В прошлом году жильё дорожало каждый месяц: программа льготной ипотеки подогревала и без того высокий спрос. В 2022 году эксперты ожидают, что рост стоимости «квадратов» замедлится. Ажиотаж на рынке недвижимости должно сбить, в том числе, и повышение ставки Центробанка.
Тем не менее, жильё, склады и офисы остаются привлекательным «островком безопасности» для инвесторов во время пандемии. Во время кризиса люди стали чаще покупать недвижимость еще и потому, что ставки по депозитам не могли побороть инфляцию. Именно инвестиционные приобретения стали одной из причин разогрева рынка, считают в «Инвесториум».
Чем запомнился «турбулентный» 2021 год?
В городах-миллионниках потенциальный спрос на недвижимость вырос в среднем на 18%. При этом появились «рекордсмены»:
-
Новосибирск: +440%;
-
Омск: +290%;
-
Екатеринбург: +240%.
Однако, по информации аналитиков Cian (CIAN), предложение при этом росло далеко не везде. Например, в том же Омске количество лотов в продаже жилья к концу года снизилось вдвое.
Управляющий партнёр института профессиональных финансовых менеджеров (IPFM) Павел Люлин отметил: льготная ипотека стала важным фактором, из-за которого случился взлёт продаж и рост стоимости жилой недвижимости.
Цены на жильё росли нелинейно:
-
в Москве – на 22%,
-
в Санкт-Петербурге – на 18%.
-
В Краснодаре – на 56-70% (вторичный рынок).
С похожей ситуацией столкнулись и в других регионах, популярных для внутренней миграции, сообщил InvestFuture руководитель агентства недвижимости «Авеню-Риэлт» Марат Субхангулов.
Почему спрос на жильё должен упасть?
Про падение цен речь пока не идёт, но эксперты ожидают, что в 2022 году стоимость «квадратов» будет увеличиваться более равномерно, а динамика изменения цен на жилье вернётся к допандемийному уровню.
Во-первых, спрос снизится из-за стагнации доходов населения и увеличения ставок по ипотеке. Многие эксперты ожидают совсем небольшой рост в пределах значений «инфляция плюс 3-5%», то есть не больше 10-15%.
Во-вторых, по мнению Павла Люлина, в 2022 году будет отсутствовать основной драйвер роста – льготная ипотека. Не факт, что нынешняя ставка Центробанка погасит инфляцию, но она точно остановит многих потенциальных ипотечных покупателей.
Наконец, снизить цены на новостройки помешает стоимость стройматериалов и рабочей силы. Они в 2021 году также продолжали расти.
Как сегодня инвестировать в рынок недвижимости?
Мы расскажем о самых популярных вариантах.
Жильё под посуточную аренду
В прошлом году люди стали чаще вкладываться в земельные участки в коттеджных посёлках, а также покупать 1- и 2-комнатные квартиры в городах, популярных для внутреннего туризма. Очень часто для того, чтобы сдавать их в аренду. Скорее всего, этот тренд сохранится и в 2022 году.
Например, в Ленинградской области клиентов, которых интересуют объекты в пригороде, стало больше на 7-8%. Об этом InvestFuture рассказал генеральный директор ГК «Максимум Лайф Девелопмент» Игорь Карцев.
По его словам, популярность таких сделок диктует рынок. Жители миллионников хотят чаще проводить свободное время на природе, но далеко не все могут позволить себе аренду дома на базе отдыха или номера в загородной гостинице.
Самая популярная категория недвижимости — участки в коттеджных посёлках, расположенных в 20-30 минутах езды от города. Привлекательны места с развитой инфраструктурой, территориями для активного отдыха и прогулочными зонами.
На пике популярности остаются квартиры и участки в населённых пунктах вблизи черноморского побережья и у Балтийского моря, несмотря на высокую стоимость за квадратный метр.
Коммерческая недвижимость
Павел Люлин предлагает инвесторам присмотреться к коммерческой недвижимости. Бизнес во многих городах России столкнулся с дефицитом качественных бизнес-центров и логистических объектов. Цены и арендные ставки на них продолжат расти в 2022 году.
Этот тренд наблюдают и специалисты Cian. По информации аналитиков, рынок складских помещений столкнулся с необычайным подъемом спроса во время пандемии, а потребность компаний в офисных помещениях начала расти после отмены жестких антиковидных ограничений.
При этом ажиотажный спрос на склады в Москве и Петербурге будет смещаться в регионы. Например, бизнесу нужны новые мощности на Урале и в Сибири. А высокая инфляция и недостаток помещений продолжат подогревать цены и в столицах, и на периферии.
Торговая недвижимость
В долгосрочной перспективе может быть выгодно инвестировать и в помещения под торговлю. Хотя интерес к ТЦ снизился во время пандемии, но бизнес может трансформироваться и показать быстрое восстановление.
Высокую заполняемость ТЦ будет обеспечивать развлекательно-ресторанная инфраструктура, поэтому рассматривать стоит те объекты, которые провели реконцепцию.
Новые форматы
Инвесторы могут использовать и экспериментальные схемы. В частности, компания «Инвесториум» советует обратить внимание на сегмент формально нежилых апартаментов, которые подходят для сдачи в краткосрочную аренду. Студии в таких помещениях приносят от 12 до 20% годовых, а продажа готового бизнеса обеспечит капитализацию до 50%.
В крупных городах могут оказаться перспективными инвестиции в коливинги и гибкие офисные пространства. Также вкладчикам стоит искать недооценённые объекты с хорошим расположением.
Аналитик Михаил Беляков, редактор Никита Марычев.
