Как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой
Вы нашли идеальную квартиру: удачное расположение, хороший ремонт, адекватная цена. Но что, если за красивой обложкой скрываются «скелеты в шкафу» — долги, судебные аресты или незаконная перепланировка? Не все риски бросаются в глаза, поэтому главное оружие покупателя — не эмоции, а холодная проверка документов. Рассказываем, как самостоятельно проверить квартиру, чтобы не лишиться денег.
На что обязательно нужно посмотреть, прежде чем совершать сделку? Мы составили полный список документов, которые необходимо проверить:
паспорт собственника;
выписка из ЕГРН;
документы-основания;
выписка о зарегистрированных;
справка об отсутствии долгов за ЖКХ;
технический паспорт;
согласие супруга на продажу;
справка об остатке маткапитала;
справки из ПНД;
доверенность;
проверка на банкротство;
проверка на судебные дела.
Паспорт собственника
Его подлинность можно проверить через Госуслуги. Укажите в сервисе «Проверка действительности паспорта» серию, номер и ФИО продавца. Сервис выдаст один из трех статусов:
действительный (все в порядке);
недействительный (паспорт просрочен);
данные не найдены (паспорт поддельный).
Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости
Онлайн-выписку может получить только владелец квартиры. Сделать это можно через Госуслуги — бесплатно и займет пару минут. Попросите продавца заказать выписку из ЕГРН при вас, чтобы убедиться, что данные не редактировали.
Лучше повторно запросить выписку перед самой сделкой — не раньше, чем за 3 дня. Так вы проверите, что за это время квартиру не перепродали и на нее не наложили обременения.
На что обратить внимание:
Совпадение данных — ФИО и паспортные данные правообладателя в выписке должны полностью соответствовать информации продавца.
История сделок — если за последние 3–5 лет квартира несколько раз переходила из рук в руки, стоит насторожиться. Частая смена собственников может указывать на юридические проблемы или мошеннические схемы.
Наличие обременений — проверьте, не числится ли за квартирой ипотека, арест или запрет на регистрацию (например, из-за судебных споров или банкротства владельца). Любое из этих обстоятельств может сорвать сделку.
Документы-основания права собственности на квартиру
Узнайте, как квартира перешла к продавцу: возможно, через сделку купли-продажи, дарственную, наследственное право или по договору долевого участия (ДДУ).
Чтобы изучить историю квартиры, попросите собственника заказать выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости. Оформить ее можно через Госуслуги, в разделе «Запросить сведения из ЕГРН». Выписка обойдется в 580₽.
В этой выписке содержится полная хроника собственников с 1998 года:
кто и когда владел квартирой;
на каком основании (вид сделки);
в каких долях (если собственников несколько).
Данные о зарегистрированных в квартире
Даже если квартира в собственности у одного человека, в ней могут быть прописаны другие. Обычно это не страшно — новый владелец может принудительно выписать их через суд. Но проблемы возникнут, если в квартире зарегистрированы:
несовершеннолетние дети и иждивенцы;
бывшие супруги с правом проживания по брачному договору;
отказники от приватизации, сохранившие пожизненное право пользования жильем;
человек, которому завещали право жить в квартире. Например, когда наследнику передают (или дарят) квартиру с условием пожизненного проживания третьих лиц. О реальном судебном кейсе читайте здесь.
Их выселить не получится даже через суд — все должно быть добровольно.
Чтобы узнать, кто прописан в квартире, запросите у продавца:
Адресную справку: она содержит информацию о прописанных в текущий момент. Выдается бесплатно через Госуслуги в течение 10 дней, ищите справку «О лицах, зарегистрированных в жилом помещении».
Архивную (расширенную) выписку: она содержит данные обо всех когда-либо зарегистрированных жильцах до 2018 года. Ее можно получить через региональные порталы госуслуг, в УК, ТСЖ и местном архиве. Подробнее о том, куда за ней обращаться, рассказали в нашем телеграм-канале.
Лайфхак: впишите в договор купли-продажи условие, что все зарегистрированные в квартире должны выписаться в течение месяца после сделки. Чтобы обезопасить себя, разделите оплату: часть — сразу, а остаток — только после выписки.
Справка об отсутствии долгов за ЖКХ
По закону, если у продавца есть долги за ЖКХ, покупателю переходит только задолженность за капитальный ремонт. Но на практике управляющая компания может попытаться заставить нового владельца погасить все долги. Отключить свет или воду или даже подать в суд за неуплату. А если Госдума примет новый закон, коллекторы могут начать требовать с вас чужой долг.
Поэтому проверить, есть ли долги за ЖКХ, нужно заранее. Попросите собственника:
Предоставить справку об отсутствии задолженности по всем услугам. Ее можно получить в МФЦ или запросить у управляющей компании.
Показать данные из приложения «Госуслуги.Дом».
Предоставить последние квитанции за водоснабжение, электричество, капремонт и газ (при наличии).
Зафиксировать показания счетчиков на момент сделки. Их нужно записать в акте приема-передачи, который составляют вместе с ДКП.
Технический паспорт
В техническом паспорте содержатся точные характеристики квартиры и ее графический план. Попросите владельца квартиры заказать его из БТИ, а после тщательно сверьте указанные в нем данные с фактической планировкой. Подробности о том, что запрещено менять в квартире, а что обязательно нужно согласовывать, — изучайте по ссылке.
Если окажется, что предыдущий владелец незаконно изменил планировку, ответственность ляжет на нового собственника. В таком случае ему грозит штраф до 2 500₽ и требование вернуть квартиру в исходное состояние.
Согласие супруга(и) на продажу недвижимости
Если продавец состоит в браке, обязательно потребуйте нотариальное согласие супруга на сделку. Без этого документа второй супруг впоследствии сможет оспорить сделку через суд, и квартиру могут забрать.
По закону, любая недвижимость, купленная после заключения брака, автоматически становится совместной собственностью супругов, если они не оформили брачный договор с другими условиями.
Проверьте семейное положение продавца. Даже если в паспорте нет штампа о браке, а продавец говорит, что не был женат, лучше запросить справку из ЗАГСа. Она стоит 350₽, но зато подтвердит его слова и защитит вас от проблем.
Справка об остатке маткапитала
Если у продавца есть несовершеннолетние дети, справка об остатке материнского капитала позволит вам убедиться, что его не использовали при покупке недвижимости. Продавец может заказать выписку также через Госуслуги — это бесплатно и займет всего пару минут. В ней будет отражено, когда, на какую цель и сколько было потрачено.
Если продавец использовал маткапитал на покупку квартиры, перед продажей он должен выделить доли всем членам семьи. Если детям меньше 18 лет, такую сделку тоже должны согласовать органы опеки.
Справки из психо- и наркологического диспансеров (ПНД и НД)
Если окажется, что продавец был признан недееспособным, его законный представитель может через суд отменить сделку и забрать квартиру обратно. Чтобы обезопасить себя, попросите у владельца жилья подтверждающие документы из наркологического и психоневрологического диспансеров — они покажут, что человек не состоит на учете.
Надежнее всего проводить сделку через нотариуса. Он не просто заверит документы, но и лично убедится, что обе стороны полностью осознают свои действия и не имеют психических отклонений. Это снизит риск оспаривания договора в будущем.
Доверенность
Если сделку проводит не сам хозяин квартиры, а его доверенное лицо, важно проверить документы особенно тщательно. У представителя должна быть нотариальная доверенность — ее подлинность легко проверить по специальному реестру и через QR-код на бланке.
На что обращать внимание в доверенности?
Данные доверителя в документе должны полностью совпадать с информацией о собственнике в выписке ЕГРН.
В тексте доверенности должно быть четко указано право на совершение именно сделки купли-продажи, а не просто подачи документов. Формулировки вроде «право регистрировать переход прав» не дают полномочий продавать жилье.
Проверка на банкротство
При банкротстве кредиторы человека могут оспорить его сделки за последние 3 года. Поэтому важно проверить финансовое положение продавца:
Введите его ФИО в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (ЕФРСБ) и в реестр должников по исполнительным производствам. Так вы узнаете, заведено ли уже дело.
Для перестраховки можно попросить предоставить выписку из бюро кредитных историй. Если увидите огромные долги и просрочки — это повод насторожиться.
Проверка на судебные дела
Проверьте, нет ли у продавца споров, связанных с имуществом, например, о наследстве и разделе имущества при разводе, или дела о дееспособности. Для этого на специализированных сайтах нужно ввести ФИО собственника, выбрать суды по его месту регистрации и посмотреть, не выступает ли он ответчиком:
Чтобы не купить проблемное жилье, кроме юридической чистоты, важно заранее проверить, как обстоят дела в подъезде, доме и районе в целом. Об этом рассказали в нашем канале:
3 способа узнать о скрытых проблемах будущей квартиры
Ваш бесплатный помощник по всем вопросам о недвижимости — телеграм-канал «Деньги из бетона».