Как правильно выбрать квартиру для инвестиций
Инвестиции в недвижимость — один из самых надежных способов сохранить и приумножить капитал. Но не каждая купленная квартира станет золотой жилой. Успех инвестиций определяет ликвидность — то, насколько быстро и выгодно вы сможете продать или сдать объект в будущем. Рассказали о 8 ключевых критериях, которые определяют привлекательность жилья.
Одни жильцы через 5 лет продают свою недвижимость на 20% дороже, другие — едва отбивают вложенное. В чем секрет? Не в везении, а в правильном выборе. Чтобы квартира со временем росла в цене и легко продавалась, важно учитывать ключевые факторы ликвидного жилья:
1. Транспортная доступность
Хорошо, если квартира находится в 5-10 минутах пешком от метро. А поблизости есть удобный выезд на основные дорожные развязки. Но также важна вариативность — количество и качество способов добраться до точки Б: метро, МЦК, МЦД. Чем больше веток метро в пешей доступности, тем больше потенциальных арендаторов и покупателей. Добираться до него должно быть удобно — не через гаражи и промзону.
Если готовы инвестировать вдолгую — изучайте планы города о строительстве новых станций. Как будет развиваться московское метро и какие локации станут более привлекательными к 2035 году, рассказали в телеграм-канале.
Автобусы. Проверяйте, сколько автобусных маршрутов проходит около ЖК. И главное — куда и как далеко они едут: одно дело в центр, другое — кружок по району.
Машины. Если из района можно выехать лишь по одной «вечно красной» развязке — дело плохо. Проверяйте близость к главным артериям города. Оценить, сколько придется стоять в пробках, можно на картах. В час пик укажите ваш частый маршрут, и узнаете «пробочное» время.
Источник: Пресс-служба мэра и правительства Москвы, фото В. Новикова
2. Развитая инфраструктура
Близость к «точкам притяжения» делает жилье более востребованным. Сюда входят детские сады, школы, торговые центры, поликлиники, университеты, а также крупные работодатели. Удобно, когда все находится «под рукой», и необязательно выезжать из района, чтобы решить повседневные дела.
Также важно окружение, например, близость к водоемам и зеленым зонам для отдыха. А вот промзоны, свалки и загруженные магистрали, наоборот, отпугивают и снижают ликвидность.
Если собираетесь вкладываться в новостройки, не доверяйте слепо рендерам или словам менеджера. Лучше полагайтесь на документы: изучайте проектную декларацию ЖК на сайте наш.дом.рф, в ней содержатся реальные технические детали проекта и вся информация о будущей инфраструктуре.
Источник: сайт застройщика «Аеон Девелопмент»
3. Не старый фонд
Дом должен быть свежим, квартиры советской эпохи — неликвид. Исключение — сталинки и дореволюционные дома (например, в центре Петербурга). Зачастую покупателей и арендаторов в панельках отпугивает:
Качество дома: потрепанные подъезды, шумные лифты, «серые» дворы и старая инфраструктура.
Контингент: в старом фонде жильцы более разнородны, поскольку многие из них получили квартиры по наследству или от государства. Из-за низких цен там селятся менее обеспеченные, а иногда и неблагополучные люди. Поэтому, в отличие от новых ЖК с охраной, там чаще можно встретить, например, пьяниц.
В целом стоит выбирать квартиру в приличном доме. Важен его внешний вид, чистота подъезда, наличие консьержа, закрытый двор и камеры видеонаблюдения.
4. Кирпич или монолит
Хотя панельки быстро возводятся и стоят гораздо дешевле квартир в других типах домов, минусы перевешивают:
Проблемы с теплоизоляцией. Через межпанельные швы будут поступать влага, ветер и тараканы. А соседи будут мешать из-за плохой звукоизоляции.
Перепланировку сделать практически невозможно, поскольку почти все стены несущие.
Усадка дома длится 3 года, а в местах соединения плит могут пойти трещины и щели.
Подробнее о разнице между монолитными, кирпичными и панельными домами читайте здесь. Разобрали все плюсы и минусы.
5. Средний этаж
Лучший вариант — купить квартиру в середине дома. Так вы избежите десятка проблем, которые возникают на других «уровнях».
Проблемы первого и второго этажа:
В квартире может быть сыро из-за близости к подвалу, поэтому придется чаще делать ремонт и бороться с плесенью. Сюда же — неприятные запахи и насекомые.
Грабителям легче добраться до вашего жилья: придется установить решетки и сигнализацию.
Часто нет балкона.
Если под вами коммерция — будут мешать разгрузка машин под окнами в 5 утра и шум от любителей выпить у входа в алкомаркет.
Проблемы последнего этажа:
Сложно эвакуироваться при ЧС и транспортировать мебель.
Если окна выходят на солнечную сторону — будет очень жарко.
Сломается лифт — придется подниматься пешком.
Чаще болит голова, возникает бессонница и повышенное давление.
6. Среднестатистическая планировка
Самый ликвидный вариант — евродвушки с просторными кухнями, раздельным санузлом и «прямыми углами». А лоджия, рабочая зона и гардеробная добавляют еще больше привлекательности вашему объекту.
А вот то, чего точно нужно избегать:
Длинные темные коридоры. Туда часто не попадает естественный свет, и полезная площадь пропадает.
Кривая геометрия комнат. Мебель чаще прямоугольная, поэтому в зигзаги вписать ее непросто. Из-за этого углы будут пустовать. С овальными домами — схожая проблема.
Проходные комнаты. В них неудобно ни спать, ни работать, поскольку нет уединения. Через них проходят все, кто хочет попасть в туалет, коридор или на кухню.
7. Вид из окна
Хотя это не основной фактор при выборе жилья, он также влияет на ликвидность: причем как при продаже лота, так и при его сдаче в аренду.
Лучшие варианты — это вид на водоемы и парки. Их с удовольствием выбирают и молодые семьи, и пенсионеры, и студенты. А вот городская панорама — выбор преимущественно молодежи, но важно, чтобы шум с улицы не мешал.
Точно «красные флаги» — это виды на кладбище, ТЭЦ, промзону, морг и подобные объекты. Такое жилье часто продается дешевле, но заработать на нем будет сложно. Также с осторожностью стоит подходить к квартирам, которые находятся рядом с религиозными зданиями (церкви, мечети, дацаны и пр.).
8. Двор без машин
ЖК с продуманной инфраструктурой, где дворы предназначены для людей, а не для машин, автоматически попадают в более высокий ценовой сегмент. Здесь безопасно гулять с детьми, нет риска случайного ДТП, а вместо асфальтовых «стоянок» можно обустроить зеленые зоны и игровые площадки.
Отдельная парковка (подземная или огороженная наземная) избавляет от ежедневной борьбы за место у подъезда. Наличие собственного парковочного места — значительный плюс, который ускоряет продажу квартиры и увеличивает ее цену.
Источник: сайт застройщика «Форум»
Если квартира соответствует всем критериям — это настоящая мечта. Но даже если объект удовлетворяет 5-7 ключевым параметрам, он уже выгодно выделяется на фоне других предложений. Ведь именно такие варианты пользуются наибольшим спросом у покупателей.
А если хотите знать больше лайфхаков, как выгодно покупать жилье и зарабатывать на нем от 20% годовых, подписывайтесь на наш Telegram-канал об инвестиционной недвижимости «Деньги из бетона».