Цены за квадратные метры, ипотеки и кризис застройщиков сломали «здоровье» рынка недвижимости в России
Рынок жилья в России сегодня — это высокие ставки по ипотеке, нарушенный спрос и растущие проблемы у застройщиков. Цены на квартиры выросли до неподъемных уровней, покупательская способность за ними не успевает. Чтобы понять реальное состояние рынка и не полагаться только на новости и отдельные цифры, команда IF News разработала собственный Индекс здоровья рынка жилья.
Это комплексный индикатор, который учитывает 10 ключевых факторов — от доступности жилья по зарплате до просрочки по ипотеке и настроений застройщиков. С февраля 2022 года по сентябрь 2025 года, рассчитанный нами индекс упал почти в 2 раза.
От бума льготки до кризиса застройщиков. Что произошло на российском рынке недвижимости в 2022–2025 годах?
Период 2022–2025 годов стал одним из самых турбулентных для российского рынка жилья. В феврале-марте 2022 года ключевая ставка ЦБ взлетела до 20% — рыночная ипотека мгновенно подорожала до 20–22% годовых, вслед за чем рухнул спрос. Государство оперативно запустило и расширило программы льготной ипотеки по ставке 5–8% на новостройки. С одной стороны, это спасло первичный рынок: в 2023–2024 годах выдачи ипотеки били рекорды. Но обратной стороной медали стали цены: на новостройки они выросли более чем на 50% с начала 2022 года.
Льготная ипотека создала сильный дисбаланс: первичка дорожала гораздо быстрее вторички, застройщики активно субсидировали ставки, а покупатели «выдергивали» квартиры на этапе котлована. Причём основной проблемой, на наш взгляд, оказалась возможность брать несколько льготных ипотек на одного заёмщика/домохозяйства, а «отбивались» они за счёт арендаторов данных квартир. К июлю 2024 года массовую льготную ипотеку свернули. Рыночные ставки в очередной раз взлетели, но уже до 28–30 % к концу 2024 года (данные ДОМ.РФ) — из-за жёсткой политики Банка России по борьбе с инфляцией - ключевая ставка в начале 2025 года держалась на уровне 21%.
Стабилизируется рынок намного медленнее, чем хотелось бы. В 2025 году ЦБ начал постепенно снижать ключевую ставку: 16,5 % к октябрю затем до 16 % в декабре), но рыночная ипотека по-прежнему, даже при нынешнем «ключе» в 15,5%, остаётся неподъёмной – 20–21% годовых. Семейная ипотека продолжила работать, но стала более адресной.
Результат — резкое охлаждение спроса и первые признаки системного кризиса у застройщиков. Яркий пример — ГК «Самолёт», крупнейший девелопер России. В начале февраля 2026 года компания официально обратилась к правительству с просьбой о льготном кредите на 50 млрд рублей сроком до трёх лет. Причина — высокая долговая нагрузка, замедление продаж и давление высокой ключевой ставки. Однако правительство отказало в прямой финансовой поддержке, признав бизнес-модель устойчивой, при этом пообещав нефинансовые меры помощи. Сам факт обращения столь крупнейшего игрока показывает, насколько серьезно давление на всю отрасль.
Что изменилось на рынке «в цифрах»? Рассказываем о нашем индексе.
Для показательной оценки «здоровья» рынка жилья, отражающего динамику спроса, цен, ставок и индикаторов бизнеса застройщиков, наша команда собрала датасет, за период январь 2022 – сентябрь 2025. Формировался он из открытых источников данных:
Росстат (медианная зарплата);
Банк России (ставки по ипотеке, объемы выдач, задолженность, доля просроченной задолженности, Индикатор бизнес-климата застройщиков);
СберИндекс (цены за м² и предложение на первичном и вторичном рынках);
Как считается индекс:
Январь 2022 года взят за базис (100 %). Для каждой из 10 переменных рассчитывается относительное изменение к базовому значению.
Каждому компоненту индекса были присвоены веса на основе нашей гипотезы о значимости показателей для рынка в целом, а также с учётом стандартных отклонений по данным показателям.
Все взвешенные значения суммируются, после чего корректируются по оси ординат на фиксированное значение.
Веса компонентов:
Доступность по медианной зарплате (отношение зарплат к средним ценам за м²)— 28 %
Изменение ставки по ипотеке — 22,5 %
Доля просроченной задолженности — 14,5 %
Инверсия цен первичного и вторичного рынка — 11,5 %
Изменение предложения на рынке — 8 %
Потребительская уверенность — 7 %
Отношение средней ипотечной ставки к кредитной ставке в секторе строительства — 6 %
Отношение ставка в секторе строительства к ценам на новостройки — 4,5 %
Бизнес-климат застройщиков — 4 %
Изменение срока кредита — 3 %
На выбранных данных и рассчитанных показателей мы получили следующие результаты:
За рассмотренные 3,5 года «Индекс здоровья рынка жилья» опустился со 100 до 57,7 пунктов. После пика середины 2024 года на рынке начался нисходящий тренд. Последние 15 месяцев (июль 2024 – сентябрь 2025) — значения индекса в основном ниже 100–110 пунктов, часто в зоне 50–90 пунктов.
Ремарка: январь статистически выпадает из общей картины. В этом месяце люди часто тратят 13-ю зарплату и бонусы, которые нередко идут на первый взнос или покупку жилья целиком.
Подведем итоги.
С начала 2022 года к концу 2025 года рынок стал менее «здоровым» в 1,7 раз. Главные «убийцы» здоровья — резкий рост ставок, падение доступности жилья и рост просроченной задолженности.
Это не просто цифры. Это сигнал: без системных изменений (например: дальнейшего смягчения ДКП, новых адресных программ поддержки спроса, мер по снижению долговой нагрузки застройщиков и механизмов стабилизации цен) рынок рискует войти в затяжную стагнацию.
P.S. Методология индекса может быть доработана — мы открыты к обратной связи и готовы добавлять новые показатели. Команда IF News продолжит регулярно обновлять индекс и публиковать актуальную картину рынка недвижимости России.
Подписывайтесь на наш канал в Телеграм: все главные новости о финансах, ничего лишнего!