Когда в России снова будет ипотека под 10%?
Ипотечные ставки в России остаются на высоком уровне, в среднем 21,25%, что затрудняет оформление жилищного кредита. Основной фактор, влияющий на изменения в ипотечных ставках, — ключевая ставка Центробанка. По прогнозам, она может снизиться до 12% к концу 2026 года, что приведет к уменьшению ипотечных ставок до 15% и ниже. Однако для достижения ставки в 10% потребуется больше времени.
Уже полтора года рыночные ставки по ипотеке держатся на запредельном уровне. Сейчас оформить жилищный кредит банки предлагают в среднем под 21,25%.
Когда ипотека подешевеет и от чего это зависит?
Если коротко — от ставки Центробанка, а она главным образом — от уровня инфляции.
Ликбез. Ключевая ставка — это минимальный процент, под который ЦБ выдает кредиты коммерческим банкам. Это главный инструмент для управления инфляцией.
ЦБ держит курс на инфляцию в 4% (на начало декабря она составляла 6,61% в годовом выражении). Если цены растут слишком быстро, ЦБ повышает ключевую ставку. Кредиты для банков и, как следствие, для нас становятся дороже, спрос падает, и экономика «остывает».
Банки берут деньги у ЦБ под ключевую ставку, чтобы выдать их вам. Их прибыль — это разница.
Поэтому рыночные ипотечные ставки всегда существенно выше ключевой: при текущей ставке в 16,5% банки выдают жилищные кредиты под 21,2%.
Прогнозы по ставке Центробанка
Эксперты ожидают, что на финальном декабрьском заседании ключ сохранится на текущем уровне. При позитивном сценарии — снизится на символические 0,5 п.п. (до 16%).
«Т-Инвестиции»: к июлю 2026 года прогнозируют ключевую ставку на уровне 14%.
Сбер: активное снижение ставки придется на второе полугодие. К концу 2026-го ключ может снизиться на 4 п.п., до 12%.
Тогда рыночные ипотечные ставки опустятся до 15% и ниже. Много это или мало, посмотрим на примере. Предположим, однушка (40 м²) на вторичке в среднем по России стоит ₽6,5 млн. Если взять ипотеку с ПВ 20% на 30 лет под 15%, то ежемесячный платеж составит ₽66 тыс.
Конечно, вносить такой платеж реальнее, чем ₽92 тыс. при текущих ставках. Но все равно немало, учитывая медианную зарплату по стране в ₽73,9 тыс.
Для сравнения: при ставке в 10% такой кредит будет обходиться всего в ₽45,6 тыс. Когда мы доживем до таких условий? Самое оптимистичное — через два года.
Историческая перспектива и возможные изменения
Последний раз банки выдавали рыночную ипотеку под ~10% в октябре 2022-го. В тот момент ключ составлял 7,5%.
Такой уровень ставки ЦБ Эльвира Набиуллина прогнозирует только в 2027 году. И то, если не случится черных лебедей.
По базовому сценарию оживление вторичного рынка уже видно на горизонте. К концу 2026 продать жилье будет легче: спрос вырастет, а вслед за ним подтянутся вверх и цены. Но вряд ли мы увидим рост больше, чем на 10-12% даже на самые ликвидные объекты. Разрыв цен с новостройками останется существенным.
Наши журналисты и эксперты прошли весь путь сами: от покупки первой квартиры в ипотеку до стабильного дохода с коммерческой недвижимости. И главное — готовы делиться с вами бесплатно. Присоединяйтесь к нашему телеграм-каналу!