Налог с продажи недвижимости в 2025 году: полный гайд по расчету и льготам
Продали квартиру, дом или земельный участок? Поздравляем со сделкой! Но не забудьте про налог на доход. Разбираемся, в каких случаях платить его не нужно, как изменились правила с 2025 года и как законно уменьшить сумму платежа.
Платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) обязаны собственники, которые продали:
Квартиру, комнату или долю в ней;
Жилой дом или дачу;
Гараж или машиноместо;
Земельный участок.
Главное условие для уплаты налога — срок владения проданным объектом. Если этот срок меньше минимального (3 или 5 лет), то с полученного дохода придется заплатить.
Что такое минимальный срок владения и как его считать?
Это период, после которого доход от продажи недвижимости полностью освобождается от НДФЛ. Минимальный срок составляет 3 года, если недвижимость:
Была подарена близким родственником или членом семьи;
Перешла по наследству;
Была приватизирована;
Приобретена по договору ренты;
Является вашим единственным жильем: закон даже разрешает купить новую квартиру за 90 дней до продажи старой — это не лишит продаваемую квартиру статуса единственного жилья.
Для всех остальных случаев минимальный срок владения составляет 5 лет. Отсчет начинается с даты государственной регистрации вашего права собственности в Росреестре. Для унаследованной недвижимости — со дня смерти наследодателя, для приватизированной — с даты приватизации.
Если минимальный срок владения истек, подавать налоговую декларацию и платить налог не нужно — независимо от суммы, за которую вы продали недвижимость.
Когда еще платить налог не нужно:
Истек минимальный срок владения (3 или 5 лет).
Цена продажи меньше или равна цене покупки (вы продали в убыток). При этом сумма продажи не должна быть ниже 70% от кадастровой стоимости объекта.
Вы имеете двух и более несовершеннолетних детей (или детей до 24 лет, обучающихся очно). С 2021 года такие семьи освобождены от уплаты налога при продаже жилья, даже если владели им всего один день. Условия:
Продав жилье, семья в течение того же календарного года покупает другое (или до 30 апреля следующего года);
Новое жилье должно быть больше по площади и дороже по кадастровой стоимости;
Кадастровая стоимость проданного жилья должна быть не более 50 млн руб;
В момент продажи членам семьи должно принадлежать не более 50% доли в другом жилье — большей площади.
Как рассчитать налог в 2025 году: новые правила
С 2025 года действует прогрессивная шкала НДФЛ. Это значит, что ставка зависит от суммы вашего дохода:
13% — если сумма прибыли составляет до 2,4 млн рублей включительно.
15% — применяется к сумме прибыли, превышающей 2,4 млн рублей.
Допустим, вы продали квартиру за 8 млн руб., а купили ее за 5 млн руб. Ваша прибыль: 8 млн - 5 млн = 3 млн руб.
Считаем налог по частям:
С первых 2,4 млн рублей: 2 400 000 × 13% = 312 000 руб.
С суммы, превышающей лимит: (3 000 000 - 2 400 000) = 600 000 × 15% = 90 000 руб.
Итого к уплате в бюджет: 312 000 + 90 000 = 402 000 руб.
Как уменьшить сумму налога?
Налоговая база — это не вся сумма продажи, а ваша прибыль: разница между ценой продажи и ценой первоначальной покупки. Если вы не можете подтвердить расходы на покупку, налоговой базой считается вся сумма продажи (но с возможностью применить вычет).
Итак, есть два законных способа снизить налоговую нагрузку.
Имущественный налоговый вычет. Вы имеете право уменьшить доход от продажи на 1 млн руб. Этот способ выгоден, если вы не можете подтвердить расходы на покупку (например, получили недвижимость по наследству или в дар).
Пример. Николаю в наследство досталась квартира. Спустя 2 года он продал ее за 5 млн руб. Базово налог составит 702 тыс. руб. (2,4 млн 13%) + (2,6 млн 15%). Но если мужчина использует вычет, то налогооблагаемая база уменьшится до 4 млн руб. Тогда налог к уплате составит 552 тыс. руб. (2,4 млн 13%) + (1,6 млн 15%). Экономия — 150 тыс. руб.Учет расходов на покупку. Самый выгодный способ. Вы просто вычитаете из цены продажи ту сумму, за которую сами когда-то купили эту недвижимость. Для этого нужно предоставить в налоговую старый договор купли-продажи или другие документы, подтверждающие расходы.
Пример. Валентина купила квартиру за 4,5 млн руб. Спустя год она продала ее за 6 млн руб. Ее доход составил 1,5 млн руб., соответственно эта сумма и будет являться налогооблагаемой базой. Заплатить НДФЛ придется всего 195 тыс. руб.
Порядок уплаты и что будет, если не заплатить
Подайте декларацию 3-НДФЛ. Это нужно сделать до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Подать можно лично в налоговой, по почте или через Личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС.
Уплатите налог. Срок уплаты — до 15 июля того же года.
Например, если квартира была продана в 2025 году, то декларацию нужно подать до 30 апреля 2026 года, а начисленный налог заплатить до 15 июля 2026-го.
Чем грозит неуплата?
Штраф за неподачу декларации: 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки (но не более 30% и не менее 1000 рублей).
Штраф за неуплату налога: 20% от суммы долга (40% — при умышленной неуплате).
Пеня начисляется за каждый день просрочки в размере 1/300 ключевой ставки ЦБ.
Повторим главное: налог с продажи квартиры не придется платить, если вы владели квартирой более 3 или 5 лет.
Как выгодно покупать, сдавать аренду и продавать жилье – в нашем Telegram-канале «Деньги из бетона». Подписывайтесь!