что приобретаемый актив принадлежит основному акционеру самого застройщика – АФК «Системе» (владеет 49% акций «Эталона»). Люди задавались вопросами: как понять, что это нужная сделка и что это не вывод денег в пользу материнской компании, чтобы помочь ей?
Доводы «ЗА» – у «Эталона» не лучшее финансовое положение (убыток по итогам 2023 года – 2,4 млрд рублей, 2024 – 6,91 млрд, по итогам I половины 2025 – 8,9 млрд). К тому же это сделка по покупке со связанной стороной. Третий довод – ситуация у конкурентов. Они активно распродают земельные участки, чтобы справиться с долгами. Люди также задаются вопросом: как понять, что цена сделки рыночная?
Топ-менеджмент ответил:
Цена проверена «авторитетным и независимым» оценщиком. Его имя не раскрыли. В компании рассчитывали стоимость земельных участков путём подсчёта арендного потока.
Поведение конкурентов. По словам топ-менеджмента, конкуренты даже в сложном финансовом положении не отказываются от земельных участков в Москве. Если они и продают участки, то за пределами столицы. Цена только растет.
Рентабельность некоторых проектов, которые реализуют на приобретённых земельных участках, будет «существенно выше» 50%.
Один из акционеров на встрече с руководством компании предположил, что с помощью этой сделки АФК «Система» наращивает свою долю в «Эталоне» и «де-факто сохранит контроль над земельными участками». Акционер вспоминает, что «Эталон» уже покупал актив у АФК «Системы» – имущественный комплекс «Электрозавод». С тех пор застройщик так и не смог начать строительство на данном участке. Акционер пожаловался, что в рамках сомнительных сделок миноритарные держатели акций не получают ни дивиденды, ни рост капитала. При этом признал, что бизнес растёт.
В самый сложный момент вы в условиях недостатка капитала и не очень здорового баланса совершаете такую сделку. Она происходит не за счёт привлечения долга, а через жуткое размытие. Надо откровенно об этом говорить. Нас размоет [прим. имеется в виду доля акционеров в компании, если не захотят участвовать в допэмиссии] в полтора раза ради каких-то призрачных перспектив. Я думаю, что покупка с точки зрения корпоративного управления – не самый лучший ход. Но он выгоден АФК «Системе, – негодовал акционер «Эталона».
По словам руководства, сделка не подразумевает «cash out в пользу акционера», а работа по Электрозаводу «ведётся». Компания получила решение градостроительной-земельной комиссии, сейчас движется к подготовке концепции, в следующем году подготовит проектную документацию, после этого выйдет с конкретным предложением к мэру.
Подписывайтесь на наш канал в Телеграм: все главные новости о финансах, ничего лишнего!