Покупка квартиры — серьезное финансовое вложение, но государство дает возможность вернуть часть потраченных средств через налоговый вычет. В 2025 году правила изменились: теперь сумма возврата зависит от дохода и может достигать 1,3 млн рублей (если учитывать вычет за ипотечные проценты). Разбираемся, кто может претендовать на выплаты, какие документы понадобятся и как оформить возврат максимально выгодно.
Вы имеете право на налоговый вычет, если соответствуете трем условиям:
Вы — налоговый резидент России. Это значит, что вы проживаете в стране в течение года не менее 183 дней.
У вас есть доход, с которого платится НДФЛ. Например, официальная зарплата или доход от сдачи жилья в аренду. Поэтому самозанятые и ИП, работающие по специальным налоговым режимам, право на вычет не имеют.
Вы оформили в собственность недвижимость, с которой хотите получить налоговый вычет. Для новостройки потребуется акт приема-передачи, поэтому придется ждать завершения строительства. Для вторичного жилья — выписка из ЕГРН (возврат можно получить практически почти сразу).
Покупка квартиры, дома, комнаты, доли
Приобретение земельного участка (с домом или под строительство)
Строительство жилья
Ипотечные проценты
Отделка и ремонт в новостройке
Однако налоговый вычет будет недоступен, если вы приобрели нежилое помещение (например, апартаменты) или купили квартиру у близких родственников. К ним относятся родители, супруг(а), дети (включая усыновленных), братья и сестры, опекуны и подопечные.
Кроме того, вы получите лишь часть вычета, если:
Использовали материнский капитал или другие государственные субсидии для покупки жилья. Налоговый вычет рассчитают от реально потраченных средств.
В договоре купли-продажи была занижена стоимость объекта. Расчет будет по цене, указанной в документах.
С 1 января 2025 года в России ввели прогрессивную шкалу НДФЛ. Теперь налог составляет от 13% до 22% в зависимости от уровня дохода. Из-за этого увеличились и максимальные суммы налоговых вычетов.
Сумма по-прежнему рассчитывается от потраченных 2 млн рублей за покупку жилья и 3 млн рублей — за ипотечные проценты. Но чем больше ваш доход и, соответственно, налоговая ставка, тем больше денег можно вернуть:
Годовой доход | Ставка НДФЛ | Макс. вычет за покупку | Макс. вычет за ипотечные % |
До 2,4 млн ₽ | 13% | 260 000 ₽ | 390 000 ₽ |
2,4–5 млн ₽ | 15% | 300 000 ₽ | 450 000 ₽ |
5–20 млн ₽ | 18% | 360 000 ₽ | 540 000 ₽ |
20–50 млн ₽ | 20% | 400 000 ₽ | 600 000 ₽ |
От 50 млн ₽ | 22% | 440 000 ₽ | 660 000 ₽ |
Пример. Анна купила квартиру за 6 млн руб. наличными. Она зарабатывает 125 тыс. в месяц, то есть ее годовой доход составляет 1,5 млн руб. Поэтому Анна платит НДФЛ 13%.
Она может вернуть 260 тыс. руб. за покупку (13% от максимальных 2 млн). Поскольку Анна ежегодно платит всего 195 тыс. НДФЛ, полный возврат займет два года. В первый год она получит 195 тыс. руб., а во второй — 65 тыс. руб. Ускорить процесс нельзя, поэтому не стоить откладывать подачу документов.
Для начала подготовьте все необходимые документы, доказывающие ваше право на вычет:
Паспорт
Выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности
Договор купли-продажи, ДДУ или уступки прав
Документы, подтверждающие факт оплаты: чеки, квитанции, платежные поручения
Справка о доходах физлица за год, за который оформляете вычет
Кредитный договор, график погашения и справка об уплате процентов, если брали ипотеку
Заявление от супругов, если они купили квартиру в браке и оба хотят получить вычет
Вы подаете заявление в ФНС, получаете уведомление для работодателя в течение 30 дней, и он перестает удерживать с вас НДФЛ. Так вы получаете зарплату на 13% больше до исчерпания суммы вычета.
Пример. Ольга купила квартиру в 2024 году и сразу подала заявление на вычет через работодателя. Ее зарплата — 100 тыс. рублей (обычно на руки — 87 тыс., так как 13% уходит в налог). После одобрения вычета она стала получать все 100 тыс., пока не исчерпаются положенные 260 тыс. рублей (это займет около 1 года и 8 месяцев).
Вы сможете подать документы в ФНС только в следующем году после покупки жилья. В течение 3 месяцев после подачи заявления налоговая рассмотрит его, и еще 30 дней будет перечислять деньги. Ждать придется дольше, зато вся положенная сумма придет разом на банковский счет.
Пример. Максим купил квартиру за 10 млн рублей в 2024 году. Он зарабатывает 1,2 млн рублей в год. В 2025 году он подал декларацию и заявление на вычет. Через 4 месяца налоговая проверила документы и перевела ему 156 тыс. руб. Оставшиеся 104 тыс. Максим сможет получить в 2026 году.
Подавать заявление можно несколько лет подряд, пока не вернется вся положенная сумма.
Некоторые банки автоматически передают данные о покупке жилья в ФНС — среди них ВТБ, Сбербанк, Т-банк, Альфа-банк. Вам остается только проверить предзаполненное заявление в личном кабинете налогоплательщика и подтвердить выплату.
Это самый быстрый способ: налоговая в течение 1 месяца проверит данные и всего за 15 дней перечислит деньги.
Через работодателя | Через налоговую | Упрощенный порядок | |
Декларация НДФЛ | Не нужна | Нужна | Не нужна |
Срок рассмотрения | До 30 дней | До 3 месяцев | До 30 дней |
Срок перечисления средств | До 15 дней | До 15 дней | До 15 дней |
Когда можно оформить | В том же году | В следующем году после покупки | В следующем году после покупки |
Сначала лучше получить вычет за покупку жилья. Затем, через пару-тройку лет, когда накопятся значительные проценты по ипотеке, подавайте документы на вычет по ним.
Важно помнить: вернуть проценты по ипотеке можно только по одному объекту недвижимости, остаток не переносится на следующую сделку.
Пример. Екатерина заплатила 2,5 млн руб. по процентам и получила вычет 325 тыс. руб. (13%). Дополучить «оставшиеся» 65 тыс. руб. по следующей ипотеке уже нельзя.
Супружеские пары могут использовать налоговый вычет особенно выгодно: каждый из партнеров имеет право на возврат НДФЛ как за покупку жилья, так и за ипотечные проценты. В сумме семья может получить до 1,3 млн рублей (по 650 тыс. на каждого). При этом доступны две стратегии:
Один из супругов оформляет вычет полностью, сохраняя право второго партнера на будущие покупки.
Оба сразу используют свое право на возврат, получая большую сумму сразу, но теряя возможность получить вычет по процентам в будущем.
Пример. Петровы купили квартиру в ипотеку под 6% годовых. За весь срок кредита они выплатили банку 1,6 млн рублей в виде процентов. При совместном оформлении налогового вычета супруги смогут вернуть лишь 416 тыс. рублей (дважды 13% от суммы). Таким образом, неиспользованный остаток в 364 тыс. рублей сгорит. Поэтому Петровым разумнее оформить возврат только на одного из супругов (например, на мужа). Тогда при последующей покупке недвижимости жена сохранит право на получение процентного вычета.
Оформлять процентный вычет на обоих имеет смысл, только когда переплата составляет больше 6 млн руб. Тогда оба получат максимум.
А если хотите знать больше лайфхаков, как выгодно покупать жилье и зарабатывать на нем от 20% годовых, подписывайтесь на наш Telegram-канал об инвестиционной недвижимости «Деньги из бетона».
