ФНС берётся за аренду: что меняется для частных инвесторов
Федеральная налоговая служба России усиленно работает над легализацией рынка аренды жилья. С 2023 по 2025 годы рынок вырос на 10%, достигнув 251 млн м², но до 95% сделок остаются в тени. Глава ФНС Даниил Егоров обозначил ключевые меры для обеления: использование режима самозанятости, данные от цифровых платформ и налоговые вычеты для арендаторов. Эти шаги направлены на увеличение прозрачности и привлечение арендодателей в "белую" зону.
Рынок аренды жилья в России растёт — с 2023 по 2025 г. он увеличился почти на 10%, до 251 млн м² — но по-прежнему остаётся «серым». По оценкам ДОМ.PФ и экспертов, до 80–95% аренды проходит мимо налоговой — формально это миллиарды рублей дохода «в тени».
Глава ФНС Даниил Егоров в интервью рассказал, какие инструменты сейчас рассматривают для обеления рынка. Для арендодателей и инвесторов в квартиры это важный сигнал: тренд на легализацию будет усиливаться, вопрос только в темпе и форме.
Какие меры обсуждает ФНС?
Самозанятость как базовый режим
Этот инструмент уже работает: арендодатели могут платить 4% с дохода и официально сдавать жильё как самозанятые. ФНС видит в этом один из ключевых способов постепенного «обеления»:
ставка ниже, чем НДФЛ 13%;
не нужно открывать ИП;
минимальная отчётность через приложение.
Данные от цифровых платформ
ФНС смотрит на сервисы по сдаче жилья как на источник информации о рынке: площадки собирают данные по объявлениям и факту сдачи, даже если платежи проходят не через доску объявлений. Для налоговой это «карта» бизнеса: где, сколько, по какой цене сдают.
Эти данные могут использоваться для аналитики, пилотных проектов и адресной работы с арендодателями. Пока это не даёт 100% контроля, но прозрачность рынка уже растёт, добавил глава ФНС.
Налоговые вычеты для арендаторов
Это самая интересная мера, о которой сказал Егоров. Логика такая: арендаторам дают право на налоговый вычет по аренде (как по ипотеке или лечению). Чтобы получить вычет, нужен официальный договор и «белая» оплата. Если арендодатель не хочет «светиться», арендатор теряет налоговую выгоду.
ФНС видит конфликт интересов между сторонами сделки: часть арендодателей ради сохранения арендатора и ставки уйдёт в «белую» зону, другая часть арендаторов получит аргумент в торге: «оформляем договор и вычеты — и мне, и вам выгоднее». Ну а третья сторона всё равно останется в серой зоне.
Влияние на инвесторов в квартиры
Играть «всерую» будет всё менее комфортно. Цифровые следы + возможные вычеты для арендаторов = растущее внимание к сегменту. Пока делается ставка на добровольную легализацию через стимулы, а не через «кнут».
Самозанятость может стать стандартом для частных рантье: 4% налога против 13%, гибкий режим и минимум бюрократии — для небольшого портфеля квартир это самый реалистичный «белый» сценарий.
Инвесторам придется считать доходность с учетом налогов, сервисов, ремонта и простоев. К этому могут подключиться УК, которые управляют квартирами. Для них большой объем выгоднее, а инвестору не нужно разбираться с налогами и отчётностью. Важно, что стратегия «беру квартиру в ипотеку и сдаю, ничего не показываю» будет становиться всё более рискованной.
Ранее ФНС уже усилила контроль за арендой жилья, а мы писали в нашем телеграм-канале о том, как сдавать квартиру вбелую выгоднее всего.
Наши журналисты и эксперты прошли весь путь сами: от покупки первой квартиры в ипотеку до стабильного дохода с коммерческой недвижимости. И главное — готовы делиться с вами бесплатно. Присоединяйтесь к нашему телеграм-каналу!
